存量房交易資金監(jiān)管與房屋登記關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)研究

周英　張晶　劉翎燕　馮育棟

存量房交易資金監(jiān)管工作模式確定后，為方便權(quán)利人辦事，保障交易資金安全，我們重點(diǎn)對(duì)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和房屋抵押權(quán)設(shè)立登記的合并辦理進(jìn)行了研究。

一、背景及概念

合并辦理，是指房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)，將多個(gè)獨(dú)立但相互關(guān)聯(lián)的登記事項(xiàng)一并受理，并按登記事項(xiàng)順序連續(xù)辦理登記的行為。這種關(guān)聯(lián)性可以體現(xiàn)為“先后關(guān)系”，也可以體現(xiàn)為“并列關(guān)系”，還可以二者兼而有之。

“先后關(guān)系”的典型表現(xiàn)為：預(yù)購(gòu)商品房被查封拍賣。預(yù)購(gòu)商品房被查封拍賣，理論上存在兩手轉(zhuǎn)移登記，但前一手預(yù)購(gòu)人的登記既不能履行，也不必履行；后一手拍賣買受人的登記，則可在理清權(quán)利變動(dòng)的基礎(chǔ)上，予以合并辦理。

“并列關(guān)系”的典型表現(xiàn)為：繼承同時(shí)發(fā)生贈(zèng)與。這兩種法律關(guān)系相對(duì)獨(dú)立，但由于具備房產(chǎn)共有的屬性以及法律關(guān)系發(fā)生的同時(shí)性（在放棄繼承的同時(shí)將自有份額轉(zhuǎn)讓給其他繼承人）等特點(diǎn)，也可以適用合并辦理。

“先后關(guān)系”與“并列關(guān)系”兼而有之的典型表現(xiàn)就是以貸款方式購(gòu)買房屋，這也是我們研究的重點(diǎn)。以貸款方式購(gòu)買房屋，購(gòu)房人與售房人之間是買賣關(guān)系，購(gòu)房人與貸款人之間是借貸關(guān)系，同時(shí)還可能存在售房人與貸款人之間的保證關(guān)系（如購(gòu)買期房需開(kāi)發(fā)商提供期間擔(dān)保），多種法律關(guān)系交織于一體，共同促成了購(gòu)房這一結(jié)果的發(fā)生。購(gòu)房人要取得房屋所有權(quán)、貸款人要取得抵押權(quán)，則要分別辦理轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)登記，這兩個(gè)登記行為是相對(duì)獨(dú)立又彼此相關(guān)的。相對(duì)獨(dú)立在于轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)登記可以分別辦理，即先辦理轉(zhuǎn)移登記再憑房屋所有權(quán)證辦理抵押登記。這樣就需要當(dāng)事人申請(qǐng)兩次登記，并分別領(lǐng)取權(quán)利證書(shū)；彼此關(guān)聯(lián)表現(xiàn)在當(dāng)轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)登記合并辦理時(shí)，當(dāng)事人提供的來(lái)源證明文件可清晰地表示出兩個(gè)登記行為之間的內(nèi)在關(guān)系，對(duì)當(dāng)事人而言，可以一次性完成受理，一次性領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證。

二、存量房轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)登記合并辦理可行性分析

1.合法性分析

首先，《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》為合并辦理提供了明確的政策依據(jù)?！斗康禺a(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》4.3.2第4點(diǎn)規(guī)定，以抵押貸款方式購(gòu)買房屋的，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記與房屋抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可合并辦理登記。其次，從民事法律關(guān)系角度而言，房屋轉(zhuǎn)移登記和房屋抵押權(quán)登記合并辦理不存在法律沖突。以抵押貸款方式購(gòu)買房屋的，房屋抵押權(quán)登記以房屋轉(zhuǎn)移登記為基礎(chǔ)，抵押權(quán)在轉(zhuǎn)移登記之后的所有權(quán)上設(shè)立，存量房只要產(chǎn)權(quán)清晰，不存在查封等限制狀況，滿足辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的條件，那么轉(zhuǎn)移之后的房屋，也不屬于禁止抵押的范疇。再次，從行政法律關(guān)系角度而言，兩種登記合并辦理以后，能滿足要件齊全，程序正當(dāng)?shù)囊?。第一，《房屋登記辦法》第三十三條及第四十三條分別列舉了房屋轉(zhuǎn)移登記和房屋抵押權(quán)登記所需提交的材料，這些要件之間不存在矛盾沖突，滿足同時(shí)受理的條件。第二，兩項(xiàng)業(yè)務(wù)合并辦理以后，仍是都要經(jīng)過(guò)受理、審核、登簿、發(fā)證、歸檔環(huán)節(jié)，不會(huì)產(chǎn)生程序上的問(wèn)題。

