從財富效應(yīng)看深圳房價暴漲

李宇嘉

深圳樓市，怎一個火字了得

深圳，這個被稱為我國樓市“風(fēng)向標(biāo)”和“優(yōu)等生”的城市，其樓市近期熱得發(fā)燙：久違的“日光盤”又回來了，4000人暴雨中搶700套房子；二手房業(yè)主反價50萬也被買家欣然接受，業(yè)主寧愿奉上雙倍定金也要違約，法院受理的違約官司增長了10倍；6月份新房均價首次突破3萬元大關(guān)，同比上漲31%，二手住房價格在上半年整體上漲20%，成交均價已經(jīng)接近4萬元每平方米；熱點片區(qū)房價上半年上漲40%以上，龍華、寶安中心區(qū)半年內(nèi)上演著“破三望四探無”的激情大戲；投資投機性購房再次回潮，中介統(tǒng)計的熱點區(qū)域投資性購房比率已經(jīng)達到了30%。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，今年上半年，北上廣深的新房成交面積同比分別增長39%、49%、29%和121%，二手住房成交面積分別增長90%、49%、67%和130%；在房價上漲方面，深圳已經(jīng)遙遙領(lǐng)先。國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)顯示，2014年以來，深圳新房、二手房的房價漲幅領(lǐng)跑全國，連續(xù)8個月上漲，連續(xù)6個月領(lǐng)跑全國，同比連續(xù)兩個月上漲，且為全國唯一同比連續(xù)上漲城市。其中，5月份深圳房價環(huán)比6.7% （106.7）、同比7.7%（107.7）的漲幅，將北上廣遠遠甩出了幾條街（5月份北上廣環(huán)比平均上漲1.8%、同比則全部下跌）。

百城房價也說明了這一點，上半年，北上廣深新房價格分別上漲11%、14%、0%和20%。根據(jù)近期上海易居房地產(chǎn)研究院獨家發(fā)布《全國35個大中城市房價收入比排行榜》，深圳已經(jīng)取代北京和上海，以20.1的房價收入比（北京和上海分別為14.5和11.9）成為全國買房最難的城市。

深圳房價暴漲，待求解的“謎團”

對于深圳房價為何暴漲，想求證的人實在太多了。按照過去的研究慣性，我們往往從供求關(guān)系、政策松綁、貨幣寬松、預(yù)期改善等角度去探究。但是，這些因素在北上廣也存在，為何單獨深圳房價漲成這樣？很多因素放在2011-2014年中的任何一年也成立，緣何偏偏上半年房價漲的如此之兇？

從供求角度考慮，2014年12月-2015年5月，深圳新房的供應(yīng)環(huán)比下降了10%，而北京和上海也分別下降了26%和5%；深圳新房月度供需比（批售面積/銷售面積）從“3·30”新政前的 1.78 下降到了0.79，出現(xiàn)供不應(yīng)求，而北京、上海也分別從1.70和1.30分別下降到了0.93和0.92，同樣存在供不應(yīng)求；二手住房方面，深圳2014年12月至2015年4月的新增房源/新增客源比一直在0.75以上，只有5月才下降到0.52的水平上。因此，短期住房供求可以佐證一部分漲價，但說明不了“暴漲”，謎團解開要另辟蹊徑。

先從源頭上的土地說起

作為改革開放的一小塊“試驗田”，當(dāng)初也沒有料想到，深圳會從一個小漁村發(fā)展到擁有2000萬人口的國際大都市。上世紀(jì)80年代批準(zhǔn)的深圳轄區(qū)面積非常小，僅為北京的1/8、上海的1/3、廣州的1/4。但外向型經(jīng)濟大規(guī)?！叭Φ卣紡S”，不到30年的時間，深圳近1990平方公里的空間已到了50%的開發(fā)強度，在國際上是最高的，再進行下去就觸及生態(tài)紅線了。

