當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析與前景展望

高聚輝

2015年上半年，受信貸、稅收、土地以及降息等多重利好政策的影響，購(gòu)房者入市信心有所提升，市場(chǎng)需求持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，特別是一線城市房屋銷售回升勢(shì)頭明顯。與此同時(shí)，庫(kù)存去化加快，房?jī)r(jià)開(kāi)始企穩(wěn)回升，部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲。對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底該如何看？當(dāng)前的回升態(tài)勢(shì)能否繼續(xù)？房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)快速上漲嗎？

市場(chǎng)出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì) 區(qū)域分化明顯

上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)最吸引人注意的就是銷售形勢(shì)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。從數(shù)據(jù)上看，上半年商品房銷售面積終于實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，扭轉(zhuǎn)了此前一年多的下滑態(tài)勢(shì)。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，單純用銷售形勢(shì)來(lái)代替房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)有失偏頗，必須從投資、銷售、土地、價(jià)格、新開(kāi)工以及區(qū)域狀況等方面進(jìn)行綜合考慮，才能全面把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀?？偟膩?lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

第一，銷售形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，出現(xiàn)回暖特征，特別是重點(diǎn)城市和重點(diǎn)房企銷售形勢(shì)好于全國(guó)平均水平。上半年全國(guó)共實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積50264萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.9%；同期，20家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售面積6708萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.7%。

第二，投資增速仍在回落尋底，未來(lái)將企穩(wěn)回升。2015年前6個(gè)月，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)回落，由年初的增長(zhǎng)10.4%回落至4.6%，累計(jì)下降幅度達(dá)5.8個(gè)百分點(diǎn)。

第三，盡管銷售形勢(shì)較好，但受市場(chǎng)前景不樂(lè)觀以及投資決策滯后的影響，土地購(gòu)置意愿不強(qiáng)，新開(kāi)工面積維持低位，同比跌幅較為明顯。上半年，房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比跌幅超過(guò)三成，新開(kāi)工面積跌幅超過(guò)一成半，下滑的幅度十分明顯。

第四，房?jī)r(jià)指數(shù)受銷售形勢(shì)好轉(zhuǎn)帶動(dòng)，環(huán)比出現(xiàn)上漲，同比跌幅開(kāi)始收窄。從城市間對(duì)比情況看，部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅較為明顯，但更多城市房?jī)r(jià)仍比較平穩(wěn)，甚至還有小幅下跌。城市間的房?jī)r(jià)走勢(shì)分化明顯。

第五，從區(qū)域分布狀況來(lái)看，不同地區(qū)之間、不同城市之間、不同企業(yè)之間市場(chǎng)出現(xiàn)分化。如前5個(gè)月，40個(gè)重點(diǎn)城市中有21個(gè)城市出現(xiàn)上漲，19個(gè)城市下跌，其中寧波、蘭州、杭州、深圳等城市增速超過(guò)40%，而石家莊、廈門、沈陽(yáng)、太原等城市跌幅則超過(guò)30%，城市間分化的程度在加劇。

政策力促銷售回暖 市場(chǎng)整體前景仍謹(jǐn)慎樂(lè)觀

2015年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策聚焦于鼓勵(lì)自住和改善性需求方面。中央強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定住房消費(fèi)，實(shí)行靈活適度的貨幣政策，連續(xù)降準(zhǔn)降息，并在去年調(diào)整首套房標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步降低二套房貸首付比例，構(gòu)建寬松的金融信貸環(huán)境；同時(shí)，供需兩端政策齊出，刺激需求促進(jìn)庫(kù)存去化，積極調(diào)結(jié)構(gòu)控供給。

與此同時(shí)，各地政府因城施策出臺(tái)一系列寬松政策，其中主要以住房公積金政策調(diào)整為主，輔之以財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、土地規(guī)劃調(diào)整等，掀起各地房地產(chǎn)政策出臺(tái)的高潮，刺激需求特別是改善性需求釋放，促進(jìn)市場(chǎng)回暖。

隨著政策的陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)回暖契機(jī)，銷售形勢(shì)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比開(kāi)始上漲。然而，對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景，卻仍謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，我認(rèn)為要從兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行綜合考量，一是市場(chǎng)容量與發(fā)展趨勢(shì)，二是相關(guān)政策因素。

從市場(chǎng)容量和發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)十幾年的高速發(fā)展，房屋存量快速增加，居民滿足房屋需求的途徑已由以新建房屋為主向新建房屋和存量房屋并重轉(zhuǎn)變，居民對(duì)新建房屋的需求規(guī)模將會(huì)減少。但與此同時(shí)，這種規(guī)模的減少并不會(huì)快速下滑，而是需要一個(gè)緩慢的過(guò)程，房地產(chǎn)行業(yè)將由“黃金時(shí)代”轉(zhuǎn)向“白銀時(shí)代”。

但對(duì)于企業(yè)而言，必須把握整個(gè)行業(yè)的這一發(fā)展趨勢(shì)，調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)策略和業(yè)務(wù)方向，房地產(chǎn)行業(yè)整體將由以往的粗放增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作。在這一過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)既面臨著巨大的危險(xiǎn)，同時(shí)也有更多的機(jī)遇。

隨著人口紅利的消失和城鎮(zhèn)化增速的放緩，未來(lái)我國(guó)支撐房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求動(dòng)力不再。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)回落態(tài)勢(shì)，在這一判斷下，房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策都十分謹(jǐn)慎，經(jīng)營(yíng)模式也在不斷轉(zhuǎn)型創(chuàng)新。

