陳鳳山：業(yè)委會主任“蛻變”記

在維權(quán)方式上從激情向和平的轉(zhuǎn)變，有些人贊為效率更高，有些人質(zhì)疑為“被政府收編”

身為業(yè)委會主任時，他家門口被潑過糞，放過骨灰盒，甚至有人懸賞2萬元買他一條腿;如今修煉成“智囊”后，他成了多家業(yè)委會、政府部門的座上賓。

他是陳鳳山，曾經(jīng)的業(yè)委會主任和維權(quán)斗士，如今正轉(zhuǎn)型為一位業(yè)委會制度的研究者。

“公民陳鳳山”

46歲的陳鳳山是北京人，1991年畢業(yè)于中國人民大學(xué)中文系。做過8年教師和5年記者。后辭職創(chuàng)業(yè)，開過文化公司等，還曾遠(yuǎn)赴深圳工作。

2008年，陳鳳山所居住的北京百子灣家園很多業(yè)主因“服務(wù)質(zhì)量太差，物業(yè)費(fèi)卻要大幅增加”，采取激進(jìn)方式拒交物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司告上了法庭。

陳鳳山擔(dān)心矛盾激化出更大的亂子，想到籌備業(yè)主委員會，得到了一些鄰居的支持。

陳鳳山把小區(qū)論壇翻了一遍，發(fā)現(xiàn)從賣房時算起，百子灣已經(jīng)有4撥人準(zhǔn)備籌建業(yè)委會，但都以失敗告終。他分析其失敗的原因有兩個：一是主張不明確，二是發(fā)起人沒有深入到業(yè)主中間，講清為什么要做這件事。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，要想成立業(yè)主大會，需要征得半數(shù)以上戶主的支持。為此，他每天到業(yè)主外出必經(jīng)之地——495路公交站牌前，將一塊大白板豎在地上征集簽名。

那段時間，他每天從早上7點(diǎn)站到晚上9點(diǎn)，中間回家吃兩次飯，連續(xù)站了2個多月。就這樣從每天遭遇異樣目光，到業(yè)主們紛紛被感動。有老位太太拿著一瓶礦泉水走到他身邊，哭著說：“小伙子你得堅(jiān)持住?！?/p>

經(jīng)過1年多的籌備期后，2010年初，百子灣家園——這個有著接近 4500名業(yè)主的小區(qū)，宣布業(yè)委會籌備成功。這是當(dāng)時北京成立的最大的業(yè)主大會。在籌備過程中，陳鳳山瘦了20多斤?！拔液茏院?，這是我用笨勁成立起來的?！?/p>

業(yè)委會成立后，陳鳳山做了一件頗具影響力卻讓人費(fèi)解的事：制定《百子灣家園業(yè)主大會議事規(guī)則》，對業(yè)委會進(jìn)行限權(quán)。該《議事規(guī)則》規(guī)定：業(yè)主委員會只有執(zhí)行權(quán)，卻無審定權(quán);征集20%以上簽名授權(quán)，即可啟動罷免程序;若有業(yè)主投訴業(yè)委會，并且勝訴，訴訟費(fèi)用將由業(yè)委會辦公經(jīng)費(fèi)承擔(dān)。

當(dāng)時曾有傳言稱，百子灣業(yè)委會成員特別是陳鳳山，每月可以拿5000元的報(bào)酬。陳鳳山說自己在這一過程中不僅分文未取，還為了全身心投入業(yè)委會，拒絕了一份薪資萬元左右的工作。

業(yè)委會籌備過程中， 4個核心發(fā)起人同時收到過恐嚇短信。其中一個人的名字還被用紅筆寫在小區(qū)路邊的變電箱上，下面寫上了侮辱性文字。

2010年下半年，百子灣業(yè)委會制止了物業(yè)出租地下室人防的行為。由此，多名業(yè)委會成員和志愿者遭遇了人身攻擊。陳鳳山門前被潑糞，擺放骨灰盒，門上還曾被貼上了信封上寫有“兇宅”的恐嚇信。面對人身威脅，陳鳳山?jīng)]有畏懼，甚至寫好了遺書。

在多次與物業(yè)公司溝通無果后，2010年下半年，百子灣家園業(yè)委會就是否更換物業(yè)公司一事組織業(yè)主大會。在開會的過程中，會場突然來了一群不明身份的人，會場條幅被撕了，票箱被砸。

盡管遇到了很大阻力，但是在陳鳳山看來，業(yè)委會依然取得了不少成績：一是小區(qū)降低了物業(yè)管理費(fèi)——盡管他不認(rèn)可這種做法，因?yàn)樵诟咄ㄘ浥蛎浀谋尘跋?，降費(fèi)不太合理。但為示好業(yè)主，物業(yè)公司主動將物業(yè)費(fèi)降了大約20%～30%。二是物業(yè)管理的狀況有了很大改善，衛(wèi)生和安保質(zhì)量大有提高;三是小區(qū)的單元門禁全部更換了。

