房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土增清算中的注意事項

【摘 要】隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城市建設(shè)的加速進步。越來越多的人涌入城市。房地產(chǎn)行業(yè)隨之獲得了空前的發(fā)展與繁榮。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，土地與資金是重要的兩個方面，土地增值稅是房產(chǎn)企業(yè)繳納的很大一部分，但目前在房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算工作中，大量問題依然存在。本文就圍繞著房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中出現(xiàn)的問題展開了討論，并最終提出相應(yīng)建議，以促使房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的順利完成，維護企業(yè)自身的經(jīng)濟利益。

【關(guān)鍵詞】土地增值稅；房地產(chǎn)；清算

一、引言

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造出高利潤的同時也帶來了較高稅負(fù)，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外部成本，稅收客觀上影響其經(jīng)濟效益。土地增值稅便是一個很大的影響因素。是一項影響收益較大的稅種。如何在土地增值稅清算中保證企業(yè)利益的同時有效地降低稅收和費用，是當(dāng)前房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要思考的問題，因為它和自身的生存和發(fā)展息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)的土增清算是企業(yè)面臨的一大難題，其中牽扯到成本的分?jǐn)?、車庫的處理、商業(yè)與住宅的分配、利息問題、銷售處理、發(fā)票是否到位等等各方面問題。為減輕稅收對企業(yè)發(fā)展的影響，就要采用合法靈活的多種措施運用到增值稅的繳納與核算中，有必要加強對相關(guān)法律掌握和總結(jié)。明確清算條件和納稅主體。稅前做好規(guī)劃，明確收入確認(rèn)和成本扣除時需要注意的問題。這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理進行納稅，維護自身利益。下文對房地產(chǎn)企業(yè)的土増清算過程中幾個重要的點進行分析。首先分析了清算過程，詳細(xì)分析了土地增值稅清算各個環(huán)節(jié)的注意事項，并提出相應(yīng)的建議。

二、明確清算要求，優(yōu)先備好材料

土地增值稅指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物在產(chǎn)權(quán)，取得增值稅收入的單位和個人進行征收的一種稅。根據(jù)國家有關(guān)稅收的規(guī)定。符合以下標(biāo)準(zhǔn)的個人或經(jīng)濟組織均需繳納土地增值稅：一是房地產(chǎn)項目徹底完成，并已經(jīng)開始出售；二是不完整的建設(shè)項目但已整體轉(zhuǎn)讓出去；三是有償轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用權(quán)獲取轉(zhuǎn)讓費用的。

凡達到上述條件。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)命令行為主體承擔(dān)納稅義務(wù)：一類是已竣工并通過驗收的工程項目；二是轉(zhuǎn)移項目面積超過85%的總體規(guī)模，或者尚未達到該比例，但除此之外的其他建筑面積已被出租出去；三是已持銷售許可證，但建筑卻在三年的時間未能完全出售；四是房地產(chǎn)經(jīng)濟主體已申請稅務(wù)登記，但未履行繳納增值稅的義務(wù)的。還有國家稅務(wù)機關(guān)所規(guī)定的其他情況。

對已經(jīng)滿足清算條件應(yīng)進行清算的納稅人。需要提前準(zhǔn)備提交清算數(shù)據(jù)：“房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證報告”，國有土地使用權(quán)證，建設(shè)用地使用證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，（預(yù)）銷售許可證，詳細(xì)規(guī)劃總平面圖復(fù)印件：付款憑證復(fù)印件，項目工程合同結(jié)算單，商品房買賣合同統(tǒng)計、銀行貸款合同和利息結(jié)算證明材料，房地產(chǎn)開發(fā)項目決算和竣工驗收報告，財務(wù)會計報表，無償提供公共設(shè)施和無償提供給相關(guān)單位的證明材料等。

三、規(guī)范會計核算，作好清算基礎(chǔ)

土地增值稅是國家的宏觀調(diào)控措施，不同的土地增值額國家采取不一樣的稅率，以防房地產(chǎn)獲取暴利，其中確定增值額是該過程中最重要的工作。它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入和項目成本進行精準(zhǔn)核算。在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，會計電算化已經(jīng)在房地產(chǎn)企業(yè)普遍應(yīng)用。在一般情況下，項目竣工前的房款都是在“預(yù)收帳目”科目中顯示的，這些科目對會計核算起到了一定的輔助作用。在這些輔助條件下，房地產(chǎn)企業(yè)對核算的內(nèi)容進行了明細(xì)劃分，便于房地產(chǎn)企業(yè)的成本和收益的確認(rèn)工作，為將來清算土地增值稅提供了條件。

四、明確項目收入

土地增值稅納稅人所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除項目金額后的余額為增值額。增值額的準(zhǔn)確計算，還需要有準(zhǔn)確的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額。針對這一情況要求房地產(chǎn)開發(fā)商將房地產(chǎn)項目作為清算目標(biāo)，全面，詳細(xì)，精準(zhǔn)地對每個項目的進行核算。

計算項目收入時。以全額的方式開具房地產(chǎn)銷售發(fā)票，以發(fā)票登記數(shù)目為標(biāo)準(zhǔn)；未發(fā)票或發(fā)票未以全額方式開出的，可以由買方和賣方之間的合同交易作為一種參考對象，以交易合同金額作為標(biāo)準(zhǔn)；銷售合同上寫的房屋面積不符合實際測量的面積的。在清算前房款已經(jīng)補交的。必須調(diào)整相應(yīng)增值稅的計算。一般情況下。地產(chǎn)開發(fā)商會將已轉(zhuǎn)為銷售收入的預(yù)收賬款科目借方金額錄成銷售明細(xì)表，該表一般會以樓號為單位來制作，其中包括：合同號，客戶名稱，銷售面積，單價（每平方米），房款總額等。需要對銷售明細(xì)表的金額進行核對，確保同一項目已結(jié)收入金額與銷售合同，銷售發(fā)票的金額保持完全一致。

