基于REITs的公共租賃住房融資模式研究

王麗霞

摘要：目前，我國政府大力推行公共租賃住房建設(shè)以解決城市中等偏下收入人群的住房問題，但是建設(shè)資金的匱乏卻成為制約公共租賃住房發(fā)展的主要因素。通過對REITs模式的基本內(nèi)涵和分類進(jìn)行闡述，并探討了美國和香港運(yùn)用REITs模式進(jìn)行融資的成功案例，依據(jù)我國現(xiàn)實情況，并結(jié)合國際經(jīng)驗，探討符合我國公共租賃住房融資的REITs運(yùn)行模式。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房；REITs模式；融資

中圖分類號：F83

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：16723198（2015）07013302

公共租賃住房，作為保障性安居工程中的一個項目，近年來在政府的支持下有了大幅度的發(fā)展，其主要用于解決以城市中等偏下收入人群為主的群體的住房困難問題，而且在一些較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，已經(jīng)將新就業(yè)的職工例如剛畢業(yè)的大學(xué)生和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住達(dá)到一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍，由此公共租賃住房在緩解城市低收入人群的住房困難方面發(fā)揮了很大的作用，但是隨著我國保障性住房的不斷發(fā)展，資金缺口問題也凸現(xiàn)出來，尤其是由政府提供的公共租賃住房，因其具有公益性，將租金的定價定位在低于市場平均價，而且可長期租住，導(dǎo)致其需求遠(yuǎn)大于供給。同時公共租賃住房只租不售，收益低甚至是負(fù)收益，使其對于那些追求短期利潤最大化的社會資金缺乏吸引力，從而更多地需要地方政府直接投入資金，這無疑使地方政府的資金籌措能力面臨更大的考驗，但是由于目前地方政府已負(fù)債累累，融資渠道不得不尋求新的模式，將資金籌措轉(zhuǎn)向社會機(jī)構(gòu)及個人的投入。針對公共租賃住房建設(shè)資金的籌備問題，我國學(xué)者提出引進(jìn)一些國外的先進(jìn)的融資模式，其中REITs模式就是許多學(xué)者推行的一種融資模式。

1REITs模式的基本內(nèi)涵和分類

1.1REITs模式的基本內(nèi)涵

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）：是一種由專門機(jī)構(gòu)通過發(fā)行收益憑證匯集眾多分散的閑散資金，并以房地產(chǎn)領(lǐng)域為投向，進(jìn)行專業(yè)化經(jīng)營管理以取得投資收益的一種信托基金，同時也是一種“租約變現(xiàn)”的房地產(chǎn)融資方式。REITs投資于房地產(chǎn)，因有穩(wěn)定的租金收入，能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)的現(xiàn)金流入，從而獲得可觀的收益。在美國，投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率可達(dá)67%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款的收益，而且其風(fēng)險卻小于一般的股票。

1.2REITs模式的分類

REITs有多種模式，根據(jù)組織形式，REITs可分為公司型和契約型，公司型REITs以《公司法》為依據(jù)，而契約型REITs則以信托契約成立為依據(jù)，通過發(fā)行受益憑證籌集資金而投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)；根據(jù)投資形式的不同，REITs分為權(quán)益型、抵押型與混合型三類，市場上流通的抵押型與混合型REITs所占比例不足10%，而權(quán)益型REITs因具有穩(wěn)定的市場價格、活躍的流動性以及長期高額的投資回報而成為最廣泛的流通模式；根據(jù)運(yùn)作方式的不同，REITs分為封閉式與和開放式，封閉式基金在存續(xù)期間資本總額不能改變，而開放型REITs的資本總額在存續(xù)期間可以變化，可以隨時為了追加投資發(fā)行新的股份，也可以隨時買入和贖回；根據(jù)基金募集方式的不同，REITs又被分為公募與私募型，私募型REITs以非公開方式向資金規(guī)模較大的特定投資者募集資金，公募型REITs則以公開發(fā)行的方式向社會公眾投資者募集信托資金。

2發(fā)達(dá)國家或地區(qū)運(yùn)用REITs模式的研究分析

2.1美國的REITs模式

美國的REITs模式以權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托為核心方式，公司制為組織形式，公募方式為募集手段。權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托，能夠提升投資信托基金的效率和收益，同時其投資風(fēng)險小，安全系數(shù)比較高，從而大量吸引那些穩(wěn)健型的投資者，而且加上美國出臺的配套稅收政策，再輔以嚴(yán)格的信息披露制度，使REITs的運(yùn)作在高度的透明化下得到了蓬勃發(fā)展。1986年至1995年，美國80萬套的中低檔住房投放于市場，其中相當(dāng)一部分就是用REITs投資的廉租住房項目。美國REITs在廉租房的成功運(yùn)用，為我國將REITs模式引入公共租賃住房融資項目中提供了良好的啟迪作用。

