業(yè)委會夾縫求生

無論是外部環(huán)境，還是業(yè)主的素質(zhì)，都決定了業(yè)委會在中國的發(fā)展需要諸多突破24年前的那個午后，陳之平不曾想到，一場商住電費價格的收繳，讓他這個物業(yè)管理處主任，無意間促成了中國第一個業(yè)主自治委員會的成立。

誕于偶然

24年前，在深圳萬科天景花園里有一棟商住樓，小區(qū)規(guī)劃時設(shè)計了兩臺變壓器，分供住宅樓和商鋪。居民入住一段時間之后，由于變壓器負(fù)荷不足，管理處便向供電局申請通過供給商鋪用電的變壓器補(bǔ)充居民樓，電費統(tǒng)一按照商業(yè)用電收取。小區(qū)居民對此甚是不滿，部分干脆拒繳電費。

“要是全不繳可以直接停電，倒好解決些，只有一部分不繳納反而很難辦?！标愔綄Α吨袊侣勚芸方忉尞?dāng)時的處境。找供電局不能解決，又無法停電，管理處只能暫替業(yè)主墊繳，但這種墊支遠(yuǎn)超物業(yè)公司的能力范圍。與此同時，業(yè)主的意見越來越大。

陳之平試著找一部分理性的業(yè)主心平氣和地一起協(xié)商解決辦法，并策劃以成立“業(yè)主管理委員會”的方式來搭建一個溝通平臺。他告訴《中國新聞周刊》，當(dāng)時的方案是從小區(qū)全部6棟樓14個單元中以每單元為單位，選出1位代表作為業(yè)委會委員，加上管理處1位執(zhí)行秘書共15人組成業(yè)主管理委員會。

1991年3月22日19點30分，中國第一個業(yè)委會宣告成立。包括王石在內(nèi)的萬科高管，與第一屆15位業(yè)委會委員，對業(yè)委會的章程、用電、水使用及費用情況、增設(shè)休閑椅和果皮箱、管理費構(gòu)成等問題進(jìn)行了討論，并就議案形成了決議。

這是一個令陳之平至今記憶猶新的時刻。在業(yè)委會的協(xié)調(diào)下，商業(yè)用電的分類收取得以解決。在這一過程中，陳之平感受到了業(yè)委會成員的能量。

業(yè)委會宣布成立一個月后，第二次會議通過了《天景花園業(yè)主委員會章程》，選舉產(chǎn)生了會長、副會長。由于電費問題獲得圓滿解決，業(yè)委會這種社區(qū)組織模式也獲得了業(yè)主的認(rèn)可。

而成立業(yè)委會之后的一次物業(yè)漲價，卻又促動了深圳物業(yè)管理條例的實施。上世紀(jì)90年代，天景花園延續(xù)舊的房產(chǎn)管理模式，提供水電維修及清潔服務(wù)，安全則是由派出所委派保安執(zhí)勤，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)很低。

“清潔費每戶每月僅2元，根本不夠清潔工的工資。于是我就做了一個方案，要把清潔費提高到每戶每月10元，用以支付清潔工工資及相關(guān)工具更新?！睋?jù)陳之平的回憶，業(yè)委會商議后，要求管理處做到了樓道、樓梯、草坪等隨時都看不見煙頭等垃圾，就認(rèn)可上調(diào)收費標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)管理處實現(xiàn)了業(yè)主的要求，業(yè)委會也兌現(xiàn)了承諾。但這次漲價違反了物價局的規(guī)定?！拔飪r局對此以亂收費責(zé)問管理處?！碑?dāng)時，陳之平差一點受罰。

此后，陳之平參與起草了全國第一部物管地方性法規(guī)——《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，該條例對物業(yè)收費調(diào)整做出了規(guī)定。這種“業(yè)主自治和專業(yè)服務(wù)相結(jié)合”的管理模式日趨成型，并有了一定的法規(guī)。

業(yè)主維權(quán)專家舒可心認(rèn)為，這只是物業(yè)公司達(dá)到自己利益訴求的一種方式或者說策略，物業(yè)公司對業(yè)委會的成立從根本上講并沒有主觀之意，但其客觀訴求的確促使業(yè)主維權(quán)邁出了第一步。