業(yè)委會取得的成績越大，往往就意味著遇到的阻力更大。因?yàn)樗陌l(fā)展，往往是建立在觸動既得利益者利益基礎(chǔ)之上的。

2013年，第一屆百子灣家園業(yè)委會任期屆滿。原來的成員紛紛退出，卻沒有新人報(bào)名。就這樣，僅僅存在了3年的業(yè)委會“夭折”了。解散時，業(yè)委會一位副主任淚流滿面，她不明白，自己一腔熱血想為小區(qū)做點(diǎn)事情，怎么換來這樣的結(jié)果。

與成立之初的激情相比，此時的陳鳳山，體會到了更多的無奈。但他說，如果有機(jī)會再組建業(yè)委會，他還會站出來，“但是有個前提，就是業(yè)主要一起努力、參與共治。沒有大家積極參與，就沒法共治。”

法理維權(quán)

早在2009年底，陳鳳山就幫助過很多小區(qū)業(yè)主公益維權(quán)。2010年后，他開始研讀《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等，并開始給一些媒體供稿。

自2012年起，陳鳳山先后受邀到深圳、西安、南京等地開展講座及論壇活動，與當(dāng)?shù)氐恼賳T、業(yè)主群體和物業(yè)管理行業(yè)人士交流，商討如何解決物業(yè)管理困境等問題。

現(xiàn)在，陳鳳山是北京豐臺盧溝橋街道辦顧問，同時還是7個（北京3個，外地4個）業(yè)委會的顧問。

陳鳳山給政府和物業(yè)管理行業(yè)做培訓(xùn)是收費(fèi)的，原因是“我沒有義務(wù)給他們免費(fèi)講課”，但是給業(yè)主、業(yè)委會的培訓(xùn)，因是公益性的，所以基本上是免費(fèi)的。

如今，行走于業(yè)主和政府間的陳鳳山，少了一些沖動，多了一些理性。有人提出懷疑，去給政府做顧問豈不等于“被收編了”？

他反問道，這樣我能在業(yè)主和政府間更好地協(xié)調(diào)工作，化解雙方矛盾，豈不更好？既降低了行政成本，也減輕了維權(quán)難度。

在業(yè)委會問題上，很多業(yè)主只想讓別人參與，自己搭便車分享成果。很多業(yè)委會成員把這種行為當(dāng)成負(fù)面社會現(xiàn)象進(jìn)行批評。陳鳳山卻把這看成一種正常行為。他覺得與其批評搭便車者，不如想方設(shè)法通過努力，去引導(dǎo)業(yè)主的參與熱情。

現(xiàn)在他去講課或培訓(xùn)時，也不忘提醒業(yè)委會委員，你們一定要在小區(qū)內(nèi)立幾個宣傳欄，建立起業(yè)主的微信群，把自己的聲音傳播出去。“否則你沒有辦公室，或者有辦公室卻經(jīng)常關(guān)著門，即便成立了業(yè)委會，又能發(fā)揮什么作用？”

以法服人

現(xiàn)在，在維權(quán)道路上，陳鳳山更注重技巧和以理服人。由此，也就有了一些“不戰(zhàn)而勝”的案例。

2014年中秋節(jié)前后，在他的幫助下，北京市西城區(qū)榮豐嘉園業(yè)委會用行政復(fù)議的方法，把一個小區(qū)業(yè)主的330萬元維修基金成功要回，返給了業(yè)主。

當(dāng)時，榮豐嘉園業(yè)委會通過信訪的方式，要到了小區(qū)物業(yè)公司使用維修基金的記錄，發(fā)現(xiàn)業(yè)主的330多萬元維修資金被莫名其妙地劃入到物業(yè)公司賬戶。而在這個記錄上，有400多位業(yè)主的簽字。業(yè)委會拿著這個記錄找這些業(yè)主看，他們都很驚訝，申明自己沒有簽過字。

這400多名業(yè)主的簽名被證實(shí)是偽造的后，陳鳳山建議該業(yè)委會成員去找警方反映、警方不立案。隨后，陳鳳山作為代理人啟動了行政復(fù)議?！拔覀儞?dān)心這個錢被花掉或轉(zhuǎn)移了，就把區(qū)房管局告到了北京市住建委?！?/p>

住建委承諾讓物業(yè)還錢。這330多萬元最終被追回，并返回到業(yè)主賬戶。

最近，陳鳳山發(fā)現(xiàn)了一個“怪事兒”。

陳鳳山幫北京榮豐小區(qū)業(yè)主維權(quán)，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的開發(fā)商居然在小區(qū)交房后，又把小區(qū)《土地使用權(quán)證》抵押給了銀行四年，獲得5個多億元貸款。

“這就意味著，如果開發(fā)商破產(chǎn)了，對銀行來說，這筆貸款要么收不回去，成為一筆壞賬;要么是收回業(yè)主房產(chǎn)，把業(yè)主都趕到天上去?！?/p>

