老人遭遇物業(yè)糾紛，法律怎么說

楊學(xué)友

據(jù)來自某法院的辦案統(tǒng)計，該轄區(qū)約四成居民小區(qū)業(yè)主存在不同程度的欠費(fèi)情況。若物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，業(yè)主可否拒交或減免物業(yè)費(fèi)？服務(wù)合同到期后，物業(yè)公司拒絕退出怎么辦？共有權(quán)利受侵犯業(yè)主可否獨(dú)自起訴？小區(qū)路面毀損，維修費(fèi)如何承擔(dān)？下面案例為你指點迷津。

服務(wù)質(zhì)量差，業(yè)主有權(quán)主張減免物業(yè)費(fèi)

［案例］劉老伯居住的小區(qū)單元樓道地面常有污物，蒼蠅、蚊蟲亂飛。找物業(yè)反映，遲遲未予解決。樓門對講系統(tǒng)經(jīng)常出故障，屢次維修未能徹底解決（劉老伯還專門照相留存證據(jù)）。劉老伯妻子電動車放于樓門口丟失，事后經(jīng)報案察看監(jiān)控錄像，發(fā)現(xiàn)盜車人騎車經(jīng)過小區(qū)大門時因無門卡，是求助保安給打開的。劉老伯找物業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任被拒絕后，開始拒繳物業(yè)費(fèi)。半年來，物業(yè)公司幾次催要未果后提起訴訟，人民法院審理認(rèn)為，劉老伯提出的被告服務(wù)質(zhì)量差，應(yīng)減交物業(yè)費(fèi)的抗辯理由成立，后經(jīng)法庭調(diào)解，雙方達(dá)成協(xié)議：劉老伯按物業(yè)費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)的90%繳納。

［分析］《合同法》第六十條、第一百一十一條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。受損害方根據(jù)性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是一種服務(wù)合同的關(guān)系，通常情形下，只要一方提供了物業(yè)服務(wù)，另一方必須繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但業(yè)主有證據(jù)證明，物業(yè)服務(wù)存在明顯的質(zhì)量問題時，服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任，業(yè)主雖不能拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但可以主張以減免繳費(fèi)的形式讓違約者承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)差，業(yè)主有權(quán)解聘

［案例］時代花園小區(qū)業(yè)主委員會與小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司所簽訂《物業(yè)管理委托合同》到期時，業(yè)委會經(jīng)征求大多數(shù)業(yè)主意見認(rèn)為，該物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、管理混亂，而且未按合同約定每半年公布物業(yè)收支賬目，對收取的停車費(fèi)、廣告費(fèi)等經(jīng)營收入用處不明。遂向該物業(yè)公司發(fā)出書面通知，決定不再續(xù)簽聘用合同，并要求其于同年7月30日前撤離小區(qū)。這一決定遭到該小區(qū)開發(fā)商的反對后，該物業(yè)公司以開發(fā)公司不同意為由予以拒絕。后經(jīng)小區(qū)業(yè)委會起訴，人民法院依法判令被告（該物業(yè)公司）辦理交接手續(xù)，退出時代花園住宅小區(qū)，移交被占用的物業(yè)服務(wù)用房。

［分析］選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主的基本權(quán)利，開發(fā)商無權(quán)干涉。即使開發(fā)商仍有物業(yè)在小區(qū)內(nèi)，也僅擁有業(yè)主權(quán)利，而無自行確定選任物業(yè)公司的直接權(quán)利。既然雙方所簽訂的合同到期終止后，雙方之間的權(quán)利義務(wù)自然終止，小區(qū)業(yè)委會有權(quán)要求被告辦理交接工作、退出小區(qū)、移交物業(yè)服務(wù)用房，這是符合法律規(guī)定的。

小區(qū)路面毀損，業(yè)主有權(quán)主張使用物業(yè)收益

［案例］安老伯所在小區(qū)路面因年久失修，損壞得破敗不堪，居民早已苦不堪言。小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司協(xié)商維修路面時，物業(yè)公司提出專項資金不足，要么等待，要么由全體業(yè)主分擔(dān)。當(dāng)大多數(shù)業(yè)主提出從小區(qū)停車位收益以及公共設(shè)施出租費(fèi)中支出時，卻遭到物業(yè)公司的拒絕。

［分析］《物業(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。本案既然小區(qū)停車位、公共設(shè)施系小區(qū)業(yè)主共有財產(chǎn)，其出租收益扣除物業(yè)服務(wù)成本，應(yīng)歸全體業(yè)主。那么，業(yè)主委會員有權(quán)決定其用于小區(qū)內(nèi)道路維修。

以業(yè)主欠費(fèi)為由拒絕退出，法律未必支持

［案例］杏花村小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司所簽訂的服務(wù)合同到期前，經(jīng)大多數(shù)業(yè)主提議，小區(qū)業(yè)委會決定不再聘用該物業(yè)公司，并提前一個月向物業(yè)公司發(fā)出不再續(xù)簽合同通知書。物業(yè)公司以個別業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)為由拒不退出。延期了一個月后，物業(yè)公司又提出同意退出，但延期的一個月物業(yè)費(fèi)必須補(bǔ)交齊，因為物業(yè)公司畢竟提供了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。

［分析］該物業(yè)公司的兩個要求均無法律依據(jù)。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條第二款規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。可見，即使該物業(yè)公司在合同終止后提供了一個月的延期服務(wù)，也無權(quán)主張相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。

共有權(quán)利受侵犯，業(yè)主也可獨(dú)自起訴

［案例］盛世佳園小區(qū)物業(yè)公司未與小區(qū)業(yè)委會協(xié)商，擅自將與王老伯為鄰的一處新房、原設(shè)計為地下車庫的場所改造成門面房，租賃給他人開辦超市。王老伯以侵犯了業(yè)主權(quán)利為由將物業(yè)公司告上法院，要求將門面房恢復(fù)原狀，并返還經(jīng)營收益。盡管該物業(yè)公司以原告無地下車庫共有人的授權(quán)，故無訴訟主體資格為由予以抗辯，但人民法院還是支持了原告要求物業(yè)公司恢復(fù)地下車庫原狀的訴訟請求。

［分析］我國《物權(quán)法》第八十三條第二款明確規(guī)定：“業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”上述法條中規(guī)定的“自己”二字，明確了業(yè)主個體的訴訟主體資格概念?？梢?，業(yè)主主張小區(qū)內(nèi)被物業(yè)侵犯并占用的公共權(quán)利，無須超過一定比例的大多數(shù)業(yè)主授權(quán)，只要自己合法權(quán)益遭受侵害，就有權(quán)主張權(quán)益。