基于地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算和成本控制的研究

摘要：目前地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)資金高度密集的高投資高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之一，隨著社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得愈加的激烈，長(zhǎng)期一來(lái)，地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)得到明顯的發(fā)展，并且走向長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展方向，為獲取最大程度的經(jīng)濟(jì)利益以及社會(huì)效益提供切實(shí)的保障。首先需要有效的提升全面預(yù)算能力以及成本控制能力。所以，本次研究從根本上按照房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算情況以及成本控制情況，有效的分析了提升地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的方法以及實(shí)施成本控制有效的方法，最后將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有效的降低，同時(shí)有效的提升企業(yè)的持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算；成本控制

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-098X（2015）05（a）-0000-00

1 地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算工作分析

1.1 進(jìn)一步完善出租收入預(yù)算體系

目前地產(chǎn)企業(yè)房屋開(kāi)發(fā)工作以及投資工作的重要基礎(chǔ)就是出租收人預(yù)算控制工作。預(yù)算工作一般分析的是下一年度的出租收人實(shí)際情況。就目前的地產(chǎn)行業(yè)胃炎，出租一半會(huì)分為以下兩種：第一種是自有物業(yè)的出租，還有一種是返租物業(yè)的出租，所以我們?cè)趯?shí)際工作中需要分開(kāi)的完成預(yù)算工作。預(yù)算形式選取可以適當(dāng)?shù)暮?jiǎn)單便捷，一般情況下會(huì)按照以下規(guī)則來(lái)完成預(yù)算出租收人的計(jì)算基數(shù)的計(jì)算：“預(yù)算出租收人的計(jì)算基數(shù)=年初總的商鋪面積+本年度推出的商鋪面積-預(yù)計(jì)銷售的商鋪面積以及退租面積”[1]。有條件出租的商業(yè)面積一般指的是已經(jīng)成熟的小區(qū)，在其周圍已經(jīng)形成一定程度的商業(yè)氛圍，同時(shí)沒(méi)有出售的商業(yè)面積。如果存在新增加的商業(yè)面積，也只是對(duì)能夠?qū)ν獬鲎馇掖嬖谏虡I(yè)氛圍的商業(yè)面積進(jìn)行考慮，而對(duì)那些新建立的商業(yè)面積則不納入預(yù)算年度范圍。

1.2 完善工程類預(yù)算工作

在目前的地產(chǎn)企業(yè)中，工程款預(yù)算的付款預(yù)計(jì)需要嚴(yán)格的按照項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)展節(jié)點(diǎn)已發(fā)生的合同未付款以及那些還沒(méi)有發(fā)生的業(yè)務(wù)來(lái)開(kāi)展完成。與此同時(shí)還要對(duì)合同完成有效的成本拆分工作，將成本拆分到各個(gè)成本科目下。如果企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施成本信息化管理工作，倘若是已簽合同但是沒(méi)有付款的業(yè)務(wù)相對(duì)而言就比較容易處理，由于系統(tǒng)會(huì)根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)的將已簽合同款、已付合同款以及未付合同款等及時(shí)的反應(yīng)出來(lái)。不僅如此系統(tǒng)也會(huì)在登記合同完成之后及時(shí)的完成成本拆工作，所以如果企業(yè)設(shè)置了科學(xué)有效的系統(tǒng)管理在上述項(xiàng)目的操作上就可以取得非常顯著的效率。如果是還沒(méi)有發(fā)生的業(yè)務(wù)，就需要企業(yè)的業(yè)務(wù)部門(mén)嚴(yán)格按照實(shí)際的情況或者是參考相應(yīng)的項(xiàng)目目標(biāo)成本總額或者是動(dòng)態(tài)成本來(lái)完成編制的預(yù)測(cè)。

