我的遺囑房我做主，過戶仍需『四道關』

楊學友

老人立遺囑對所有房產(chǎn)做出處分，可因未予公證無法辦理過戶。此種情形下如何另行相關公證過戶？無法開具死亡證明怎么辦？其他法定繼承人不予認可、亦或是遺囑部分無效又怎么辦？下面的案例幫你破解“道道關口”！

關口一：遺囑雖有效，補辦公證是“前置”

［案例］沈老伯與老伴生有二女一子。老伴早年去世。沈老伯進入晚年后，兒子沈先生一家與老人共同居住在老人單位分的房子里。2007年，沈老伯單位出臺政策，沈老伯可交4萬元買下正在居住的房屋?？紤]到沈先生長期同自己居住并照顧自己，兩個女兒都有住房，老人就讓沈先生出資將房子買下。沈老伯還立下遺囑，說明沈先生代父出資4萬元購買房產(chǎn)，自己去世后該房產(chǎn)由沈先生繼承。2014年秋，沈老伯去世了，沈先生拿著老人的遺囑到房管局辦理房產(chǎn)過戶，但房管局因遺囑沒有辦理公證而拒絕辦理過戶手續(xù)。

［分析］《司法部、建設部關于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》第二條二款規(guī)定：處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證，在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人可根據(jù)遺囑內容協(xié)商簽訂遺產(chǎn)分割協(xié)議，經(jīng)公證證明后到房地產(chǎn)管理機關辦理房產(chǎn)所有權轉移登記手續(xù)。可見，涉及房產(chǎn)一類的遺囑，公證系辦理過戶手續(xù)的前置程序。據(jù)此，沈先生可與其他繼承人協(xié)商解決，通過辦理繼承協(xié)議公證，達到辦理過戶手續(xù)的目的。

關口二：遺囑不能補辦公證，起訴繼承人來過戶

［案例］王老先生有三個女兒兩個兒子。2014年10月，王老先生在病危臨終前口述遺囑，將自己早年建造的一所住房由兒子繼承，且由兒子為老伴養(yǎng)老送終。由于無法書寫，遺囑由老人原單位老干部處兩名同志在場見證，其中一人執(zhí)筆，然后老人在遺囑上簽字。王老先生去世后，王某拿著遺囑來到區(qū)房管局辦理房子過戶手續(xù)，得到的回答是，必須讓老人所有的法定繼承人都到場，并出具放棄證明方可辦理過戶。而王某的弟弟要求繼承自己的份額，拒絕配合，導致公證未能辦理。

［分析］雖然王老先生所留下的代書遺囑是其真實意思表示，且程序合法，應當是合法有效的，但因法定繼承人之一的王先生的弟弟不認可其父親的遺囑而引發(fā)繼承爭議。此種情形下，只能通過訴訟來解決。即王先生以其弟弟為被告，并將其他所有法定繼承人列為共同被告起訴。其訴訟請求為：確認“遺囑”合法有效，訴爭遺產(chǎn)房歸原告所有。

關口三：無法開具死亡證明，“拉來被告”來確權

［案例］53歲胡先生系獨生子。其父親臨終前留下遺囑，載明房子由胡先生繼承。隨后，胡先生拿著父親的遺囑，及父母親的死亡證明到公證處予以公證時，因胡先生父母親系30多年前由南方老家來到東北，根本無法按公證處要求提供其父母的父母放棄繼承或死亡證明，導致公證擱淺。后經(jīng)法律人士指點，胡先生想起姑姑曾幾次提出，其哥哥（胡先生的父親）為感謝自己給予的照顧，口頭承諾分給房產(chǎn)。于是，胡先生以姑姑欲要求繼承父母遺產(chǎn)為由，將其告上法庭。因姑姑未能提供口頭遺囑等相關證據(jù)，法院判決胡先生所持的遺囑有效，房屋由胡先生繼承。

［分析］將遺囑繼承所得的房產(chǎn)過戶，通常途徑只有兩種：一是先公證，而后憑公證文書到房產(chǎn)局辦理過戶手續(xù)；二是通過起訴，持法院判決書辦理過戶。而向公證部門申請公證時，必須提供被繼承人的其他法定繼承人均表明對遺囑的真實性無異議或死亡證明等與繼承有關的相關資料及證據(jù)。繼承人中若有人不予配合或死亡證明無法提供，公證都將被擱淺。而起訴的基本要求是須有明確的被告，否則人民法院不予受理。

關口四：遺囑部分無效，起訴析產(chǎn)再過戶

［案例］袁某于病重期間留下遺囑，將自己名下的房屋歸后老伴李阿姨所有。今年初，袁某去世后，袁某4個子女提出：該房屋系其父母的共有財產(chǎn)，父親的遺囑處分孫女士房產(chǎn)部分應為無效，李阿姨無權獨自占有。后經(jīng)李阿姨起訴，人民法院通過析產(chǎn)確認，該爭議遺囑房60%份額歸李阿姨所有，其余份額歸袁某4個子女所有。鑒于李阿姨占有該房產(chǎn)60%份額，且雙方認可該房屋價值59萬元，法院最終判決該遺囑房歸李阿姨所有，并由李阿姨支付其他繼承人相應的份額之折價款。

［分析］本案該爭議房系被繼承人袁某與原配偶孫女士的共同財產(chǎn)，孫女士去世后，房產(chǎn)的一半應由被繼承人袁某和其4名子女共同繼承，故該房產(chǎn)的60%份額屬于被繼承人袁某遺產(chǎn)。袁某遺囑只能對屬于他的60%部分有處分權，遺囑涉及的其他部分無效。依據(jù)《合同法》第五十六條規(guī)定：合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。又由于李阿姨占有該房產(chǎn)的半數(shù)以上份額，在雙方認可的價格下，法院判決遺產(chǎn)房歸李阿姨所有體現(xiàn)了公平原則。李阿姨憑法院判決書，很快辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)。