2.2香港的REITs模式

香港采用的是契約制的REITs模式，其主體有投資者、基金管理人和托管人。運(yùn)作流程是：由基金管理人向投資者發(fā)行信托憑證，投資者提供資金，然后托管人將募集到的資金投入到房地產(chǎn)項目或者是房地產(chǎn)相關(guān)證券資產(chǎn)中，獲得收益，向投資者分配收益并支付相關(guān)費用?？梢姡跫s制的REITs模式結(jié)構(gòu)明確，專業(yè)性強(qiáng)，風(fēng)險分散，有較高的效率和市場回報率，更重要的是，契約制的投資者對其債務(wù)只承擔(dān)其有限責(zé)任，而其股息率卻很高，所以將信托投資和投資基金有效結(jié)合的REITs，無論對投資者還是房地產(chǎn)開發(fā)商來說都具有明顯的優(yōu)勢。

3REITs模式運(yùn)用于我國公共租賃住房融資運(yùn)行方式的探討

通過上述對美國和香港運(yùn)用REITs模式的分析，對我國將REITs模式運(yùn)用于公共租賃住房融資中有很好的借鑒作用。結(jié)合我國公共租賃住房目前的融資情況，采用REITs融資模式建議以下幾個方面：第一，在組織形式上選擇契約型，因我國現(xiàn)行的《公司法》對目前采用公司型的REITs有很大的制約，同時缺少相關(guān)的稅收政策作為必要的支持，而且中國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展落后于發(fā)達(dá)國家水平，采用公司型的REITs必然影響股東的利潤分配，所以目前我國適用契約型的REITs，契約型的REITs具有所有權(quán)和收益權(quán)相分離的特點，基金收益風(fēng)險小有保障，而且根據(jù)中國目前發(fā)展的大環(huán)境來看，契約型的REITs更加符合我國的公共租賃住房資金融資條件；第二，在投資形式上選擇市場上廣為流通的權(quán)益型REITs模式；第三，運(yùn)行方式上采用封閉式的REITs，開放式的REITs因易受到房地產(chǎn)及證券市場波動的影響，所以要求房地產(chǎn)市場不僅規(guī)模大而且需要發(fā)展成熟，而我國目前房地產(chǎn)市場并不具備上述條件，同時考慮到我國的投資者傾向于追求長期穩(wěn)定的收益，所以我國目前適合封閉式的REITs，封閉式的REITs相對開放式的REITs而言，它不僅能夠更好地回避外部環(huán)境帶來的消極影響，而且在資本總額存續(xù)期間不能變更的規(guī)定更適合進(jìn)行房地產(chǎn)這種長期投資；第四，募集方式選擇從私募開始并逐步發(fā)展為與公募相結(jié)合的方式，根據(jù)中國目前的實際情況，可以先推行開展私募房地產(chǎn)投資信托模式，待其達(dá)到一定水平時，再加以完善相關(guān)的政策制度，為REITs公募發(fā)行奠定基礎(chǔ)，逐步發(fā)展成私募與公募相結(jié)合的融資模式。

4結(jié)論

目前，我國公共租賃住房建設(shè)面臨著房源需求巨大與建設(shè)資金嚴(yán)重不足的問題，而REITs在中國作為一種嶄新的融資手段，將其應(yīng)用到公共租賃住房融資中，可以將充足的社會資本注入到公共租賃住房建設(shè)中。REITs模式投資風(fēng)險小回報率較高不僅可以滿足這些社會資本追求利潤回報的要求，而且也能有效緩解我國公共租賃住房建設(shè)資金不足的狀況，能夠?qū)崿F(xiàn)雙贏。在當(dāng)前中國市場環(huán)境下，為促進(jìn)REITs良好運(yùn)作，需要出臺相關(guān)政策和法規(guī)為其創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，同時需要加快專業(yè)化人才和機(jī)構(gòu)投資者的培育，另外還要進(jìn)一步規(guī)范我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，相信通過政府、社會和企業(yè)三方的配合，REITs在我國公共租賃住房融資上必定能展現(xiàn)巨大的效應(yīng)。

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