一般來(lái)說(shuō)，工程預(yù)算工作要嚴(yán)格依照成本科目來(lái)完成預(yù)算工作，在企業(yè)的預(yù)算表中，財(cái)務(wù)部需要根據(jù)實(shí)際需要設(shè)置好對(duì)應(yīng)的大科目類型，接下來(lái)，項(xiàng)目部就需要自行設(shè)計(jì)詳細(xì)的小科目，在此過(guò)程中需要嚴(yán)格的按照成本部或者是財(cái)務(wù)部做劃分的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)完成統(tǒng)計(jì)工作[2]。所以，企業(yè)的預(yù)算主導(dǎo)部門(mén)需要嚴(yán)格按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)完成以下的工作：首先是根據(jù)實(shí)際需要設(shè)置科學(xué)合理的表格，其次是進(jìn)一步說(shuō)明成本科目，成本統(tǒng)一歸類，一般來(lái)說(shuō)會(huì)是企業(yè)的成本部來(lái)完成預(yù)算的編制工作。再次是將各合同已付款情況實(shí)際的展現(xiàn)出來(lái)。最后是預(yù)算表格在設(shè)計(jì)過(guò)程中需要嚴(yán)格的確定一級(jí)成本科目，這樣就有利于統(tǒng)計(jì)預(yù)算編制有效的分到各個(gè)月份中，站在現(xiàn)金流量方面完成成本預(yù)算編制工作。

1.3 期間費(fèi)用預(yù)算分析

會(huì)計(jì)方面，期間費(fèi)用一般組成部分是管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用等。期間費(fèi)用預(yù)算就是包括上述幾個(gè)方面的預(yù)算工作。如果是工程類的預(yù)算就相對(duì)比較容易，預(yù)算方法非常的多。在一般的情況下，企業(yè)會(huì)選擇以下兩者方法：第一種是零基預(yù)算方法，零基預(yù)算方法指的是不將以往期間的費(fèi)用項(xiàng)目以及費(fèi)用數(shù)額考慮進(jìn)來(lái)，按照預(yù)算期的實(shí)際需要以及較大的可能，在此基礎(chǔ)上對(duì)未來(lái)的費(fèi)用構(gòu)成進(jìn)行預(yù)算[3]。第二種就是增量預(yù)算方法，也就是將之前年度的數(shù)據(jù)作為參考，嚴(yán)格按照企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行進(jìn)一步的修正以及調(diào)整。上述兩種方法并不是孤立的，兩者也有交叉使用的時(shí)候，那么企業(yè)就需要嚴(yán)格的按照實(shí)際情況來(lái)選擇合適的預(yù)算方法。

1.4 預(yù)算分析

企業(yè)的預(yù)算分析主要由地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)有效的執(zhí)行，按照實(shí)際的情況來(lái)比較分析預(yù)算設(shè)計(jì)的合理性，與此同時(shí)通過(guò)結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)、比率的選擇以及圖標(biāo)方法來(lái)有效的完成預(yù)算分析工作。對(duì)企業(yè)的預(yù)算收人完成情況進(jìn)行分析，與此同時(shí)還要分析企業(yè)的成本費(fèi)用預(yù)算實(shí)際節(jié)超情況。就目前而言，預(yù)算分析方法有很多種，但是沒(méi)有辦法有效的使用，因?yàn)槭艿截?cái)務(wù)部門(mén)人員專業(yè)素質(zhì)的影響以及限制，不僅如此還受到專業(yè)技能的限制，所以，要有效的提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員的相關(guān)業(yè)務(wù)素質(zhì)，例如：市場(chǎng)拓展業(yè)務(wù)、設(shè)計(jì)規(guī)劃業(yè)務(wù)、政府報(bào)建以及工程管理等，針對(duì)上述的內(nèi)容進(jìn)行有效的學(xué)習(xí)培訓(xùn)。

2 總結(jié)

地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算以及成本控制工作對(duì)企業(yè)的發(fā)展起著非常顯著的現(xiàn)實(shí)意義，企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展就需要根據(jù)實(shí)際情況，有效的提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)以及專業(yè)技能，做好期間費(fèi)用預(yù)算分析、工程類預(yù)算分析、出租收入預(yù)算分析等。實(shí)現(xiàn)企業(yè)最大經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)

[1]許麗龍，房清平關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理體系研究[D]，西安交通大學(xué)，2012，12（02）：102-103

[2]夏微微關(guān)于目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用[J]，社會(huì)財(cái)經(jīng)研究，2012，7（01）：774-775

[3]忘秀凱，魏華貿(mào)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)全程成本控制的思考與對(duì)策田建筑材料，2011，04（04）：887-889