房地產(chǎn)計稅價格爭議：征稅方原因

肖良生

房地產(chǎn)計稅價格爭議是房地產(chǎn)稅的征收方和納稅方之間，不僅僅因為對房地產(chǎn)計稅價格的準(zhǔn)確性持有不同意見，也可能因為對征收方式、繳納主體、法律或政策空白而產(chǎn)生爭議。產(chǎn)生爭議的原因很復(fù)雜，涉及到的層面也很多，既有納稅方、登記方和評估方的原因，也有征稅方的原因。人們往往容易注意到納稅方、登記方和評估方的原因，征稅方的原因卻長期被人忽略，這一方面是因為征稅方代表的是國家或地方政府，權(quán)威性不容置疑；二是作為征稅方，很少從納稅人的角度去深入反思其工作方式或政策瑕疵。長期以往，很容易積累民怨，進而形成矛盾，暗潮涌動，影響社會穩(wěn)定。

本文著眼于未來房地產(chǎn)稅在保有環(huán)節(jié)征收過程中可能遇到的房地產(chǎn)計稅價格爭議，對因征稅方產(chǎn)生的房地產(chǎn)計稅價格爭議進行前瞻性分析。

一、稅務(wù)部門原因

有些城市的稅務(wù)部門信息化程度較低，稅收制度的落實與信息披露渠道不通暢，信息到達率低，使廣大納稅者無法及時了解征稅的動態(tài)。

1.政策變化導(dǎo)致爭議

我國房地產(chǎn)稅改革正在進行中，人們對于改革所帶來的政策變化和利益變化需要時間去適應(yīng)和消化，在消化這些政策的過程中，就會存在一定的爭議。例如國家稅務(wù)總局于2009年起開展應(yīng)用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計稅價格，此政策一出臺，在國內(nèi)產(chǎn)生巨大的震動，很多納稅人提出異議。當(dāng)然，隨著市場對政策的消化，現(xiàn)在對這一問題的爭議日漸減少。但是，房地產(chǎn)稅的改革還在持續(xù)深入，未來會有更多的靈活政策出臺，那么，新的爭議會隨著新政策的發(fā)布和執(zhí)行而不斷產(chǎn)生。

新政策缺少對存量房交易稅收政策和征管措施的宣傳力度，雖然采用在公共場所張貼公告、在媒體刊登解讀文章等形式向納稅人進行廣泛宣傳，但納稅人真正了解相關(guān)工作的法律依據(jù)和現(xiàn)實意義者不多，有的納稅人沒有足夠重視虛假申報交易價格帶來的風(fēng)險和應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

2.征稅或繳稅方式變化導(dǎo)致爭議

當(dāng)前我國主流的存量房繳稅方式是在房地產(chǎn)登記中心現(xiàn)場代收代繳，這是為了便利存量房交易買賣雙方辦理納稅手續(xù)設(shè)置的窗口。但是，未來我國將推出存量房保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，這種稅賦需要每年一次或多次繳納，這樣，如果按傳統(tǒng)的繳稅方式進行，則會帶來大量人力物力的浪費，而且容易使納稅人產(chǎn)生反感情緒。為此，通過互聯(lián)網(wǎng)繳納房地產(chǎn)稅，或者利用移動終端繳納房地產(chǎn)稅則可以提高效率。這樣可以極大地便利業(yè)主繳納房地產(chǎn)稅，減少抗稅、漏稅的風(fēng)險。但同時也應(yīng)看到，新的繳稅方式容易引起業(yè)主的困惑，從而引起爭議。