開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，要辦一個《土地使用權(quán)證》，按照房地產(chǎn)相關(guān)法律規(guī)定，在銷售時，房屋所附著的土地份額要一并轉(zhuǎn)讓，然后，開發(fā)商手中的這個證件就要作廢。但是，現(xiàn)在國家沒有法律規(guī)定，土地份額轉(zhuǎn)讓到什么程度，這個證件作廢。

按照法律規(guī)定，業(yè)主取得房產(chǎn)后，政府部門要么給業(yè)主單獨(dú)發(fā)土地證和房產(chǎn)證，要么發(fā)房地合一的權(quán)屬證，但是很多地方業(yè)主手中只有房產(chǎn)證，沒有土地證。北京的房產(chǎn)證上也沒寫地權(quán)，而沒有土地證就容易出現(xiàn)上述問題。

榮豐小區(qū)的這種情況，并非個案。最近，陳鳳山又發(fā)現(xiàn)北京的兩個小區(qū)出現(xiàn)了這種情況。他說，這是一個很明顯的制度漏洞?！叭绻_發(fā)商房子還沒有賣完，這個證件還有相應(yīng)的份額，如果已經(jīng)全部售完，那么這個證件一定是廢了的。很遺憾的是，開發(fā)商是不是會拿這個證去招搖撞騙，只能依靠開發(fā)商自律?！?/p>

法律的不完善并非僅體現(xiàn)在這個方面。2003年，國務(wù)院出臺《物業(yè)管理?xiàng)l例》、2007年，全國人大批準(zhǔn)通過《物權(quán)法》，它們的出臺，每一次都讓業(yè)主們充滿期待，但因其不完善，很多問題并未解決。

有一次，陳鳳山應(yīng)邀去南京參加當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)立法的招標(biāo)工作。在這個活動上，陳鳳山直言不諱地對中央財(cái)經(jīng)大學(xué)一位參與起草過《物權(quán)法》的教授說，你們當(dāng)初起草該法的時候，雖無明確規(guī)定，但是變相把小區(qū)的會所、車庫等事實(shí)上立給了開發(fā)商。

陳鳳山解釋說，《物權(quán)法》規(guī)定地面停車場、電梯廣告，包括小區(qū)的公共用房的出租收益屬于全體業(yè)主。但對一部分設(shè)施沒有明確規(guī)定，比如規(guī)定小區(qū)的會所所有權(quán)由開發(fā)商和業(yè)主協(xié)商確定。但是在買房時，業(yè)主有協(xié)商權(quán)力嗎？于是，就出現(xiàn)了在產(chǎn)權(quán)不明的法律背景下，會所被開發(fā)商實(shí)際占有的情況。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的“前期物業(yè)管理制度”規(guī)定，業(yè)主入住時由開發(fā)商指定小區(qū)物業(yè)公司。陳鳳山說，這個制度真可謂是當(dāng)代中國的一項(xiàng)“偉大發(fā)明”。開發(fā)商以此為法寶，將業(yè)主們的共同管理權(quán)據(jù)為己有。

“在開發(fā)商眼中，小區(qū)管理權(quán)由開發(fā)商指定物業(yè)公司來行使，而不是讓業(yè)主自治或業(yè)主選擇物業(yè)公司，是有法可依的?！?/p>

在陳鳳山看來，重視立法，卻忽視執(zhí)法，是中國在建設(shè)法治社會過程中的一個瓶頸?！霸诜蓪用嫔?，承認(rèn)業(yè)主的權(quán)利，但在具體實(shí)施過程中又壓制抑或剝奪了業(yè)主的權(quán)利，從而造成名義上業(yè)主當(dāng)家實(shí)際上卻不能做主的荒唐現(xiàn)象?！?/p>

面對種種“法律上的無可奈何”，陳鳳山想到了一個“壯舉”，那就是做大的數(shù)據(jù)庫，編纂一部《中國業(yè)主自治史》。

陳鳳山說，制度演進(jìn)的過程就是政府不斷地發(fā)現(xiàn)問題，然后出文件來補(bǔ)窟窿的過程，但是一些基本矛盾搞不清的背景下，只會越補(bǔ)窟窿越多。

資料顯示，1981年3月10日，深圳成立我國（大陸）首家物業(yè)管理公司。但是這30多年來出臺的相關(guān)法律法規(guī)和行政性文件，到現(xiàn)在為止沒有人梳理、分析、總結(jié)。

陳鳳山說，如果不把這個領(lǐng)域幾十年來的變化理出一條線來，所有的人就還是沉在里面去看，或者浮在天上去看。如果能夠清晰地劃出一條中國物業(yè)管理30多年來的時間線，再沿著這條線往前推到單位制住房時，在某一年某一個月，這個領(lǐng)域發(fā)生了什么事情，出現(xiàn)了什么文件，就可清晰地看到，至今我們業(yè)主有多少權(quán)利被遮蔽?！暗綍r，我們把這部自治史，拿給法學(xué)家、立法者看時，才有說服力，才會促使制度的完善。”

（實(shí)習(xí)生張?jiān)婃?、田姬熔對本文均有貢獻(xiàn)）