從政策因素看，隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的加大，政府對(duì)房地產(chǎn)的支持力度在不斷加碼。從2014年11月到2015年6月底，短短不到一年的時(shí)間內(nèi)，央行四次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，與此同時(shí)，稅收、土地、信貸等政策措施也陸續(xù)出臺(tái)，有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)，避免了房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)下滑?？梢钥吹?，對(duì)于潛在需求較為旺盛的一二線城市，政策的效果更加明顯。

對(duì)于未來(lái)的政策走向，我們認(rèn)為，“去庫(kù)存、穩(wěn)增長(zhǎng)”仍是2015年房地產(chǎn)政策的主基調(diào)，對(duì)于近期部分城市房?jī)r(jià)快速上漲的問(wèn)題，預(yù)計(jì)政府會(huì)進(jìn)行充分調(diào)研，在必要時(shí)針對(duì)這些城市出臺(tái)相應(yīng)的政策措施，但整體不會(huì)出臺(tái)普遍性的收緊措施。

綜合兩方面的因素，我們認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)容量已經(jīng)接近“天花板”，未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模難以實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，但市場(chǎng)整體體量仍然較大，行業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。

從國(guó)際數(shù)據(jù)觀察，美國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積在1950年就達(dá)到了峰值，迎來(lái)了供給的拐點(diǎn)，然而，美國(guó)房?jī)r(jià)卻穩(wěn)中趨升，直到2007年才觸及一個(gè)階段性拐點(diǎn)。日本上世紀(jì)90年代資產(chǎn)泡沫破滅后、房?jī)r(jià)至今跌去50%，但供求卻并未出現(xiàn)類似的劇烈下滑，每年的成交量仍穩(wěn)定在100多萬(wàn)套。如果加上家庭自建新開(kāi)工，每年的新開(kāi)工數(shù)量達(dá)到150-200萬(wàn)套。以此推測(cè)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)盡管會(huì)有所下滑，但整體市場(chǎng)體量仍將保持在一個(gè)相當(dāng)高的水平，企業(yè)的發(fā)展空間仍然較為充足。

下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)回暖，但回升幅度有限

當(dāng)前，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)整體下行，穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力不斷加大，刺激性政策陸續(xù)出臺(tái)。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，肩負(fù)著穩(wěn)增長(zhǎng)的重要任務(wù)。在信貸、稅收、住房等一系列刺激政策的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)銷售形勢(shì)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，有力支持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。但土地購(gòu)置意愿不強(qiáng)，新開(kāi)工面積降幅較大，投資增速依然較低，未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)下行的壓力依然較大。

定性來(lái)看，預(yù)計(jì)年內(nèi)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的刺激性政策仍將延續(xù)，在政策的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望延續(xù)企穩(wěn)回升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，銷售回暖，投資增速企穩(wěn)，但由于當(dāng)前整體市場(chǎng)的庫(kù)存壓力依然較大，土地購(gòu)置意愿和新開(kāi)工面積將依舊保持負(fù)增長(zhǎng)。

受房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期趨勢(shì)下行的影響，我們預(yù)計(jì)此輪的市場(chǎng)回暖與2009年有較大差異，回升的幅度不會(huì)太高。同時(shí)，不同城市之間的分化趨勢(shì)仍較為明顯。當(dāng)前，我國(guó)一二線城市住房潛在需求較大，但房?jī)r(jià)水平較高，與此同時(shí)，三四線及以下城市供給量大，但潛在需求不足，存在階段性過(guò)剩，庫(kù)存高企不下，房地產(chǎn)市場(chǎng)中結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。結(jié)構(gòu)性短缺的城市回暖幅度較為明顯，而結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的城市回暖幅度有限。

定量來(lái)看，預(yù)計(jì)2015年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、資金來(lái)源及房屋銷售面積等指標(biāo)將保持增長(zhǎng)，其增速控制在10%以內(nèi)，商品房新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積整體保持負(fù)增長(zhǎng)，其中土地購(gòu)置面積跌幅較大，預(yù)計(jì)在20%以上，新開(kāi)工面積跌幅在10%以內(nèi)。

對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，個(gè)人認(rèn)為下半年房?jī)r(jià)將進(jìn)入活躍期，整體保持上行態(tài)勢(shì)，但城市間分化依舊。部分需求較為旺盛的城市甚至?xí)霈F(xiàn)較快上漲。但對(duì)更多城市而言，受庫(kù)存水平高和前期房?jī)r(jià)水平高的原因影響，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足，這些城市房?jī)r(jià)將保持窄幅波動(dòng)。

如圖1所示，根據(jù)房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)與同比指數(shù)之間的變化規(guī)律，同比指數(shù)基本滯后于環(huán)比指數(shù)6-9個(gè)月后發(fā)生方向性變化，而此輪房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)在2014年9月份開(kāi)始跌幅收窄，隨后有2015年4月份環(huán)比出現(xiàn)上漲。根據(jù)二者的變化規(guī)律，房?jī)r(jià)同比指數(shù)在今年二季度已經(jīng)實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升，房?jī)r(jià)同比降幅在3月份達(dá)到最低點(diǎn)。預(yù)計(jì)在今年四季度，房?jī)r(jià)同比指數(shù)將由負(fù)轉(zhuǎn)正，但受各因素影響漲幅相對(duì)有限。

注：文中觀點(diǎn)僅代表個(gè)人意見(jiàn)，與作者所在單位無(wú)關(guān)。

王春敏/責(zé)任編輯