未來多渠道的繳稅方式，發(fā)票如何給予納稅人是一個技術(shù)問題。對于現(xiàn)場納稅來說，發(fā)票可以當(dāng)場給納稅人。通過互聯(lián)網(wǎng)或移動終端納稅，獲取發(fā)票比較困難。不過，現(xiàn)在科技的發(fā)展可以解決這個困難，電子發(fā)票即是解決之道。電子發(fā)票是稅收管理里程碑式的創(chuàng)新，消費者只要安裝電子發(fā)票客戶端或者通過微信掃描二維碼等簡便的方法，就可以把電子發(fā)票貯存到電腦或手機中，從而不用擔(dān)心假發(fā)票、丟失發(fā)票等煩心事，更不用勞心勞力到稅務(wù)局去領(lǐng)取發(fā)票。據(jù)報道，在我國已經(jīng)有10個城市開始使用電子發(fā)票了。電子發(fā)票為房地產(chǎn)稅的遠程支付提供了輔助性技術(shù)支持，并由此降低了業(yè)主的納稅顧慮。但是，這些新技術(shù)的使用，必須要有充分的解釋，使納稅人充分了解它們的優(yōu)勢和使用規(guī)范，從而減少異議。

二、法律爭議及困境

我國房地產(chǎn)計稅價格還存在法律上的爭議及困境，主要表現(xiàn)為納稅主體的確認、小產(chǎn)權(quán)房是否征收房地產(chǎn)稅的確認、國家政策對于土地年限的確認等。這些爭議，到目前為止，仍然是多方各執(zhí)一詞，沒有明確的限定，這為將來房地產(chǎn)稅的征收帶來不少隱患。

1.納稅主體的爭議

關(guān)于未來的房地產(chǎn)稅，誰將成為納稅主體？這是首先要解決的問題。在一些國家是由房產(chǎn)的實際使用人來繳稅，例如英國就規(guī)定誰使用房產(chǎn)就由誰繳納房地產(chǎn)稅，所以，如果房產(chǎn)自住，則由業(yè)主繳納房地產(chǎn)稅；房產(chǎn)出租，則由租客繳納房地產(chǎn)稅；房產(chǎn)出借，則由承借人繳納房地產(chǎn)稅。

有些國家是由房產(chǎn)所有人來繳稅，例如美國各州就規(guī)定無論誰在使用該房產(chǎn)，均由業(yè)主繳納房地產(chǎn)稅。

那么，我國具體將由誰來繳納房地產(chǎn)稅呢？目前還在醞釀之中，沒有明確的規(guī)定。納稅主體的確定，將影響到房地產(chǎn)稅征收的實際效果。

2.小產(chǎn)權(quán)房的征稅困境

房地產(chǎn)稅如果要全面開始征收，在征稅對象方面是難以繞開小產(chǎn)權(quán)房的。某處的房地產(chǎn)的合法性暫時得不到確認，如果對其征稅，就會涉及到法律問題，即會帶來法律上的爭議。

小產(chǎn)權(quán)房本不是一個法律上的概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂的小產(chǎn)權(quán)房，其實就是沒有《物權(quán)法》意義上的所有權(quán)，不具有完整產(chǎn)權(quán)權(quán)能的建筑物。小產(chǎn)權(quán)房可以是對修建房屋人而言的，因其對房屋所在的土地不享有合法的土地使用權(quán)，從而造成其不能主張對房屋的所有權(quán)；小產(chǎn)權(quán)房也可以是對購買人而言，就是房屋所有權(quán)合法設(shè)立后，由于不符合辦理房屋變更登記條件，導(dǎo)致購買人只能基于買賣合同享有債權(quán)，而不能對房屋享有物權(quán)，從而就購買人而言只能是小產(chǎn)權(quán)房了。前者是建筑物本身就不具有完整產(chǎn)權(quán)，而后者是建筑物本身在建設(shè)時是合法的，產(chǎn)權(quán)亦是完整產(chǎn)權(quán)，但因為轉(zhuǎn)讓行為不合法，導(dǎo)致受讓人無法獲得完整產(chǎn)權(quán)。例如在深圳市有4.2億平方米小產(chǎn)權(quán)房或其他非完整產(chǎn)權(quán)的房屋，對這些房屋是否征收房地產(chǎn)稅，如何征收，征收標(biāo)準(zhǔn)是多少，這些都是帶有挑戰(zhàn)性的課題。因為全國這類小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模龐大，處理不好可能帶來社會不穩(wěn)定因素。