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，深圳到2020年的建設(shè)用地上限是976平方公里，現(xiàn)在已經(jīng)用到940平方公里了。因此，深圳不像北上廣一樣，存在廣闊的、可緩沖的外圍郊區(qū)或郊縣，可以通過發(fā)散式的城市規(guī)劃，讓外圍成為住房市場的主力，也能夠有效平滑房價。未來五年，深圳只有30平方公里新增建設(shè)用地，每年只有6平方公里。但即便6平方公里，住宅也要與產(chǎn)業(yè)“搶地”。

因此，住宅用地縮減就不奇怪了，這是房價長期看漲的源頭。近年來，深圳商品住房用地“招拍掛”出讓規(guī)模持續(xù)縮減，推高了地價，制造了供求緊張的預(yù)期。2008-2012年，深圳居住用地平均每年新增供應(yīng)62萬平方米；2013年，深圳僅出讓3宗住宅用地，出讓面積13.2萬平方米，較2012年居住用地11宗和49萬平方米，出讓面積縮減超過70%。

城市更新“擔(dān)大任”，為難它了

由于土地緊缺，作為最年輕的城市，卻在全國最早走上了城市更新的道路。2015年，深圳進入銷售階段的102個新房項目中，55個為更新項目，占比58%。但是，城市更新周期長、不確定性大、成本高，房價看漲讓更新成本越來越大、周期越來越長。同時，更新減少了價格低廉住房的供應(yīng)，推升了租賃價格上漲（租金連續(xù)32個月上漲），倒逼房價上漲。

此外，2015年的佳兆業(yè)事件，雖然對短期供應(yīng)影響較小，但給市場傳達的信號就是，深圳城市更新供應(yīng)新房或?qū)⑹茏?、或?qū)⒗L周期。此輪樓市景氣上升以來，經(jīng)過2014年四季度的“暖冬”和今年一季度的“小陽春”，深圳新房市場很快就面臨“沒房賣”的境地，待售庫存最緊張時僅夠8個月銷售，遠低于北上廣14個月左右的消化周期，當(dāng)前及未來供求緊張的預(yù)期，驅(qū)動恐慌性購房和房價飆升。

逐漸被遺棄的小產(chǎn)權(quán)房

新增住房供應(yīng)無法滿足，只好依賴存量住房。北上廣存量住房的主體是房改房，也就是1998年房改時，政府機關(guān)、國有企事業(yè)單位集資建設(shè)的福利房，經(jīng)過廉價贖買后轉(zhuǎn)變成的商品房（俗稱房改房）。因位置和配套優(yōu)越、價格適中、適居性強，這部分老舊商品住房一直是緩沖市場需求的“蓄水池”和“穩(wěn)定器”。

但是，深圳建市時間短，國有企事業(yè)單位也少，房改房體量很小。而長期以外向型經(jīng)濟為主的深圳，1989年常住非戶籍人口就開始超過戶籍人口，在相當(dāng)長的時間內(nèi)，深圳存量房的主體是占據(jù)存量住房51%的小產(chǎn)權(quán)房。

但小產(chǎn)權(quán)房的尷尬地位卻無法發(fā)揮緩沖需求的“蓄水池”和“穩(wěn)定器”作用。當(dāng)外向型經(jīng)濟為主時，占總?cè)丝?0%以上的多為外來打工者，他們不需要商品住房，那時樓市還算穩(wěn)定。深圳一旦擺脫外向型經(jīng)濟，由代工和貿(mào)易轉(zhuǎn)向制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，常住人口由“候鳥”變?yōu)椤凹已唷?，住房需求也將大?guī)模釋放。而深圳市商品住房體量太小而無法承載這一巨變，這便是目前深圳市正在發(fā)生的事情。

