海外資金布局日本房產(chǎn)

竹子俊

隨著東京奧運(yùn)會的日益臨近，加之日元貶值，日本房產(chǎn)吸引了眾多海外投資者的目光，這其中不乏中國投資者的身影。

爭享投資盛宴

據(jù)《日本經(jīng)濟(jì)新聞》1月12日報(bào)道，海外資金對日本房地產(chǎn)的投資迅速擴(kuò)大。2014年海外企業(yè)對日本房地產(chǎn)的購買額接近1萬億日元（約合人民幣524.21億元），增加至上一年的約3倍，創(chuàng)出了歷史新高。在日元貶值等背景下，“買入日本資產(chǎn)”的趨勢將延續(xù)，海外資金占到日本國內(nèi)房地產(chǎn)交易的約20%。海外資金除了在東京中心買入之外，還擴(kuò)大至地方。海外資金的流入不僅體現(xiàn)在訪日外國人的消費(fèi)上，同時(shí)在房地產(chǎn)市場也提高了存在感。

日本瑞穗信托銀行旗下的城市未來綜合研究所的統(tǒng)計(jì)顯示，去年海外法人的日本房地產(chǎn)購買額達(dá)到9777億日元。相比有可比數(shù)據(jù)以來的2005年以后創(chuàng)出最高點(diǎn)的2007年高出約80%。外國人訪日旅游需求被認(rèn)為達(dá)到約2萬億日元，這支撐了日本消費(fèi)，同時(shí)在房地產(chǎn)市場，外國人的影響也變得不容忽視。

美國黑石集團(tuán)去年耗資1900億日元（約合16億美元）在東京市區(qū)購買了5000多套住宅。美國、法國和德國的投資基金分別在東京品川、新宿和中野等地購買辦公樓和其他綜合性商業(yè)設(shè)施。

海外資金之所以流向房地產(chǎn)，是因?yàn)橥顿Y者認(rèn)為由于日本企業(yè)業(yè)績改善和東京奧運(yùn)會的舉辦，地價(jià)和辦公樓租金有望上升。他們認(rèn)為日本大城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底，具有相當(dāng)?shù)耐顿Y價(jià)值。

近年來，日本全國的平均地價(jià)下跌幅度大幅縮小，部分地區(qū)出現(xiàn)回升。去年。東京、名古屋和大阪三大都市圈的商業(yè)用地和住宅用地均開始回升，東京市區(qū)的辦公樓空置率已經(jīng)降到了5%，處于6年來的最低水平，住宅價(jià)格也開始反彈。但是，日本房地產(chǎn)的整體價(jià)格依然處于低位，具有較大升值空間。按照目前的匯率，東京的大部分普通住宅價(jià)格低于或等同于北京、上海的相應(yīng)價(jià)格。

此外，日元貶值對于海外企業(yè)來說將帶來減輕投資負(fù)擔(dān)的益處。如果以日元計(jì)算日本的房地產(chǎn)價(jià)格和租金，與世界的大城市相比，價(jià)格嚴(yán)重偏低。據(jù)日本房地產(chǎn)研究所統(tǒng)計(jì)顯示，從換算為日元的去年10月的辦公室租金來看，如果以東京為100，那么香港為165.6，而倫敦為146.0。

城市未來綜合研究所表示，“受主要國家的貨幣寬松推動，易于籌集資金”，這也是提高房地產(chǎn)投資吸引力的因素。

日本將于2020年舉辦東京奧運(yùn)會。投資者普遍認(rèn)為，在這之前東京的房地產(chǎn)升值概率較大。另外，日本房地產(chǎn)的租售比合理，用于出租的物業(yè)投資回報(bào)率基本上能夠維持在6%到8%之間。這些因素都激發(fā)了海外投資者投資日本房地產(chǎn)的熱情。

此前，日本來自海外的直接投資一直被認(rèn)為較少。為了帶動投資，日本國土交通省2014年8月開始采取行動，將日本房地產(chǎn)交易相關(guān)法律等翻譯成英文并加以宣傳。

亞洲買家成主力

《日本經(jīng)濟(jì)新聞》稱，在多為投資公司和金融機(jī)構(gòu)的日本房地產(chǎn)海外購買者中，尤為突出的是中國等亞洲買家。

2014年12月，中國投資公司復(fù)星集團(tuán)和美資基金以近700億日元分別購買了日本煙草產(chǎn)業(yè)（JT）旗下的綜合設(shè)施“品川Seaside Forest”的辦公樓計(jì)3棟。同年10月，新加坡政府投資公司以約1700億日元收購了東京站前的“Pacific Century Place丸之內(nèi)”辦公區(qū)部分。

與此同時(shí)，越來越多的外國自然人也涉足日本房地產(chǎn)。在京都市，購買傳統(tǒng)“京町家”當(dāng)做別墅的外國富裕階層日益增多。該市的不動產(chǎn)公司八清2013財(cái)年（截至2014年6月）共銷售了14棟“京町家”。在作為滑雪圣地而聞名的北海道Niseko地區(qū)等，外國資本投入的開發(fā)也在增多，海外資金購買房地產(chǎn)的趨勢還擴(kuò)大到了地方。

在這一人群中，中國富裕階層尤其引人注目。據(jù)日本不動產(chǎn)研究所預(yù)測，在過去一年中，至少有360億日元（約合3億美元）的中國私人資本進(jìn)入日本房地產(chǎn)市場。日本不少房地產(chǎn)公司為此還增加了精通漢語的經(jīng)紀(jì)人。據(jù)悉，住友不動產(chǎn)在東京晴海銷售的高層住宅“DEUX TOURS CANAL&SPA”，中國人的購買比例十分明顯。

亞洲富裕階層在東京中心地段購買的住宅除了可以進(jìn)行出租獲得租金收入之外，還可在將來出售獲利。正是看中了這些富裕人群的購買力，日本房地產(chǎn)企業(yè)也在“摩拳擦掌”。

據(jù)《日本經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，日本各房地產(chǎn)公司正在面向亞洲富裕階層推銷東京中心地段的高檔住宅。各房地產(chǎn)公司正在亞洲各地舉辦洽談會，或建立派駐人員事務(wù)所。在過去，也曾出現(xiàn)過海外基金投資日本樓盤的案例，但最近個(gè)人以投資為目的購買東京高檔住宅的情況開始日益增多。

三井不動產(chǎn)Realty自1年多前起就在香港和臺灣舉辦洽談會，截至2014年10月總計(jì)舉辦了7次。客戶多為企業(yè)經(jīng)營者或者收入較高的白領(lǐng)。據(jù)稱東京都港區(qū)、澀谷區(qū)和新宿區(qū)的樓盤倍受青睞。從東京都六本木2013年至2014年出售的每套2億日元的房產(chǎn)來看，50套中有約20套被亞洲等地的外國人買走。

日本野村不動產(chǎn)Urbannet也于2014年10月在香港建立了海外第一家派駐人員事務(wù)所。之前，該公司內(nèi)部組建了“海外投資者團(tuán)隊(duì)”，一直在向香港、臺灣和新加坡的富裕階層銷售投資用住宅。在相關(guān)團(tuán)隊(duì)建立后，迎來了220件以上購買咨詢，其中10%以上最終成交。據(jù)稱客戶中“還有菲律賓、泰國和韓國人”。該公司今后將在當(dāng)?shù)亟⒎种C(jī)構(gòu)，以加強(qiáng)推銷。