核對銷售收入的過程中需要引起注意的收入確定問題：第一，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用于員工身上，如企業(yè)的各種福利等，以及償還債務(wù)，或以各種方式取得的非貨幣資產(chǎn)。一旦出現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，則需視作與房產(chǎn)銷售性質(zhì)相同；其次，將一部分開發(fā)的房產(chǎn)供自己使用，例如：租賃他人，或自行開展經(jīng)營活動等，仍保留產(chǎn)權(quán)未被轉(zhuǎn)讓的。不納入土地轉(zhuǎn)讓增值稅，不包括在核算范圍。

在收入確認(rèn)的同時，需合理確定住宅類型，如果是普通住宅，依法享受增值稅優(yōu)惠政策。國家規(guī)定的普通住宅的價值在20%以內(nèi)的豁免。此外，需注意訂金，誠意金，違約金對土地增值稅核算的影響。

五、明確土地增值稅扣除項目

明確收入后。需要對清算項目的扣除項目金額相關(guān)的進一步確認(rèn)。開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中不可避免地涉及到一系列的過程。每個過程獲得或支付一定數(shù)額的金錢，但無論是哪一個過程必須有合法證件的支持，如：取得土地使用權(quán)所進行的付出，施工時的建設(shè)成本等。不允許持有合法憑證，卻未實際繳納稅賦的現(xiàn)象，因為這將在很大程度上影響納稅的威嚴(yán)。主要分為開發(fā)成本，開發(fā)費用，繳納稅金，和其他扣款，具體如下：

第一，取得土地使用權(quán)的支付金額。要在法定程序合規(guī)的前提下得到有效憑據(jù)的支持，也就是國土資源部提供的合法證據(jù)，相應(yīng)的稅收也應(yīng)該達到國家法定標(biāo)準(zhǔn)。對于拆遷安置問題，在安置回遷戶的房地產(chǎn)項目建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)嚴(yán)格以法律、法規(guī)和合同確認(rèn)作為拆遷補償?shù)囊?guī)定確認(rèn)拆遷補償費，支付給回遷戶的補差價款計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)沖抵本項目的拆遷補償。

第二，在房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)過程中會涉及到多項程序。每一級程序都涉及到一些費用，如前期原料預(yù)備費，建設(shè)費，基礎(chǔ)設(shè)施費，開發(fā)間接費應(yīng)扣除。要與具體對應(yīng)的文件報告一致，這些文件包括：項目決算文件，施工合同，工程結(jié)算文件……工程竣工驗收后，參照合同內(nèi)容，需要將企業(yè)項目的工程安裝部分費用扣除，扣除費用充當(dāng)項目開發(fā)的質(zhì)量保證。通過這部分的質(zhì)量保證金向房地產(chǎn)企業(yè)申請發(fā)票。土地增值稅應(yīng)按發(fā)票金額數(shù)量進行核算；相反，沒有發(fā)票的不得扣除扣留的質(zhì)量保證金。

開發(fā)商因為項目進度落后于導(dǎo)致工期超時完成所繳納土地閑置費不作為增值稅清算項目。若房產(chǎn)企業(yè)對自身房產(chǎn)裝潢后用于銷售，所涉及的裝潢費用花銷納入成本范圍。

第三，房產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)的同時，與之聯(lián)系建設(shè)的各房產(chǎn)配套設(shè)施，如：停車場，幼兒園，物業(yè)管理單位，和其他公共設(shè)施完成后，產(chǎn)權(quán)為全體業(yè)主共享；若將所建設(shè)的房產(chǎn)無償上交給國家行政機構(gòu)，公共機構(gòu)支持國家非商業(yè)事業(yè)，其成本，費用可以扣除；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的建設(shè)，必須進行會計清算，同時扣除成本，費用。

第四，房地產(chǎn)開發(fā)商自行建設(shè)的銷售和服務(wù)建筑物，以及一些樣板房的建設(shè)將根據(jù)具體情況有針對性的處理。①在施工現(xiàn)場建設(shè)的臨時用房，如在建筑房屋銷售中供工人居住的樣板房，在室內(nèi)設(shè)計過程出現(xiàn)費用要列入房產(chǎn)銷售中扣除。②在這些臨時建筑物內(nèi)的室內(nèi)設(shè)計，裝飾等所產(chǎn)生的支出，完成后若發(fā)生了有償轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓收入需納入土地增值稅的開發(fā)成本，予以扣除。

第五，開發(fā)稅金的扣除：開發(fā)稅指在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的過程中，與轉(zhuǎn)讓收入有關(guān)的稅收，而且其品種繁雜。主要有印花稅和營業(yè)稅，以印花稅為例。我國規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅應(yīng)該歸納到企業(yè)的管理成本，并采取相應(yīng)的方法予以扣除，這種情況下，為避免重復(fù)計算的稅，企業(yè)的印花稅就從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅中扣除，同時，所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅納入總表中，并附帶上相應(yīng)的憑證復(fù)印件，以便未來對稅金的計算管理。

最后，房產(chǎn)企業(yè)可以加計扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本金額之和的20%。

六、結(jié)論

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在我國國民經(jīng)濟中已經(jīng)占據(jù)重要的一環(huán)，因此，房地產(chǎn)土地增值稅清算也得到了廣泛的關(guān)注。在土地增值稅清算時，我們必須首先清楚清算條件和清算主體，同時做好企業(yè)項目會計核算工作，確認(rèn)項目收入，實現(xiàn)土地增值稅清算工作的順利完成。

參考文獻：

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