如何做好房屋面積的預(yù)測(cè)和竣工測(cè)量

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，建筑用地逐年上升，高層建筑和超高層建筑逐漸步入大眾視野，高難度的建筑群體對(duì)工程實(shí)施的各環(huán)節(jié)形成了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。越來(lái)越激烈的建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)建筑領(lǐng)域提出了更高的要求，尤其是在房屋面積的預(yù)測(cè)和竣工后的測(cè)量方面。對(duì)房屋面積進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)工作，不僅可以提高建筑質(zhì)量，提高房地產(chǎn)企業(yè)的公眾信譽(yù)，還可以節(jié)省建設(shè)投資，合理利用資金。本文從房屋建筑的不同階段入手，分析各時(shí)段的房屋面積預(yù)測(cè)的工作流程，測(cè)量方法以及所需要件。

在建筑房屋的具體施工過(guò)程中直到建筑完成后，會(huì)出現(xiàn)幾種不同的面積，比如設(shè)計(jì)面積、規(guī)劃審批面積、預(yù)售面積、實(shí)際使用面積、竣工面積等等。每一種面積的使用者不同，所依據(jù)的測(cè)量方式也就不盡相同，因此，導(dǎo)致不同的面積數(shù)目。這些復(fù)雜的數(shù)據(jù)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)尤其難懂，在房屋交易過(guò)程中也容易出現(xiàn)糾紛，給開(kāi)發(fā)商和業(yè)主帶來(lái)不便。因此，對(duì)房屋進(jìn)行準(zhǔn)確合理的面積預(yù)測(cè)，是一項(xiàng)十分重要的工作，不僅可以使建筑工作嚴(yán)謹(jǐn)合理還可以減少不必要的麻煩，有利于建設(shè)當(dāng)代和諧社會(huì)。

房屋面積預(yù)測(cè)

出于利益的驅(qū)使，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房屋時(shí)出具的房屋面積數(shù)據(jù)與房屋實(shí)際的使用面積往往存在較大的差異，這種情況不僅是對(duì)購(gòu)房者利益的損害，還會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間不斷出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，因此，房屋面積的預(yù)測(cè)顯得尤為重要。房屋面積預(yù)測(cè)是在房屋尚未銷(xiāo)售之時(shí)或者工程還未動(dòng)工建設(shè)之前對(duì)房屋的面積進(jìn)行測(cè)量。由于工程建設(shè)存在周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在測(cè)量時(shí)并沒(méi)有實(shí)際的房屋可供參考，只能依據(jù)建筑設(shè)計(jì)圖紙和相關(guān)的建筑結(jié)構(gòu)圖進(jìn)行測(cè)量。科學(xué)準(zhǔn)確合理的預(yù)測(cè)工作要求做到以下幾點(diǎn)：

1.測(cè)量前充分的準(zhǔn)備工作

在進(jìn)行全面的房屋面積預(yù)測(cè)工作之前，必須通過(guò)各種渠道收集相關(guān)資料，可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，要求其提供房屋建設(shè)設(shè)計(jì)圖紙和建筑結(jié)構(gòu)圖，確保這些數(shù)據(jù)能夠準(zhǔn)確的反映房屋的狀態(tài)。另外，還要派遣專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員現(xiàn)場(chǎng)考察以保證圖紙資料的準(zhǔn)確性，所有的資料到位后，才可以開(kāi)展全面的房屋面積預(yù)測(cè)工作。

2.確定房屋面積預(yù)測(cè)方案

在所有的準(zhǔn)備資料收集完成后，就可以開(kāi)始面積預(yù)測(cè)工作了，由于房屋建筑尚未竣工，所有的預(yù)測(cè)工作都必須依靠建筑圖紙。預(yù)測(cè)時(shí)，使用專(zhuān)業(yè)的房屋面積預(yù)測(cè)軟件對(duì)建筑圖紙進(jìn)行掃描，以便繪制出準(zhǔn)確詳細(xì)的建筑圖紙。在測(cè)量時(shí)，外墻線(xiàn)與套間套內(nèi)墻均取中心線(xiàn)，公用面積要進(jìn)行分?jǐn)?，并且?biāo)明“公攤面積認(rèn)定表”，所有的建筑房屋面積都進(jìn)行預(yù)測(cè)之后，工作人員還要進(jìn)行細(xì)致的核實(shí)，以確保預(yù)測(cè)面積的準(zhǔn)確性、合理性、科學(xué)性。

