未按照規(guī)劃許可面積建造的房屋登記

黃倩雯　張勇

在房屋登記實(shí)際工作中，房屋申請(qǐng)登記面積與規(guī)劃許可面積不符的現(xiàn)象較為普遍。其中，有的是因?yàn)榻ㄔO(shè)單位不按照規(guī)劃許可的內(nèi)容，違法違章建設(shè)而造成的；有的是嚴(yán)格按照規(guī)劃許可進(jìn)行建設(shè)，由于各種客觀原因而造成的；也有的是由于工作失誤，導(dǎo)致面積計(jì)算錯(cuò)誤而造成的。因此，房屋登記機(jī)構(gòu)不能因?yàn)榉课莸纳暾?qǐng)登記面積與規(guī)劃許可面積不符，就簡(jiǎn)單地以“未按照規(guī)劃許可的面積建造”為由不予登記，而應(yīng)該對(duì)造成面積不符的具體原因進(jìn)行認(rèn)真分析并確認(rèn)后，才能夠做出準(zhǔn)確的判斷。

一、申請(qǐng)登記面積與規(guī)劃許可面積不符的主觀原因

1.建設(shè)單位故意違反規(guī)劃，違法建設(shè)

建設(shè)單位，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，故意違反規(guī)劃，不按照規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)房屋，造成既成事實(shí)，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

第一，擅自改變房屋用途。如將底層住宅變?yōu)樯虡I(yè)以提高房屋的價(jià)值；將物業(yè)用房變?yōu)樽≌?、設(shè)備用房變成倉(cāng)庫(kù)以增加可出售房屋等。

第二，擅自對(duì)房屋進(jìn)行加層。如將設(shè)計(jì)10層的建筑實(shí)際建設(shè)成11層以提高容積率、增加可實(shí)際出售面積；將原設(shè)計(jì)為斜坡結(jié)構(gòu)的屋頂變成閣樓以增加頂層房屋的賣點(diǎn)，便于銷售等。

第三，擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)。如在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣、樓盤(pán)大面積戶型滯銷時(shí)，將原設(shè)計(jì)為1戶的躍層房屋改變?yōu)?戶，將大面積戶型改為2戶甚至多戶小面積戶型，以便于將房屋盡快銷售回籠資金等。

第四，擅自改變房屋外形。如將設(shè)計(jì)的非封閉陽(yáng)臺(tái)改為封閉陽(yáng)臺(tái)以增加可銷售面積等。

由于建設(shè)單位主觀上故意違反規(guī)劃許可，不嚴(yán)格按照規(guī)劃許可建造房屋，勢(shì)必造成房屋申請(qǐng)登記面積與規(guī)劃許可面積不符。

2.建筑面積計(jì)算錯(cuò)誤

建筑面積計(jì)算錯(cuò)誤有兩種可能，一是由于工作人員工作疏忽、計(jì)算錯(cuò)誤造成的；二是故意將建筑面積計(jì)算錯(cuò)誤，以少繳納稅費(fèi)。

目前，我國(guó)各城市的城市建設(shè)配套費(fèi)等建設(shè)項(xiàng)目，前期費(fèi)用一般都是按照建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積進(jìn)行征收。部分建設(shè)單位尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為少繳納有關(guān)稅費(fèi)，在辦理施工圖審查計(jì)算房屋建筑面積時(shí)，采取各種手段故意少計(jì)算建筑面積，以達(dá)到少繳納稅費(fèi)的目的。而在房屋申請(qǐng)登記時(shí)，又按照正常的實(shí)際建筑面積進(jìn)行計(jì)算和申報(bào)，造成房屋申請(qǐng)登記面積與規(guī)劃許可面積不符。

二、申請(qǐng)登記面積與規(guī)劃許可面積不符的客觀原因

1.面積計(jì)算采用的標(biāo)準(zhǔn)不同

房屋申請(qǐng)登記面積一般來(lái)自于房產(chǎn)測(cè)繪單位出具的房屋測(cè)繪報(bào)告，其面積計(jì)算依據(jù)主要是2000年8月實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）。而規(guī)劃許可面積一般來(lái)自于施工圖審查單位出具的施工圖審查意見(jiàn)書(shū)，其面積計(jì)算的依據(jù)主要是2014年7月實(shí)施的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2013）。由于兩個(gè)規(guī)范的使用范圍、制定時(shí)間不同，造成兩個(gè)規(guī)范在很多具體規(guī)定上存在較大的差異（見(jiàn)表1）。

由表1可以看出，兩個(gè)規(guī)范在很多規(guī)定上存在著明顯的差異，甚至是相互矛盾。因此，對(duì)于同一建筑，由于進(jìn)行建筑面積計(jì)算所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)不同，計(jì)算出的建筑面積也必定不一致。

2.共用面積的處理方式不同

房產(chǎn)測(cè)繪單位在進(jìn)行面積計(jì)算時(shí)，對(duì)于房屋內(nèi)的共用面積都按照不同的用途進(jìn)行了面積分?jǐn)?。而?guī)劃許可面積一般將各種設(shè)備用房的面積單獨(dú)列出，樓梯、電梯的面積則計(jì)算在相應(yīng)層的面積當(dāng)中。

