《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)登記實(shí)務(wù)的影響（四）

陳亞菁

在不動(dòng)產(chǎn)登記中，申請(qǐng)和受理是相對(duì)的兩個(gè)主體分別作出的相對(duì)應(yīng)行為，行政相對(duì)人向登記主體提出申請(qǐng)，登記主體依法受理，然后作出是否受理的決定?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）主要從便民高效、規(guī)范登記行為角度對(duì)登記機(jī)構(gòu)的受理活動(dòng)提出了比以往規(guī)章更嚴(yán)格的要求，需要登記機(jī)構(gòu)引起足夠的重視。

首先是受理場(chǎng)所，也就是申請(qǐng)場(chǎng)所?！稐l例》規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所申請(qǐng)登記。那當(dāng)前各地實(shí)施的上門(mén)服務(wù)、流動(dòng)車（站）服務(wù)、網(wǎng)上申請(qǐng)是否與這一規(guī)定存在沖突？上門(mén)服務(wù)（包括流動(dòng)車服務(wù)）作為許多登記機(jī)構(gòu)的便民服務(wù)舉措在一些地方得到推廣應(yīng)用，但在當(dāng)前登記機(jī)構(gòu)人員偏緊的情況下，上門(mén)服務(wù)確實(shí)不應(yīng)大力推廣。因?yàn)?，本?lái)在辦公場(chǎng)所一個(gè)人就能受理完成的業(yè)務(wù)，如果換成上門(mén)服務(wù)則必須動(dòng)用兩名工作人員同行，在滿足一部分特別人群需要的同時(shí)會(huì)加大辦公場(chǎng)所受理窗口的壓力，行政資源并未能得到很好的配置?！稐l例》之所以沒(méi)規(guī)定網(wǎng)上申請(qǐng)，是考慮到全國(guó)各地網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)應(yīng)用的不平衡性，但沒(méi)作規(guī)定并不否定網(wǎng)上申請(qǐng)的發(fā)展趨勢(shì)，如果網(wǎng)絡(luò)申請(qǐng)同時(shí)能解決安全和便利問(wèn)題，則是合乎《條例》本身所提倡的行政法原則之一——便民高效。因此，在不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建設(shè)較為先進(jìn)的城市，網(wǎng)上申請(qǐng)模式可以先試先行。

其次是受理中的告知要求。在以往的不動(dòng)產(chǎn)登記中，登記機(jī)構(gòu)習(xí)慣采用口頭方式告知當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)件或不予受理，這種方式對(duì)于能夠解釋得清楚、當(dāng)事人能接受的前提下是既快捷又省事的，但也容易發(fā)生扯皮現(xiàn)象。從對(duì)受理人員有效監(jiān)督和對(duì)當(dāng)事人負(fù)責(zé)的角度出發(fā)，無(wú)論受理與否，都應(yīng)當(dāng)予以書(shū)面告知。因此，《條例》從嚴(yán)要求登記人員的行為規(guī)范，規(guī)定受理中的告知行為應(yīng)以書(shū)面形式進(jìn)行。一是對(duì)于符合登記條件可以受理的，應(yīng)當(dāng)受理后書(shū)面告知申請(qǐng)人。交付給申請(qǐng)人的受理憑證既是受理完成的標(biāo)志，也是申請(qǐng)人屆時(shí)領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的憑證。二是對(duì)于不符合登記受理?xiàng)l件的，應(yīng)書(shū)面告知不予受理。盡管不予受理沒(méi)有形成申請(qǐng)材料，但不予受理有可能損害申請(qǐng)人利益，為給申請(qǐng)人提供救濟(jì)途徑，應(yīng)當(dāng)出具不予受理的書(shū)面通知書(shū)。申請(qǐng)人認(rèn)為不予受理存在錯(cuò)誤、屬登記機(jī)構(gòu)不作為的，可以憑不予受理通知書(shū)提起行政復(fù)議或行政訴訟。三是對(duì)于需要補(bǔ)件的業(yè)務(wù)應(yīng)一次性告知補(bǔ)正內(nèi)容?，F(xiàn)實(shí)中往往存在當(dāng)事人因缺件問(wèn)題而多次往返于登記機(jī)構(gòu)的情況，在沒(méi)有書(shū)面告知為證的情況下很難說(shuō)清是由于登記人員未一次性交待清楚還是當(dāng)事人未記全而導(dǎo)致，造成雙方之間出現(xiàn)矛盾。因此，無(wú)論從便民服務(wù)還是提高工作責(zé)任心的角度出發(fā)，都有必要以書(shū)面方式一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的收件。