2.必要性分析

實(shí)行資金監(jiān)管前，我市以貸款方式購(gòu)買存量房的交易模式為：買賣雙方簽訂購(gòu)房合同，買方支付一定比例的首付款給賣方，買賣雙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，等新的房產(chǎn)證辦好以后，買賣雙方再去辦理土地使用權(quán)變更登記，等新的土地證也辦好之后，買方再持房產(chǎn)證、土地證去向銀行申請(qǐng)抵押貸款，銀行審批通過(guò)后，銀行代理人再和買方一起來(lái)申請(qǐng)房屋抵押權(quán)登記，待抵押權(quán)登記完成后，銀行放款給買方，買方再向賣方支付剩余房款。

實(shí)行資金監(jiān)管后，銀行需先行將貸款放到資金監(jiān)管專戶中，如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記與抵押權(quán)登記辦理不同步，將會(huì)出現(xiàn)房貸放出，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，在抵押權(quán)辦理期間出現(xiàn)法院查封的情形，從而給銀行造成極大風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，實(shí)行合并辦理，簡(jiǎn)化辦事流程、縮短辦事時(shí)間也是重要考量之一。

三、主要問(wèn)題及對(duì)策

1.土地使用權(quán)證是辦理房屋抵押權(quán)登記的要件問(wèn)題

根據(jù)《常州市城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》及其解釋的規(guī)定，我們一直將國(guó)有土地使用權(quán)證列為房屋抵押權(quán)登記的必收材料，主要目的是為了確保房屋及房屋占有范圍內(nèi)的土地權(quán)利主體一致。但這卻在程序上給合并辦理登記帶來(lái)了桎梏。如果土地證是辦理房屋抵押權(quán)登記的必收要件，那么房屋轉(zhuǎn)移登記完成以后，必須先領(lǐng)取新的房產(chǎn)證，再辦理新的土地證，然后才能辦理房屋抵押權(quán)登記。那么，客觀上房屋轉(zhuǎn)移登記和房屋抵押權(quán)登記就無(wú)法同時(shí)受理，更無(wú)法合并辦理。

為了解決這一問(wèn)題，我們邀請(qǐng)了常州市法制辦、常州市土地登記中心研究會(huì)商，重點(diǎn)討論房屋抵押權(quán)登記不收取國(guó)有土地使用權(quán)證的合法性以及操作性問(wèn)題。會(huì)議一致認(rèn)為：將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)登記合并辦理以后，并非不要求提供國(guó)有土地使用權(quán)證，而是在抵押權(quán)登記環(huán)節(jié)不提供國(guó)有土地使用權(quán)證，所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)則仍需照常提供，因此，不會(huì)造成房屋、土地權(quán)利主體不一致的狀況。最終，常州市住房保障和房產(chǎn)管理局、常州市國(guó)土資源局、常州市人民政府法制辦公室通過(guò)聯(lián)合發(fā)文的形式，下發(fā)了《關(guān)于房產(chǎn)登記相關(guān)業(yè)務(wù)合并辦理的通知》，文件明確：對(duì)納入存量房交易資金監(jiān)管平臺(tái)和商品房預(yù)銷售管理平臺(tái)管理的房屋交易業(yè)務(wù)，以抵押貸款方式購(gòu)買房屋的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以將房屋轉(zhuǎn)移登記與房屋抵押權(quán)登記合并辦理。申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，提交材料要求不變；申請(qǐng)房屋抵押權(quán)登記，不再提交國(guó)有土地使用權(quán)證。買賣雙方待合并登記業(yè)務(wù)全部完成以后，再向土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理國(guó)有土地使用權(quán)變更登記。從而為房屋登記關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的合并辦理提供了政策支持，而房屋抵押權(quán)登記不提交國(guó)有土地使用權(quán)證的問(wèn)題也得到了妥善解決。

2.關(guān)于登簿時(shí)點(diǎn)的設(shè)定問(wèn)題

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。因此，除法定情況以外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的生成時(shí)點(diǎn)，就是記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的時(shí)間，簡(jiǎn)稱登簿時(shí)點(diǎn)。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和房屋抵押權(quán)登記合并辦理以后，兩個(gè)業(yè)務(wù)是同時(shí)登簿還是先后登簿？