例如某商住樓，1、2層為商業(yè)，3至10層為住宅，地下室中有為全樓服務(wù)的配電、消防用房。其規(guī)劃許可證中注明：“商業(yè)XX平方米，住宅XX平方米，設(shè)備用房XX平方米”。而房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告中只有“商業(yè)XX平方米，住宅XX平方米”，設(shè)備用房的面積已作為共用面積分?jǐn)偟搅松虡I(yè)與住宅中。在這種情況下，商業(yè)和住宅的申請(qǐng)登記面積勢(shì)必要比規(guī)劃許可面積大，造成二者不符。

3.房屋編號(hào)變化

房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理房屋登記時(shí)，房屋的編號(hào)一般以公安部門(mén)出具的門(mén)樓牌號(hào)為準(zhǔn)，同一編號(hào)下的房屋編為一幢進(jìn)行登記。而規(guī)劃部門(mén)辦理規(guī)劃許可時(shí)，一般以施工編號(hào)為準(zhǔn)，同一施工號(hào)下的房屋發(fā)放一個(gè)規(guī)劃許可。由于兩個(gè)編號(hào)的范圍可能不同，造成申請(qǐng)登記面積與規(guī)劃許可面積不符。

以圖1為例，A、B部分為6層住宅，由于左側(cè)臨街，C部分利用A、B之間的間隙建設(shè)了2層商業(yè)用房，且C部分與A、B兩部分互不相通。

在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)時(shí)，C部分與 A部分設(shè)計(jì)在一起為1號(hào)樓，B部分為2號(hào)樓；而在辦理房屋申請(qǐng)登記時(shí)，公安部門(mén)將A部分編為1號(hào)樓，而將C部分與B部分合并在一起編為2號(hào)樓。因此，房屋登記時(shí)1號(hào)樓申請(qǐng)登記面積比規(guī)劃許可面積少，而2號(hào)樓申請(qǐng)登記面積則要比規(guī)劃許可面積大，造成申請(qǐng)登記面積與規(guī)劃許可面積不符。

三、申請(qǐng)登記面積與規(guī)劃許可面積不符的分析與處理

對(duì)于申請(qǐng)登記面積與規(guī)劃許可面積不符的房屋申請(qǐng)登記，房屋登記機(jī)構(gòu)必須準(zhǔn)確分析出造成面積不符的原因。只有在這一基礎(chǔ)上，才能做出正確的處理意見(jiàn)。而進(jìn)行分析的依據(jù)就是作為規(guī)劃許可證附圖的建筑施工圖紙。一般認(rèn)為，規(guī)劃許可證附圖經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)依法確定后，與規(guī)劃許可證具有同等法律效力。

房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)量的房屋分層分戶平面圖與規(guī)劃許可證附圖進(jìn)行對(duì)比，檢查兩份圖紙的尺寸、層數(shù)、房屋套數(shù)、相應(yīng)房屋的用途、陽(yáng)臺(tái)封閉情況等是否相符，并根據(jù)不同情況做出不同的處理意見(jiàn)。

1.兩套圖紙存在不相符情況

如果兩份圖紙的尺寸、層數(shù)、房屋套數(shù)、相應(yīng)房屋的用途、陽(yáng)臺(tái)封閉情況等任何一處存在不相符的地方，表明該房屋未按照經(jīng)審批的建筑施工圖紙進(jìn)行施工，可以認(rèn)定該房屋未按照規(guī)劃許可進(jìn)行建設(shè)。因此，房屋登記機(jī)構(gòu)可以做出不予申請(qǐng)登記的決定。該房屋在由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)作出處理意見(jiàn)并予以改正后，房屋登記機(jī)構(gòu)才能對(duì)該房屋進(jìn)行登記。

2.兩套圖紙相符

如果兩套圖紙完全相符，一般認(rèn)為該房屋是按照經(jīng)審批的建筑施工圖紙進(jìn)行施工建設(shè)，然而由于面積計(jì)算錯(cuò)誤或其他客觀原因造成房屋申請(qǐng)登記面積與規(guī)劃許可面積不符。在這種情況下，一般經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)與房地產(chǎn)行政主管部門(mén)協(xié)商，確定一個(gè)面積差異比例的限額。當(dāng)面積差異比例在限額之內(nèi)時(shí)，一般認(rèn)為申請(qǐng)登記面積與規(guī)劃許可面積的不符是由于各種客觀原因造成的，不必補(bǔ)辦規(guī)劃許可，由房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋登記。當(dāng)面積差異比例超過(guò)限額時(shí)，則認(rèn)為申請(qǐng)登記面積與規(guī)劃許可面積的不符是由于面積計(jì)算錯(cuò)誤造成的，申請(qǐng)人應(yīng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)補(bǔ)辦規(guī)劃許可，補(bǔ)交各項(xiàng)費(fèi)用，方能申請(qǐng)辦理房屋登記。

陳品祿/責(zé)任編輯