3.成果報(bào)告

由于房屋面積預(yù)測(cè)是在房屋建筑竣工之前的工作，所得的數(shù)據(jù)只能用于辦理房屋的預(yù)售許可證和申請(qǐng)房屋貸款，所以預(yù)測(cè)工作完成后的成果報(bào)告，可以只出具“預(yù)測(cè)面積明細(xì)表”。

房屋竣工測(cè)量

竣工測(cè)量是指在房屋建筑施工完成后，依據(jù)實(shí)際建筑所測(cè)量出的房屋面積。此時(shí)，建筑地域道路已通暢，建筑區(qū)十分安全，測(cè)量人員可以現(xiàn)場(chǎng)勘察后，測(cè)量實(shí)際的房屋面積，這里的房屋面積等同于實(shí)際使用面積。

1.測(cè)量前的數(shù)據(jù)采集

開(kāi)發(fā)商在一項(xiàng)建筑施工完成后，房屋在質(zhì)監(jiān)部門(mén)認(rèn)可之后，在交付購(gòu)房者使用之前，必須委托專(zhuān)業(yè)的測(cè)量機(jī)構(gòu)對(duì)建筑房屋進(jìn)行竣工測(cè)量。工作人員在測(cè)量時(shí)，首先是室外工作，在這一階段常用的方法是手持測(cè)距儀對(duì)建筑的整體外觀進(jìn)行測(cè)量，畫(huà)出建筑的草圖，對(duì)外圍邊長(zhǎng)分別測(cè)量得出具體的數(shù)據(jù)。其次是室內(nèi)作業(yè)，對(duì)房屋套間內(nèi)進(jìn)行剩余面積測(cè)量，對(duì)于有閣樓的房屋或者建筑高度達(dá)不到兩米二的房屋，要準(zhǔn)確測(cè)量并做好數(shù)據(jù)記錄。

2.數(shù)據(jù)核對(duì)

室外作業(yè)完成后，依據(jù)所得的數(shù)據(jù)，嚴(yán)格細(xì)致的畫(huà)出房屋草圖并且與建筑設(shè)計(jì)圖紙相對(duì)比?？⒐y(cè)量方法在各地區(qū)不盡相同，有些地區(qū)是有實(shí)際測(cè)量的草圖計(jì)算，而有的地區(qū)則是按照與設(shè)計(jì)圖紙一致的房屋尺寸計(jì)算面積。

首先是按照實(shí)際測(cè)量草圖計(jì)算面積，由于設(shè)計(jì)圖紙只是房屋建設(shè)之前，預(yù)售工作的一個(gè)面積數(shù)據(jù)，與實(shí)際的使用面積差異較大，所以，在房屋交付使用時(shí)必須使用竣工后測(cè)量的房屋面積。

其次是使用設(shè)計(jì)圖紙面積，如果竣工后測(cè)量的面積與設(shè)計(jì)圖紙面積一致，那么就不需要重新繪制房屋圖紙；如果竣工后的測(cè)量面積與設(shè)計(jì)圖紙不一致，就需要開(kāi)發(fā)商重新繪制房屋面積圖，以確定房屋的實(shí)際使用面積和公攤面積。

3.成果匯報(bào)

竣工后的面積測(cè)量與房屋的交付使用關(guān)系密切，因此，必須要詳細(xì)的進(jìn)行成果匯報(bào)，匯報(bào)內(nèi)容包含：房屋建筑詳細(xì)圖紙、房屋面積明細(xì)表、公攤面積明細(xì)表、房屋分層分戶(hù)平面圖以及測(cè)量電子數(shù)據(jù)。

結(jié)語(yǔ)

經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展促使房屋建筑量與日俱增，同時(shí)，居民生活水平不斷提高，對(duì)于生活質(zhì)量越來(lái)越重視，對(duì)房屋的要求也越來(lái)越高，不僅體現(xiàn)在建筑美感方面，還體現(xiàn)在房屋的使用面積上。但不可否認(rèn)的是，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主在房屋使用面積上往往各執(zhí)一詞，如何準(zhǔn)確合理的做好房屋面積的預(yù)測(cè)和竣工測(cè)量工作，是解決好開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間矛盾的有效手段。