小產(chǎn)權(quán)房或其他非完整產(chǎn)權(quán)的房屋因其產(chǎn)權(quán)不清晰，會導(dǎo)致陷入悖論： 如果對其不征稅，那么對于其他合法產(chǎn)權(quán)的房屋業(yè)主是不公平的，而且因為小產(chǎn)權(quán)房體量太大，會導(dǎo)致稅收的大量流失；如果對小產(chǎn)權(quán)房征稅，則是否意味著小產(chǎn)權(quán)房的合法性，這與國家的政策無疑也是背道而馳的。

3.國家政策不明確導(dǎo)致爭議

根據(jù)我國《憲法》第十條的規(guī)定，我國現(xiàn)行的土地所有權(quán)有兩種，即國家土地所有權(quán)和農(nóng)村集體土地所有權(quán)。

單從國家主體身份上看，國家具有政治權(quán)利主體和財產(chǎn)所有權(quán)主體的雙重身份。在特殊情況下（包括發(fā)行公債、接受無人繼承的遺產(chǎn)等），國家才作為民事主體參與民事法律關(guān)系。行使土地所有權(quán)時，國家不是民事主體身份，因為按照我國法律，土地所有權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓，而私權(quán)主體是可以自由處分其財產(chǎn)的。因此，國家土地所有權(quán)是一種公權(quán)利。

農(nóng)村集體土地所有權(quán)含義比較模糊。最主要的是主體法律規(guī)定不明確。“集體”一詞不是民法中的主體概念，根據(jù)《土地管理法》第十條的規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理”。

利用權(quán)并不是一個規(guī)范的法律概念，它不過是所有權(quán)以外的土地權(quán)利的總稱。我國目前的土地利用權(quán)的種類主要有：土地使用權(quán)和土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、地役權(quán)、空間權(quán)、耕作權(quán)等土地他項權(quán)利。其中、土地使用權(quán)是我國整個土地利用權(quán)體系的核心。

土地使用權(quán)早在計劃經(jīng)濟時期就已經(jīng)產(chǎn)生，獨立出來始于1990年國務(wù)院第55號令，即《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。根據(jù)該條例的規(guī)定，土地使用權(quán)一經(jīng)登記，就具有對抗一般人的法律效力，并且可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。至此，土地使用權(quán)已經(jīng)具有物權(quán)的性質(zhì)。土地使用權(quán)指單位或個人依法或依約定，對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。

我國的土地使用權(quán)大致可以分為3種：政府、軍隊等單位需要的土地使用直接劃撥；商品房（住宅、商業(yè)、工業(yè)、辦公樓等）的使用權(quán)采用招拍掛出讓；社會福利事業(yè)單位采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；倉儲用地50年；綜合或者其他用地50年。各省市地方政府可以根據(jù)具體情況，在此上限范圍內(nèi)進行調(diào)整。

那么，土地使用年限到期了如何處理？根據(jù)1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。而2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》第一百四十九條明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！薄段餀?quán)法》雖然規(guī)定了可以自動續(xù)期，但實際上并沒有對續(xù)期的土地使用費支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定。但是，當(dāng)購房者的土地使用年限到期之后，需要怎樣進行權(quán)利延期，是否需要繳納土地出讓費用，繳納費用的標(biāo)準(zhǔn)是多少，都還是政策空白。