主張同時(shí)登簿的觀點(diǎn)認(rèn)為，既然兩個(gè)業(yè)務(wù)同時(shí)受理，同時(shí)審核，那么登簿程序也可同時(shí)完成，這樣既方便操作，又能提高工作效率。主張先后登簿的觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋抵押權(quán)登記以房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記為基礎(chǔ)，沒(méi)有轉(zhuǎn)移登記生成的所有權(quán)，作為擔(dān)保物權(quán)的抵押權(quán)就無(wú)從設(shè)定。因此，兩個(gè)業(yè)務(wù)之間應(yīng)當(dāng)有先后次序，應(yīng)先進(jìn)行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的登簿，再進(jìn)行房屋抵押權(quán)登記的登簿。

我們支持第二種觀點(diǎn)，首先，從法理角度講，所有權(quán)是抵押權(quán)設(shè)定的基礎(chǔ)?！睹穹ㄍ▌t》第七十一條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有權(quán)人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所有權(quán)是最完整的物權(quán)，任何他物權(quán)（包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)）都是在所有權(quán)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。換句話說(shuō)，必須先有所有權(quán)，再有抵押權(quán)，而登簿時(shí)點(diǎn)客觀上決定了權(quán)利生成的時(shí)間，因此，登簿也應(yīng)依次進(jìn)行。其次，根據(jù)《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》1.0.3的規(guī)定，因處分房地產(chǎn)而登記的，被處分的房地產(chǎn)權(quán)利應(yīng)已登記，俗稱“在先登記原則”。抵押也是對(duì)房屋權(quán)利的處分，在房屋所有權(quán)未確定之前，抵押權(quán)也無(wú)法設(shè)定。基于上述理由，我們確定了登簿方式為先后登簿，即終審人員在系統(tǒng)點(diǎn)擊確認(rèn)之時(shí)，即為所有權(quán)登記的登簿時(shí)點(diǎn)，抵押權(quán)登記的登簿時(shí)點(diǎn)則由系統(tǒng)自動(dòng)設(shè)置延后5秒。

3.合并辦理業(yè)務(wù)的歸檔和檔案利用的問(wèn)題

兩個(gè)業(yè)務(wù)合并辦理以后，這兩個(gè)業(yè)務(wù)既各自獨(dú)立，又相互關(guān)聯(lián)，那么到歸檔環(huán)節(jié)，是作為一個(gè)合成業(yè)務(wù)一并歸檔，還是作為不同的業(yè)務(wù)分別歸檔？

考慮到各種類型房產(chǎn)檔案的保管期限不同，如房屋所有權(quán)登記檔案應(yīng)永久保存，房屋抵押權(quán)登記檔案抵押注銷滿五年即可列入銷毀范圍，且抵押權(quán)可以在所有權(quán)上設(shè)立多次，如果該筆抵押權(quán)檔案與所有權(quán)檔案一起歸檔，而之后生成的抵押權(quán)檔案又單獨(dú)歸檔，則不利于檔案的管理和利用。因此，我們認(rèn)為，對(duì)于合并辦理業(yè)務(wù)按業(yè)務(wù)類別分開(kāi)歸檔更為合適。我們?cè)谙到y(tǒng)配置的時(shí)候，就對(duì)合并辦理業(yè)務(wù)同時(shí)生成兩個(gè)受理編號(hào)，一個(gè)是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的受理編號(hào)，一個(gè)是房屋抵押權(quán)登記的受理編號(hào)，這樣到歸檔環(huán)節(jié)就能夠按照不同的受理編號(hào)分開(kāi)歸檔了。

而在檔案利用的時(shí)候，則又要注意合并辦理業(yè)務(wù)之間的關(guān)聯(lián)性，特別是對(duì)于合并業(yè)務(wù)中的抵押權(quán)登記，它和單獨(dú)受理的抵押權(quán)登記最大的區(qū)別在于辦理業(yè)務(wù)時(shí)沒(méi)有收取房產(chǎn)證和土地證，因此，房產(chǎn)檔案中也就缺失了這兩項(xiàng)材料。那么它作為獨(dú)立的抵押權(quán)登記資料就顯得不完整，而歸檔方式又采用了分別歸檔，更體現(xiàn)不出它與所有權(quán)登記的關(guān)聯(lián)性，所以，我們?cè)谙到y(tǒng)設(shè)置上，就應(yīng)該彌補(bǔ)這個(gè)不足，將抵押權(quán)登記的受理編號(hào)與所有權(quán)登記的受理編號(hào)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，反映出它與一般業(yè)務(wù)的區(qū)別，以方便檔案管理人員查閱和調(diào)取檔案。

陳品祿/責(zé)任編輯