上世紀(jì)90年代初期，深圳正處于改革的蓬勃期，很多領(lǐng)域的改革都在探索。而陳之平無意間踩中了業(yè)委會這塊石頭。

土壤有別

從全國范圍看，中國業(yè)委會的發(fā)展過程有一個清晰的脈絡(luò)：它們往往從革命性的維權(quán)起步，后來在各種現(xiàn)實的限制與考量后，慢慢轉(zhuǎn)向建設(shè)性。

在業(yè)委會的初創(chuàng)階段，“鬧”非常普遍?！斑@符合中國的現(xiàn)狀，‘鬧有時候更能有效引起關(guān)注?！币晃皇茉L業(yè)委會專家表示。大多數(shù)的業(yè)委會，也是在“鬧”的過程中逐漸聯(lián)合成為一個組織。但在政府眼里，這就是不和諧因素，其所面臨的外界阻力也自然形成。

在中國，從“鬧”這一階段走出來的維權(quán)領(lǐng)袖有幾千人，分布在全國幾百個即時通訊群里。

雖然有這么多人的努力，但目前建立業(yè)主委員會的小區(qū)占比仍然偏低。據(jù)業(yè)主維權(quán)專家陳鳳山估算，全國目前擁有業(yè)委會的社區(qū)占比為10%左右，公開數(shù)據(jù)中產(chǎn)生過業(yè)委會的小區(qū)占據(jù)30%～35%。

在業(yè)委會的成立方面，上海是一個極其特殊的城市。陳幽泓等人提供的數(shù)據(jù)顯示，上海整個城市業(yè)委會小區(qū)所占比例為85%。

陳幽泓是海淀和諧社區(qū)發(fā)展中心的教授，研究中國社區(qū)發(fā)展?fàn)顟B(tài)多年。和諧社區(qū)研究中心原是中國人民大學(xué)2002年成立的一個研究課題組，2005年海淀區(qū)政府破例讓其登記注冊成為一個民辦非企業(yè)法人。陳幽泓告訴《中國新聞周刊》，上海市是一個強(qiáng)政權(quán)城市，有點類似新加坡，有著強(qiáng)權(quán)政府干預(yù)的基因。在這個城市，業(yè)委會幾乎都是由基層政府組織成立，這在一定程度上削弱了業(yè)委會的維權(quán)屬性，也不可能形成權(quán)力制衡。

在全國性的社區(qū)論壇上，陳幽泓可以感覺到上海的業(yè)委會領(lǐng)袖相對較少，其知識儲備和自發(fā)的維權(quán)素養(yǎng)也較低于其他省份。

而與上海緊鄰的江浙地區(qū)，卻完好地保存了傳統(tǒng)的民間組織氛圍。陳幽泓以工商聯(lián)為例，對《中國新聞周刊》闡述了溫州的業(yè)委會發(fā)展環(huán)境。全國各地的工商聯(lián)組織，基本都屬于具有行政事業(yè)編制的民間組織，而唯獨溫州是小商業(yè)主自發(fā)組織成立。這與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)有關(guān)，也與民間意識有關(guān)。政府看到了這些私有經(jīng)濟(jì)業(yè)主組織在發(fā)展GDP時所做的貢獻(xiàn)，于是在業(yè)委會這個民間組織上表現(xiàn)出更為開明和寬松的態(tài)勢，“無為而治”。

在江蘇省，這種政府環(huán)境則更為明顯。陳鳳山對《中國新聞周刊》表示，2014年最新實施的《江蘇省物業(yè)管理條例》，是全國第一個將“業(yè)主委員會代表制度”明文寫進(jìn)地方法規(guī)的，這在法律意義上明確了業(yè)主委員會的發(fā)展模式和法律地位。

相比上海和江浙地區(qū)，沈陽則成為中國業(yè)委會發(fā)展最好的地方。陳幽泓說，沈陽屬于東北老工業(yè)基地，特定歷史時期形成的老舊小區(qū)特別多。這些小區(qū)的物業(yè)管理相對落后，而且盈利性相對較差，于是出現(xiàn)了大面積的托管現(xiàn)象。這給沈陽的業(yè)委會組織提供了成長的沃土。

