海外置業(yè)不是有錢就能任性

估計許家印自己也沒有想到，去年剛剛砸下3900萬澳元大手筆買下的位于悉尼Point Piper的豪宅Villa Del Mare，今年就要因違規(guī)被勒令賣掉。

澳大利亞財長近日簽署文件，嚴令中國恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印旗下公司在90天內(nèi)，賣出去年以3900萬澳元（約合人民幣1.9億元）購買的海邊豪宅Villa Del Mare，且不論銷售價格多少，必須限期售出，否則將面臨起訴。

這是澳大利亞政府自2006年以來首次打擊外國對住宅房產(chǎn)的投資。澳大利亞財長在聲明中稱，Villa Del Mare由中國香港上市公司恒大地產(chǎn)旗下的Golden Fast FoodsPty，通過一系列在澳大利亞、中國香港和英屬維爾京群島注冊的空殼公司“非法”購買。

這則消息一方面震動了對澳大利亞房地產(chǎn)投資抱有熱望的中國投資者，另一方面，這只是一次正常的執(zhí)法行為，不會影響外國投資者對澳大利亞房地產(chǎn)的正常投資。

隨處可見的投資風險

由于人民幣進入緩慢貶值通道、國內(nèi)缺乏具有永久業(yè)權(quán)并且收益穩(wěn)定的可投物業(yè)，A股市場又風險難測，中國高凈值客戶掀起了一股海外置業(yè)風潮，澳大利亞是投資首選。

為什么許家印的置業(yè)交易被澳大利亞官方叫停了？原因很簡單，觸犯了當?shù)氐姆ㄒ?guī)。根據(jù)澳洲FIRB（海外投資審核委員會）的規(guī)定，自2008年以后，居留簽證少于12個月的海外人士禁止購買二手物業(yè)，即便用公司名義購買，但大股東的身份依然要符合該要求。

表面上看，Villa Del Mare的購買者“金快餐”是一家在澳大利亞設立的公司，但該公司的股權(quán)為一家注冊在中國香港的外國公司，實際控制人為沒有二手房購買資格的許家印。因此，上述購買安排輕易就被識破，僅僅是一樁很不高明的法律規(guī)避行為，加之許家印在購房過程中的高調(diào)表現(xiàn)和不避諱的實際使用行為，更讓該交易的非法性欲蓋彌彰。

事實上，根據(jù)澳洲統(tǒng)計局和FIRB的數(shù)據(jù)顯示，過去7年來，中國買家已在澳洲物業(yè)市場投入近200億澳元，預計在未來7年，數(shù)字還將增長近兩倍達360億。而他們每年的平均投入為45億澳元，占新房銷售總量的12%，多數(shù)集中在全國降價最高昂的地區(qū)，其中18%在悉尼，14%在墨爾本。

而目前正在征求公眾意見的澳洲財政部公布的一篇公議文件《Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework 加強澳洲外國投資綱要》顯示，這份長達33頁的文件中，有八大部分提到了海外投資的申請程序、要求、費用，不僅是對住宅（現(xiàn)有房子和待建期房），還特別單獨論述了農(nóng)業(yè)投資的審批，此外還專門列出一章談到了違規(guī)處罰，這也是針對前幾年的違規(guī)沒有受到應有懲戒的亡羊補牢之舉。

那么，當許家印這樣的富豪在海外投資都會因?qū)Ξ數(shù)胤珊头ㄒ?guī)的不了解而栽了跟頭，作為投資者的我們又該如何呢？本期《CM華夏理財》專門連線兩位澳洲資深投資人士，讓他們來為即將赴海外投資的你支招把脈，或許能讓你從中找到自己需要的那部分資訊。

海外投資的文武之道——要敢做、有度

我認為富豪許家印在澳洲的失手，決不意味著澳洲對海外投資者收緊政策和關(guān)閉投資大門， 因為澳洲新房市場（公寓樓花和別墅期房）始終都對外國投資者們實施等同國民待遇的開放地產(chǎn)政策。所以單一違規(guī)事件，不應該阻擋中國企業(yè)海外開疆擴土的趨勢和潮流。

但作為投資者，我們需要始終對海外資本市場充滿敬畏，將規(guī)避風險放在第一位，投資行動中才可以無畏。

我們要做的第一要務就是要了解投資目標國的市場環(huán)境與交易規(guī)則。惟有對海外投資目的地的離岸金融資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的市場多加了解，規(guī)避盲目應用國內(nèi)短期形成的投資思維和投資習慣，才能避免未來的災難性后果。

拿許家印案例來分析，雖然表面上看澳洲開始嚴格遵循FIRB的審核要求了，但這恰恰給了海外企業(yè)和個人投資者們更加安全、合法、公平的投資澳洲的一種保障和承諾?？偨Y(jié)來看，澳洲房地產(chǎn)的市場仍有很多預期：

首先，既然不能違規(guī)購買二手房，投資者必然轉(zhuǎn)投全新物業(yè)，因此，別墅類新房價格增長在2015年仍將持續(xù)；其次，海外投資者仍將大量涌入澳洲房地產(chǎn)市場，基于澳洲等同國民待遇的新房貸款政策；目前澳洲海外投資位列前四位的美國、加拿大、新加坡、中國等地無法在本國提供給購房人持續(xù)貸款的情況下，澳洲銀行和金融機構(gòu)卻可以給予海外個人房產(chǎn)投資者最高300萬澳元的貸款額度（相當于1500萬人民幣的住房抵押和融資的上限）。