年輕的人口和寬松的限購

人口年輕化是深圳另一大特點。深圳適齡購房人群（25-44歲）占比達到50.8%，遠遠比北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%要高。試想，人口如此年輕、支付能力又高（下文會講到）、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占主導(dǎo)且充滿活力，商品住房供應(yīng)又少，房價不漲才怪。這就是為什么美國房價最低的是汽車城市底特律、房價最高的是加利福尼亞州圣何塞。

另外，雖然深圳仍然執(zhí)行限購政策，但事實上在深圳落戶要比北京、上海落戶難度小很多。在深圳，一般本科畢業(yè)生就可以通過單位申請落戶，然后可以購買兩套房子。而且，在深圳滿足購房資格所需要的社保繳納和納稅年限都是比較短的，而廣州需要3年、北京需要5年、上海需要2年并“已婚”。

大眾創(chuàng)業(yè)下的資金推動

事實上，上述分析的幾個因素，可以解釋深圳長期供求緊張和房價上漲，但解釋今年上半年的房價暴漲仍顯不足。因此，我們需要尋找驅(qū)動房價上漲的“深圳特質(zhì)”。特質(zhì)之一就是大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新政策激勵下的資金推動。立城于代工和貿(mào)易的外向型模式，讓深圳成為國內(nèi)市場化程度最高的城市。千千萬萬個企業(yè)在從事著模具、配件、元器件的生產(chǎn)?！吧秸肌辈皇琴H義詞，而是日本式的“拆開-學(xué)習(xí)-創(chuàng)新”的過程。更重要的是，多層次資本市場（創(chuàng)業(yè)板、中小板、私募和創(chuàng)投等）和草根金融在深圳發(fā)展非常迅速，加速推進了市場推廣、技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)升級。

2008年以后，借助積淀的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和互聯(lián)網(wǎng)迅速發(fā)展的契機，深圳從山寨之都轉(zhuǎn)向創(chuàng)業(yè)之都。狹小的空間內(nèi)集聚了2000萬的人口、1000多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)、185.8萬戶商事主體（每10個人中就有一個老板）。在大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的激勵下，加上多層次資本市場的支持，深圳迅速成為互聯(lián)網(wǎng)之都、創(chuàng)業(yè)之都（集中了2/3的私募）和中國的“硅谷”。2014年，深圳市新增中小企業(yè)19.6萬家，上市備案企業(yè)達940家，中小板和創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)總量連續(xù)8年位居國內(nèi)大中城市首位，并迅速出現(xiàn)了一批富裕群體，他們是深圳近期購房的主力。

互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展和大眾創(chuàng)業(yè)，具有創(chuàng)造和延長產(chǎn)業(yè)鏈、增加附加價值、擴大就業(yè)的“星火燎原”效應(yīng)，讓深圳居民收入水平迅速增長。目前，深圳創(chuàng)造了多個“第一”，人均GDP、人均可支配收入、人均存款等均在國內(nèi)排第一，GDP增速在一線城市中排名第一，這是推動旺盛需求實現(xiàn)的主要原因。

股市的財富效應(yīng)

根據(jù)筆者對深圳在售樓盤的調(diào)研，今年以來的購買行為有四個特征，一是對于高房價有非常強的接受能力；二是操作手法上顯得非常果斷，出手毫不猶豫，甚至怕買不到；三是800萬以上的高價住宅在4-5月份成交量平均上漲超過50%、套數(shù)占比達到20%；四是拿炒股的手法來買房，傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)公共配套供應(yīng)區(qū)域（福田、羅湖），并沒有在此輪樓市火熱中再次被眷顧，取而代之的是帶有概念的熱點片區(qū)，例如，自貿(mào)區(qū)、前海概念、華為科技城、福田后花園、中心北移等。由此，唯一的解釋就是購買力在短期迅速提升，而支撐短期購買能力的，只有股市帶來的財富效應(yīng)。