陳幽泓介紹說，在托管的期間，一些小區(qū)業(yè)主委員會發(fā)揮了很大的作用，該市社區(qū)業(yè)主委員會協(xié)會會長楊樹林所起的建設(shè)性作用，也得到了政府部門和業(yè)主的認(rèn)可。“業(yè)委會這種組織的存在，讓政府省了不少心也嘗到了甜頭?！?/p>

多位受訪專家告訴《中國新聞周刊》，業(yè)委會的成立與發(fā)展，既受制于整體的大環(huán)境，也受制于區(qū)域環(huán)境。比如，雖然深圳市在業(yè)委會的發(fā)展上有很多的經(jīng)驗，但基于特區(qū)的背景，其經(jīng)驗并沒有普適性。

“進(jìn)”與“退”

知名打假人王海，也在和同伴一起探索業(yè)委會管理的模式。

王海和崔麗娜同為和諧社區(qū)發(fā)展中心的成員，后者為天津業(yè)委會聯(lián)合會會長。他們在天津的幾個物業(yè)托管小區(qū)，正在推行“麗娜模式”。這種模式以業(yè)委會主導(dǎo)、合同制管理為中心，意在擴(kuò)大業(yè)主的自主權(quán)，增進(jìn)業(yè)主的公共意識，降低物業(yè)管理的各項支出成本。

對物業(yè)公司而言，“麗娜模式”的利潤相比傳統(tǒng)的模式要少得多，但好處在于明確了權(quán)責(zé)，減少了矛盾和摩擦。在很多業(yè)內(nèi)人士看來，這是一種共贏的經(jīng)營模式。過去，物業(yè)管理企業(yè)通常是從開發(fā)商手中接單簽約，之后由于成本壓力、與業(yè)主之間的矛盾等，或棄盤不管，或與業(yè)主之間水火不容。

陳幽泓把這一模式解讀為“共有財產(chǎn)區(qū)分，財產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確的業(yè)主自治經(jīng)理人模式”。其實現(xiàn)階段分為業(yè)主當(dāng)家作主、財產(chǎn)明確、經(jīng)理人實現(xiàn)、專業(yè)化管理外包四個階段。該模式的核心，是“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主、量化公開”。

在“麗娜模式”中，將小區(qū)共有部分的管理，設(shè)定為對“分不出去”部分的管理。凡是“分不出去”的，由物業(yè)管理公司管理，由全體業(yè)主承擔(dān)成本，由物業(yè)維護(hù)費開支費用，在權(quán)責(zé)分明下實現(xiàn)物業(yè)管理費最低。

還有很多的業(yè)主維權(quán)人士在探索自己的模式，并在幾百個業(yè)主群里“百家爭鳴”。

作為和諧社區(qū)的研究專家，陳幽泓更期待“業(yè)主自治”的“鄉(xiāng)規(guī)民約”。在她的架構(gòu)中，把實現(xiàn)和諧社區(qū)分為五個階段，稱為“五部曲”：業(yè)委會成立、物業(yè)酬金制、契約機(jī)制、兩委三方（物業(yè)、居委會、業(yè)委會）聯(lián)動、生態(tài)社區(qū)。陳幽泓的最終目標(biāo)，是靠目前的NGO力量實現(xiàn)生態(tài)社區(qū)建設(shè)。

陳幽泓說，目前這個階段，社區(qū)治理領(lǐng)域的政策法律仍處于初步發(fā)展階段。而業(yè)主自治的問題，僅靠國家的法律遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決，需要小區(qū)在相關(guān)政策和法律的基礎(chǔ)上，去協(xié)商制定自己的規(guī)則?！皟晌健睉?yīng)該通過聯(lián)動，依托三方協(xié)商制定的“鄉(xiāng)規(guī)民約”來約束和實現(xiàn)自治。

陳幽泓說，國家和社會之間從來就存在一種博弈，有時候是進(jìn)退關(guān)系，有時候是互補(bǔ)關(guān)系。他說，目前形勢下，政府應(yīng)該退，民間應(yīng)該進(jìn)。