再次是受理中告知與否的法律后果。受理是登記程序中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，是登記人員直接面對(duì)申請(qǐng)人并領(lǐng)受申請(qǐng)人登記意思的過(guò)程，每個(gè)前來(lái)申請(qǐng)的相對(duì)人都希望在登記機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下一次性完成申請(qǐng)受理程序。受理與不受理的正確與否既反映出登記人員的業(yè)務(wù)水平，也影響著后序工作環(huán)節(jié)的效率。不正當(dāng)?shù)氖芾頃?huì)使申請(qǐng)人不知所措，甚至?xí)?dǎo)致登記結(jié)果的錯(cuò)誤。因此，《條例》規(guī)定了不予受理而未書(shū)面告知的法律后果，即視為受理。這個(gè)規(guī)定將徹底改變我們以前的做法。如果不能受理的業(yè)務(wù)因?yàn)槿鄙贂?shū)面告知的程序而導(dǎo)致法定受理的，則會(huì)給登記機(jī)構(gòu)帶來(lái)極大的被動(dòng)局面。因?yàn)橐坏┮暈槭芾韯t必然進(jìn)入審查、登簿、發(fā)證環(huán)節(jié)，等到發(fā)證時(shí)限屆滿，申請(qǐng)人無(wú)法領(lǐng)證則會(huì)引起更大的矛盾。因此，從完善登記機(jī)構(gòu)自身做法考慮，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)制作“不予受理通知書(shū)”的規(guī)范格式，根據(jù)常見(jiàn)的不予受理情形列明不予受理的理由或者需要一次性補(bǔ)正的材料要求，改變登記機(jī)構(gòu)原來(lái)的不受理無(wú)憑證的簡(jiǎn)單做法，從而更好地保護(hù)當(dāng)事人利益、規(guī)范登記人員的受理行為。

最后是受理的具體要求。既然受理環(huán)節(jié)如此重要，則每個(gè)從事受理的人員都要掌握各類登記所需申請(qǐng)材料的要求。概括而言，受理時(shí)要確保材料齊全、符合法定形式。所謂材料齊全就是要求各類登記所提交的材料對(duì)應(yīng)登記機(jī)構(gòu)對(duì)外公布的所需提交材料。因?yàn)樯暾?qǐng)材料不是申請(qǐng)人申請(qǐng)時(shí)才知曉的，而是通過(guò)登記機(jī)構(gòu)提前在公開(kāi)場(chǎng)合或媒體公布的，登記機(jī)構(gòu)為讓申請(qǐng)人員做到申請(qǐng)時(shí)材料齊全，應(yīng)細(xì)化每類登記所需材料，對(duì)于因政策變化導(dǎo)致申請(qǐng)材料變化的應(yīng)及時(shí)公告。所謂符合法定形式是指申請(qǐng)人所提交的材料在形式上要符合法定要求，這里的法定應(yīng)該理解為法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件要求。申請(qǐng)材料因登記類型不同而千差萬(wàn)別，有的材料應(yīng)符合法律要求，如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是國(guó)家統(tǒng)一制定的格式范本，各地未經(jīng)授權(quán)不得自行印制。身份證明通常就是指身份證（除特殊人群可使用其他證件外），當(dāng)然其也是國(guó)家統(tǒng)一格式，不得擅自制造。又如法院關(guān)于房屋轉(zhuǎn)移的生效判決文書(shū)，通常也是有規(guī)范的統(tǒng)一格式。有的材料應(yīng)符合法規(guī)要求，如《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的征收決定。有的材料應(yīng)符合規(guī)章或規(guī)范性文件要求，如商品房買(mǎi)賣(mài)合同、存量房買(mǎi)賣(mài)合同，這些合同使用的是住建部等相關(guān)主管單位的推薦性文本，也是廣為實(shí)踐采用、有利于更好保護(hù)交易雙方權(quán)益的文本。如果有些申請(qǐng)材料沒(méi)規(guī)定須使用統(tǒng)一規(guī)范文本的，則可由當(dāng)事人自行設(shè)定，但其涉及登記的內(nèi)容應(yīng)符合法定條件。以抵押合同為例，國(guó)家和地方未推薦使用統(tǒng)一文本，但各抵押權(quán)人特別是銀行都有各自的規(guī)范文本。對(duì)該類由當(dāng)事人自制的文本則要求合同中所涉及抵押登記的要素應(yīng)當(dāng)齊全、合法，如抵押標(biāo)的應(yīng)明確，擔(dān)保主債權(quán)、履行債務(wù)期限等應(yīng)明確，而對(duì)于合同中存在違反法律規(guī)定的條款，比如借款期屆滿前抵押物轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人的條款，又如約定余額不得再次抵押的，這些則認(rèn)定無(wú)效，但部分條款的無(wú)效不影響合同整體的效力。

陳品祿/責(zé)任編輯