目前，深圳本地開戶的股東賬戶數(shù)已經(jīng)超過1200萬，而2014年深圳常住人口僅1077萬人，人均股票賬戶數(shù)全國第一。截至2015年1季度末，深圳新開戶超過57萬，占廣東省同期新開戶的67%，也是此輪牛市中全國新開戶最多的城市。由此可以推斷，股市財富效應(yīng)導(dǎo)致城市短期購買力迅速提升，這是深圳此輪房價暴漲的主要原因，類似于2007年那一波行情中深圳房價領(lǐng)漲全國，只不過這一輪股市的財富效應(yīng)更顯著而已。

人才也買不起房

房價上漲可以有100個理由，但最終還要看老百姓口袋里的錢能否支付得起。深圳某網(wǎng)站近期做了一項調(diào)查，受訪者中6成畢業(yè)超5年、超5成為本科及以上學(xué)歷，月薪在5000-10000元的占41%、10000元以上的占27%，應(yīng)當(dāng)說很有代表性了。按目前房價計算，一套89平方米的房子要花費289萬元，首付3成要87萬元。即便是一個月薪10000元的“深漂”，扣除吃飯、交通和房租等必要開支約2500元之外，以剩余7500元/月的收入，需要花9.6年才能給得起首付。但事實上，2014年深圳人社局發(fā)布的工資平均數(shù)僅4360元/月。這樣看，深圳房價已經(jīng)把“剛需“遠遠甩出幾條街外了。

需求如此瘋狂，除了少數(shù)有錢人和換房者外，廣大無房者不外乎舉全家之力，盡量在房價“又上一個臺階”之前，趕上這趟車。否則的話，不僅收入相對房價又一次被甩遠了，買房愿望又得往后推幾年了。問題是，即便舉祖孫三代之力付了首付，月供至少在13000元/月，多少人支付得起呢？以代表深圳核心競爭力的華為為例，其普通員工每月的收入也就在10000元左右，而深圳月收入在這個水平上的IT工程師、技術(shù)人員一大把。如果他們買房都很難，其他創(chuàng)業(yè)者就更難了，這房價還能撐得住嗎？

大漲后必然回落

毫無疑問，不管從概念式買房（拿炒股的方式來炒房），還是投資客大規(guī)模入市，還是房價任性上漲來看，深圳樓市已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫。6月份，從數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，深圳房價還在上漲，但更多的是由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后而造成的。同時，產(chǎn)權(quán)登記中心工作量突然放大，每天“放號”數(shù)量有限，造成6月份的房價“被上漲”。事實上，從6月下旬開始，實際成交量已經(jīng)開始穩(wěn)定和緩慢下降，房價漲幅放緩。

銀行最先開始關(guān)注風(fēng)險和泡沫。近期，四大銀行中有3家將首套房貸首付成數(shù)從3成提高到了4成。此外，各大銀行相繼提高了貸款利率，基準(zhǔn)利率下浮已經(jīng)沒有了，取而代之的是普遍上浮10%。同時，股市的財富效應(yīng)開始衰退，因股市大跌而出售或退訂房源的報道見諸報端。以深圳全民炒股的現(xiàn)實來看，筆者認為這絕非空穴來風(fēng)。

春江水暖鴨先知，最能反映市場變化的二手住房市場，已經(jīng)出現(xiàn)了調(diào)整的跡象。進入7月份后，中介店鋪的客戶上門量，相比五六月份高峰期驟然減少，業(yè)主報價已現(xiàn)松動，購房者觀望情緒加重。7月第一周，先行指標(biāo)——中原地產(chǎn)業(yè)主報價指數(shù)為63.6%，較上周大幅下降8.3個百分點。分片區(qū)來看，前期概念性炒作嚴(yán)重的區(qū)域，如南山南區(qū)、坂田、龍華、寶安南區(qū)等，報價均出現(xiàn)下降。大漲后必然大跌，這在2003-2005年的上海樓市、2007-2008年的深圳樓市、2013-2014年的北京樓市都有先例，深圳這次也不例外。

李求軍/責(zé)任編輯