集體土地房屋管理研究

王艷玲

摘 要：我國(guó)對(duì)集體土地房屋的管理一直較為薄弱，近年來(lái)在大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的政策下，集體土地房屋的管理有了一定程度的提高，但仍然存在較多的問(wèn)題，包括耕地資源減少、管理制度缺陷與管理空白等，這對(duì)農(nóng)民的利益與農(nóng)村的發(fā)展都造成了負(fù)面的影響。為此，該研究者對(duì)目前我國(guó)集體土地房屋管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行了總結(jié)與分析，并從房屋權(quán)屬管理、房屋規(guī)劃管理與房屋建設(shè)等方面對(duì)集體土地房屋的管理進(jìn)行了研究與探討，希望為實(shí)現(xiàn)集體土地房屋的有效管理，促進(jìn)新農(nóng)村的建設(shè)提供一定的參考。

關(guān)鍵詞：集體土地 房屋 管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F321 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2015）03（c）-0122-01

集體土地房屋是指在集體土地上建設(shè)的各類(lèi)房屋，如農(nóng)村住宅，農(nóng)村企事業(yè)單位、政府的非居住用房，城鎮(zhèn)及規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)在集體土地上的房屋。在農(nóng)村集體土地房屋的管理一直較為薄弱，這主要是政策上的滯后與缺失造成的。近年來(lái)在大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的政策下，集體土地房屋的管理有了一定程度的提高，但仍然存在耕地資源減少、管理制度缺陷與管理空白的現(xiàn)象，為此，需要在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對(duì)集體土地房屋的有效管理，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，房屋的一體化管理，促進(jìn)新農(nóng)村的建設(shè)。

1 集體土地房屋管理中存在的問(wèn)題

在現(xiàn)行土地制度與房地產(chǎn)管理政策制約下，我國(guó)的集體土地房屋管理依然存在較多的問(wèn)題，盡管在一定程度上得到完善，但土地資源浪費(fèi)仍然比較嚴(yán)重，村鎮(zhèn)建設(shè)缺少規(guī)劃，也還存在少數(shù)破壞耕地保護(hù)政策的情況?，F(xiàn)階段集體土地房屋管理中存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在七個(gè)方面。第一，房產(chǎn)底數(shù)并不清楚。目前集體土地房屋并沒(méi)有獲得權(quán)威部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，由于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如房屋數(shù)量、各類(lèi)房屋比例與使用狀態(tài)的缺乏，導(dǎo)致相關(guān)經(jīng)濟(jì)決策的制定存在一定的盲目性或者成本過(guò)高。第二，未實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化管理。農(nóng)村建設(shè)管理中，以土地管理為主，僅要求宅基地與其他建設(shè)用地符合土地規(guī)劃就可以了，而將房屋看作是土地的附屬物，對(duì)其修建、使用與管理都缺少管理，如房屋容積率、房屋樓層等。這導(dǎo)致在政府征地時(shí)還存在“突擊“建房的現(xiàn)象，最終會(huì)造成了社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。第三，存在一定的違章建設(shè)現(xiàn)象。近年來(lái)，在國(guó)家保護(hù)耕地的基本國(guó)策下，政府對(duì)房屋的違章建設(shè)加大了控制力度，集體土地違章建設(shè)的情況得了有效的控制，但是隨著城市房?jī)r(jià)居高不下的態(tài)勢(shì)，新一輪農(nóng)村開(kāi)發(fā)熱開(kāi)始呈現(xiàn)，占用耕地進(jìn)行房屋的違章建設(shè)并對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售的現(xiàn)象仍然存在，甚至與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂土地合同進(jìn)行開(kāi)發(fā)。這種違章建設(shè)的現(xiàn)象極大的損害了農(nóng)民的利益，影響了農(nóng)民的生計(jì)，違反了保護(hù)耕地的基本國(guó)策。第四，集體土地房屋規(guī)劃管理中規(guī)劃比例與規(guī)劃質(zhì)量不高，規(guī)劃落實(shí)不理想。第五，集體土地房屋建設(shè)混亂，設(shè)計(jì)、施工及其監(jiān)管不夠規(guī)范，由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)展不平衡，所以農(nóng)民建房或者參與建房的能力較弱。第六，存在城市居民到農(nóng)村買(mǎi)房的私下交易，而這種交易行為并不受法律的保護(hù)。第七，農(nóng)村居民對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不夠，集體土地房屋物業(yè)管理程度有限。