第三，澳洲目前正經(jīng)歷60年來的最低住房抵押貸款利率， 4.6%的貸款利率甚至已經(jīng)低于租金回報率了，全球地產(chǎn)投資可以實現(xiàn)在澳洲以租養(yǎng)貸、以房養(yǎng)房，因此在低空置率、高租金回報、住房供給關(guān)系緊張的市場行情下，不會阻擋中國房企進行澳洲房地產(chǎn)拓展的腳步；最后一點，美元走強，澳元創(chuàng)新低，美元持有者大量收購和擁有沒有房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅的澳洲房地產(chǎn)和土地資源儲備，只要澳洲稅務政策不變，匯率在低位徘徊的時候，澳洲房地產(chǎn)市場依然持續(xù)走強，成為世界各地房企和個人投資者的青睞之地。

如果投資者希望進行海外投資的話，那么從房產(chǎn)財商教育者和離岸房地產(chǎn)配置專業(yè)角度，我的分析和建議有幾方面：

一是國內(nèi)個人投資者可以跟隨市場腳步進行資產(chǎn)風險分擔，規(guī)避人民幣貶值和單一收入來源的風險；二是個人房產(chǎn)投資者在面對海外多國市場選擇時更應該摒棄中國思維和判斷方法，而是以投資目的地的業(yè)已成熟的投資規(guī)律和標準進行市場和產(chǎn)品的篩選；三是國內(nèi)的個人房產(chǎn)投資者抵御市場風險的能力更弱，因此更應該對未來的市場預期風險做離岸資產(chǎn)的風險分擔布局；四是個人房產(chǎn)投資者不應該被“海外”和“看不到”而把“不作為”當做借口，因為閉關(guān)鎖“思”是財富走向平庸甚至覆滅的前兆。

海外投資要信息對稱透明

董韞為 復華投資總經(jīng)理

作為一名在澳洲長大，曾經(jīng)在澳洲國家銀行工作過的華人，我認為，此次許家印在澳洲投資的話題之所以被爆出來，很大程度上得益于其個人的明星效應以及中國媒體扭曲解讀了澳洲政府的真實目的。

需要明確的是，澳洲政府并非針對某一個人的行為，而是查整個相應的事件，因為澳洲法律規(guī)定，海外投資者不管怎樣利用結(jié)構(gòu)設計或變通方式來澳洲獲取二手房都是不允許的。這并不是針對中國投資者的，而是很久以前就已經(jīng)有了。

這就好比在北京，外國人炒房或是買車必須搖號一樣，都是有相應的法律法規(guī)。以前可能這條行政法律沒有被很好地執(zhí)行，但現(xiàn)在不一樣了。所以對普通投資者來說，接下來去澳洲的投資最需要注意的就是信息的透明與對稱，確定投資風險的高低。

所以如果有條件的話，建議投資者在進行海外投資時，選擇有知名的、有資信的布局全球資產(chǎn)配置的投資機構(gòu)，為什么呢？因為對專業(yè)的機構(gòu)來說，投資是長期的市場行為，作為市場的參與者，機構(gòu)與機構(gòu)之間可以有效避免出現(xiàn)信息的不對稱，同時，由于專注于長期的市場聲譽，所以他們會盡量幫投資者賺到錢，才能走得更遠。

而對于中國人來說，房地產(chǎn)的確是比較好的投資渠道，一個原因是杠桿比例高，銀行對房貸的授信比例大，另一個這也是個人可以選擇抵御通脹最好的辦法。那么澳洲的房地產(chǎn)行業(yè)之所以非常適合個人投資，主要是三點，一個是源于其價格的透明，不會因為海外投資者而出現(xiàn)提價等現(xiàn)象；第二是澳洲的房子是永久產(chǎn)權(quán)，世代傳承；第三就是澳洲的房子約等于每7年翻一番的，那么在有80%的資金是來自銀行杠桿的情況下，資本的內(nèi)部收益率就很可觀。值得注意的是，目前澳洲的房貸得益于澳洲的貨幣政策五十年來新低，投資者借來的資金極其低廉，而且澳幣兌人民幣呈現(xiàn)的也是單邊走低的態(tài)勢——比如去年此時，人民幣對澳幣大約在1：6.32左右，而今年已經(jīng)到了1：4.8左右，等于說國人去澳洲投資買房已經(jīng)無形中打了個折。

還有重要的一點就是，投資者最好多注意當?shù)卣叩淖儎?，這樣可以有效避免出現(xiàn)違規(guī)的情況：比如海外人士在澳洲不能買二手房；海外人士可以買全新房和期房作為投資，如果買空地需要在一年內(nèi)開工建房；有長期簽證的澳洲非永久居民可以購買一套二手房用于自住，離開澳洲時必須在3個月內(nèi)出售；而以上所有的房產(chǎn)購置都需要申請FIRB并事先獲得批準。