因為國家政策還不明確，致使未來房地產(chǎn)稅開征存在一定的政策風(fēng)險。土地使用到期或即將到期的房產(chǎn)如何繳納房地產(chǎn)稅？

另外，因為存在土地使用年限，加上房產(chǎn)本身隨著時間的推移而不斷老化，其估值應(yīng)該綜合兩方面的因素來評估，從而影響房產(chǎn)的評估價格，進而影響房產(chǎn)計稅價格。但目前很多城市在進行評估時，缺少對時間維度的考量。所以，有的房產(chǎn)已經(jīng)快到使用年限了，業(yè)主認為其估價應(yīng)該更低一些， 而在實際評估中，時間維度考量較少，使估值偏高，導(dǎo)致納稅人提起爭議。

4.法定用途與實際用途不一致導(dǎo)致爭議

雖然我國土地廣袤，但是主要城市的土地還是比較稀缺的。在我國土地資源的重要性和稀缺性要求建設(shè)用地使用權(quán)人必須合理地利用土地。如何加強對土地用途的管制，是我國土地管理的重要內(nèi)容?，F(xiàn)行有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)以及規(guī)范性文件，都對土地用途有著相關(guān)的規(guī)定。加強對土地用途管制，一直也是我國土地行政主管部門對土地市場進行整治的內(nèi)容之一。《物權(quán)法》作為民事基本法律，對土地的用途作出了明確的規(guī)定。

我國法律對以劃撥方式使用建設(shè)用地的用途有著明確的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)嚴格依照其用途使用土地。以出讓方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不同的土地用途其出讓金是不同的。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中對土地用途都需要作出明確的規(guī)定，擅自改變約定的土地用途不僅是一種違約行為，也是違法行為。

建設(shè)用地使用權(quán)人以無償或者有償方式取得建設(shè)用地使用權(quán)后，確需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)向土地行政主管部門提出申請。土地行政主管部門經(jīng)過審查后，認為改變的土地用途仍符合規(guī)劃，同意對土地用途作出調(diào)整的，根據(jù)目前的規(guī)定，還需要報市、縣人民政府批準(zhǔn)，然后出讓人和建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者變更合同相應(yīng)的條款，并按照規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價。如果是將劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)改為有償使用方式的，在改變土地用途后，建設(shè)用地使用權(quán)人還應(yīng)當(dāng)補繳出讓金。以變更合同條款的形式改變土地用途的，還要依法到登記機構(gòu)辦理變更登記，簽訂新的建設(shè)用地使用權(quán)合同，并辦理登記手續(xù)。

雖然土地使用者都在按法定圖則使用土地，但隨著城市的發(fā)展，周圍環(huán)境不斷改善和優(yōu)化，房產(chǎn)的價值不斷得到提升，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人就有可能改變其用途。例如深圳市南山區(qū)高新科技園片區(qū)，在改革開放之初，這塊土地比較偏遠，周邊交通、設(shè)施、生活配套等幾乎沒有，整片主要以工業(yè)用地為主。再如深圳高新科技園，原來大量批復(fù)的是工業(yè)用地，隨著這個片區(qū)的發(fā)展，這一片區(qū)很快就被商業(yè)、住宅包圍，土地價值猛升。一些業(yè)主就把原來用于生產(chǎn)、研發(fā)的工業(yè)廠房、工業(yè)宿舍、工業(yè)辦公等進行裝修升級，改為寫字樓、酒店或其他更高價值的物業(yè)，對外出租，獲得比工業(yè)廠房高許多倍的收益。

工業(yè)用地商業(yè)用途、工業(yè)用地住宅用途、工業(yè)用地辦公用途等現(xiàn)象比較普遍，如何評估這一類房產(chǎn)，一直是困擾評估界的難題。如果完全按工業(yè)來評估，則其價值很容易被低估；如果完全按實際用途來評估，事實上它又達不到同類用地性質(zhì)的價值。到目前為止，我國尚未出臺相關(guān)政策，評估人員缺少有效的政策指引。在實際操作中，有些工業(yè)用地按實際用途評估，使評估價格偏高，導(dǎo)致業(yè)主提出異議。

李求軍/責(zé)任編輯