2 集體土地房屋管理研究

2.1 房屋權(quán)屬管理研究

改革開(kāi)放以后我國(guó)恢復(fù)了房地產(chǎn)登記制度，但這些登記還主要局限在對(duì)城鎮(zhèn)房屋的登記，而農(nóng)村房屋則由于村鎮(zhèn)管理部門(mén)缺乏專(zhuān)業(yè)人員的管理，而登記率較低，產(chǎn)籍管理混亂，有的地方登記工作甚至停頓，僅對(duì)房屋的位置做了粗略的標(biāo)識(shí)。同時(shí)由于城鄉(xiāng)管理的不統(tǒng)一使得城市開(kāi)發(fā)區(qū)或者郊區(qū)耕地上建設(shè)的房屋發(fā)放所有權(quán)證書(shū)，為管理增加困難。為此，需要將集體土地房屋納入到統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記范疇中來(lái)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行完善。首先，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律制度進(jìn)行統(tǒng)一。包括登記模式、物權(quán)模式與基本規(guī)范的統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記法的統(tǒng)一等。其次，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記模式進(jìn)行統(tǒng)一。目前我國(guó)的房地產(chǎn)登記制度與權(quán)力登記制相似，兼用托倫斯登記制，同時(shí)又具有自己的特點(diǎn)，如土地管理機(jī)關(guān)與房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)分別對(duì)土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)登記負(fù)責(zé)；頒發(fā)權(quán)力證書(shū)等，由于房地產(chǎn)權(quán)屬登記中吸收了登記生效的優(yōu)點(diǎn)，因此可擴(kuò)展用于其他的不動(dòng)產(chǎn)登記。此外，還需要實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記效力、登記范圍、登記方式以及登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一，從而平等的保護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)利。

2.2 房屋規(guī)劃管理研究

由于我國(guó)的土地集中在農(nóng)村，因此集體土地房屋主要以村莊與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的形式出現(xiàn)，同時(shí)也包括少量的分散居民點(diǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房。在對(duì)集體土地房屋的規(guī)劃管理中，主要是對(duì)村鎮(zhèn)的規(guī)劃。目前我國(guó)村鎮(zhèn)規(guī)劃存在的主要問(wèn)題為：村鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)劃比例較低、規(guī)劃質(zhì)量較差、規(guī)劃落實(shí)情況不理想等。盡管各級(jí)政府都加大了村鎮(zhèn)的規(guī)劃資金與人員投入，但是投入明顯不足，在免除農(nóng)業(yè)稅收后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)力更加緊張，加上相關(guān)配套政策無(wú)法到位，使得村鎮(zhèn)的規(guī)劃工作受到嚴(yán)重的影響，規(guī)劃的質(zhì)量也不高，與農(nóng)村實(shí)際風(fēng)格不符，規(guī)劃過(guò)時(shí)；有的地方只看見(jiàn)新房，但不見(jiàn)村莊，規(guī)劃質(zhì)量較低，因此在村鎮(zhèn)的規(guī)劃中需要增強(qiáng)村鎮(zhèn)規(guī)劃的編制。以科學(xué)發(fā)展觀對(duì)村鎮(zhèn)的規(guī)劃編制進(jìn)行指導(dǎo)；加大規(guī)劃編制的力度提高規(guī)劃比例；增加規(guī)劃的人員與資金投入，使規(guī)劃質(zhì)量得到提升；同時(shí)應(yīng)重視對(duì)農(nóng)村歷史文化遺存與地形地貌的保護(hù)，從而建立起具有特色的村莊。此外，還需要嚴(yán)格的執(zhí)行集體土地房屋建設(shè)的用地審批制度與規(guī)劃許可，將規(guī)劃落到實(shí)處，強(qiáng)化對(duì)集體土地房屋建設(shè)的監(jiān)管。

2.3 房屋建設(shè)管理研究

隨著人們生活水平的提高，農(nóng)村的居住環(huán)境也獲得了極大的改善，農(nóng)村的建房質(zhì)量也得到了提高，但在房屋的建設(shè)中還存在著混亂建房、設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管不規(guī)范、建房能力不強(qiáng)等問(wèn)題，因此在集體土地房屋建設(shè)管理中，需要從房屋建設(shè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與施工等方面有序的推進(jìn)新農(nóng)村的建設(shè)。其主要措施包括：盡快地啟動(dòng)農(nóng)村房屋建設(shè)的報(bào)建與審批；為保證房屋的設(shè)計(jì)與施工水平，需對(duì)農(nóng)村房屋勘察設(shè)計(jì)制度進(jìn)行大力推行；并對(duì)施工的全過(guò)程與施工隊(duì)伍加強(qiáng)管理，進(jìn)行服務(wù)與技術(shù)指導(dǎo)。

此外，為了控制集體土地房屋的盲目建設(shè)與交易，需要加強(qiáng)并完善集體土地的房屋交易管理；而為實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居住環(huán)境的進(jìn)一步提升，獲得更多的服務(wù)還需要推動(dòng)集體土地房屋物業(yè)管理的進(jìn)行。

3 結(jié)語(yǔ)

全文對(duì)我國(guó)目前集體土地房屋管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行了總結(jié)與分析，并從房屋權(quán)屬管理、房屋規(guī)劃管理、房屋建設(shè)管理、房屋交易管理與房屋物業(yè)管理幾個(gè)方面對(duì)如何開(kāi)展當(dāng)下的集體土地房屋管理進(jìn)行了探討。總的說(shuō)來(lái)，需要針對(duì)集體土地的特點(diǎn)，在新農(nóng)村建設(shè)的目標(biāo)下，堅(jiān)持土地資源保護(hù)這一基本國(guó)策，實(shí)現(xiàn)對(duì)集體土地房屋的管理，促進(jìn)城鄉(xiāng)的統(tǒng)籌發(fā)展。

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