自治的瓶頸

但在當(dāng)下，業(yè)委會在中國的發(fā)展不僅面臨誰進(jìn)誰退的問題，還有很多其他的困境。

陳幽泓說，目前，在占據(jù)城市面積一半左右的居住小區(qū)內(nèi)，業(yè)主組織仍處在體制的邊緣，其法律地位和組織特征不是很清楚，共有區(qū)域的法律確權(quán)也相對模糊。在很多小區(qū)，物業(yè)公司已經(jīng)架空了業(yè)主的所有權(quán)。

物業(yè)專家舒可心認(rèn)為，小區(qū)里在住宅以外、規(guī)劃紅線之內(nèi)的區(qū)域，全都屬于全體業(yè)主。“公有的東西很多，包括一草一木、一磚一瓦?！钡袊F(xiàn)在在所有權(quán)的登記上還有缺失，法律不登記共有財產(chǎn)。另外，在小區(qū)內(nèi)，居委會、物業(yè)公司與業(yè)委會的權(quán)利也不對等。這導(dǎo)致業(yè)委會很難在法律上主張這部分共有權(quán)利。

陳幽泓表示，在中國，物權(quán)的突變式變革，造成了小區(qū)管理制度的缺位和斷層。物權(quán)所有人在自治意識尚不成熟時，就已經(jīng)肩負(fù)起維護(hù)小區(qū)共有權(quán)利的責(zé)任。這是政府大跨度改革的一種冒進(jìn)。

而在業(yè)主的意識和能力層面，業(yè)主大都是遇到事了才聚起來，聚起來就打打殺殺。而受訪專家大多認(rèn)為，業(yè)委會要發(fā)展，就必須形成固定的議場。要定期選舉，產(chǎn)生一個組織去執(zhí)行議事規(guī)則下達(dá)成的具體協(xié)議。但是目前在小區(qū)內(nèi)部，正常換屆都很困難。

一位受訪專家認(rèn)為，在業(yè)主現(xiàn)有的意識和能力下，業(yè)主的組織很容易呈現(xiàn)一種循環(huán)的狀態(tài)：當(dāng)外部勢力入侵，到了一定程度，大家開始組織對抗，就有了業(yè)委會。而一旦有了業(yè)主組織，發(fā)展商就不太敢侵權(quán)。業(yè)主一看發(fā)展商不再來了，就容易做鳥獸散。而業(yè)委會一旦不存在，物業(yè)公司就又開始來欺負(fù)業(yè)主，到了一定的程度后，就又組織業(yè)委會。一位受訪專家認(rèn)為，業(yè)主組織發(fā)展的一個突出問題是可持續(xù)性的問題?！耙粋€可持續(xù)的小區(qū)的評價機(jī)制，是業(yè)委會能不能正常更換，正常選舉。一個小區(qū)是不是成熟，要看小區(qū)有沒有發(fā)生過對業(yè)委會的罷免?！?/p>

但是現(xiàn)狀不容樂觀，大多數(shù)業(yè)主組織都遇到了可持續(xù)發(fā)展的瓶頸，定期選舉無法實現(xiàn)，參與者后繼無人。房地產(chǎn)商人任志強(qiáng)在一次受訪時說：“年輕人連業(yè)主委員會的責(zé)任都不愿承擔(dān)?！?/p>

業(yè)主維權(quán)專家陳鳳山把小區(qū)比喻成一個五臟俱全的社會。他說，現(xiàn)階段民間組織遇到的問題，業(yè)委會都有可能遇到，但最主要的還是制度建設(shè)和法律依據(jù)。陳幽泓說，《物權(quán)法》中并沒有規(guī)定關(guān)于侵犯物權(quán)的懲罰性措施。按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，開發(fā)商、物業(yè)公司侵犯業(yè)主的物權(quán)，僅被處罰幾萬元。

多位受訪專家認(rèn)為，對于私人財產(chǎn)權(quán)長期以來缺乏法律保護(hù)，政府有不可推卸的責(zé)任。政府應(yīng)該在自己的權(quán)力范圍內(nèi)培育社會自治能力，因為如果沒有政府的支持，業(yè)主組織要維權(quán)并不容易。

（實習(xí)生田姬熔、張詩妤對本文均有貢獻(xiàn)）