城市房屋拆遷實(shí)施現(xiàn)狀分析及對(duì)策研究

陜西省洛川縣房屋征收管理辦公室 陜西省洛川縣 727400

摘要：文章首先對(duì)我國城市房屋拆遷現(xiàn)狀進(jìn)行了初步的介紹，接著對(duì)城市拆遷中的主要問題做了闡述，最后對(duì)完善我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的幾點(diǎn)建議進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：城市，房屋拆遷，現(xiàn)狀及對(duì)策

一、前言

隨著社會(huì)的發(fā)展，城市的形象建設(shè)也成為了建設(shè)事業(yè)的一項(xiàng)重點(diǎn)。城市建設(shè)中的城市拆遷問題也成為了重要的問題。

二、我國城市房屋拆遷現(xiàn)狀

1、各種矛盾的集中體現(xiàn)，導(dǎo)致拆遷糾紛不斷增多

首先，拆遷過程中涉及到債權(quán)債務(wù)的抵押、產(chǎn)權(quán)人下落不明的情況，影響拆遷工作的進(jìn)程；第二，部分拆遷戶以下崗或者失業(yè)等社會(huì)問題為理由，在拆遷時(shí)要求得到超出標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償，將社會(huì)問題與拆遷問題混為一談；第三，由于家庭內(nèi)部未將補(bǔ)償分配達(dá)成一致意見，導(dǎo)致拆遷無法完成。以上種種問題只是拆遷糾紛中比較突出的幾點(diǎn)。

2、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與房產(chǎn)行情之間存在差距

我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪的增長周期，市場物價(jià)的飛速上漲，導(dǎo)致拆遷戶無法購買到同樣價(jià)值的房屋，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)與期望值存在的強(qiáng)大落差使被拆遷人產(chǎn)生心理上的比較和不平衡感，最終激化矛盾。

3、城市房屋拆遷呈現(xiàn)快速增長趨勢

目前很多二三線城市仍有大量的舊房屋，不能適應(yīng)城市發(fā)展的需要，因此必須將舊房屋拆除。所以，在未來一段時(shí)間內(nèi)，二三線以及中小城市的舊房屋拆遷將是城市拆遷工作的重點(diǎn)。

三、城市拆遷中的主要問題

1、拆遷評(píng)估方法不夠完善

由于市場價(jià)格的不確定，各地不統(tǒng)一以及部分城市由于拆遷量較大，為了加快評(píng)估進(jìn)度，減少評(píng)估工作量，這樣的評(píng)估方法造成評(píng)估價(jià)格與市場價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，往往評(píng)估價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)格。不完善的評(píng)估方法造成的直接后果是被拆遷人拿著補(bǔ)償款而買不到新房，促成了他們不愿意搬遷，從而形成拆遷工作的障礙。

2、拆遷規(guī)模過大，安置房源緊缺

由于某些城市政府急于加快城市改造工作，造成拆遷規(guī)模過大的現(xiàn)象，使城市房屋拆遷量呈迅猛上升勢頭。同時(shí)，由于在城市舊區(qū)改造，加快城市化進(jìn)程當(dāng)中，有些地區(qū)因涉及到環(huán)境污染，或受土地供給限制，拆遷時(shí)要遷出城區(qū)以外，另行選址。而選址重建既要有合適的建設(shè)用地，又要考慮水、電、道路、交通工具配套等問題，往往需要大量資金的投入。因此，拆遷安置困難非常大，很難實(shí)施。另外，受城市規(guī)劃的限制，拆遷時(shí)需要異地安置。部分拆遷是要從區(qū)位條件好、地段繁華的地段，安置到區(qū)位條件相對(duì)差的地段，被拆遷人抵觸情緒很大。實(shí)施拆遷時(shí)，除了合理的安置以外，被拆遷人往往還索要很高的區(qū)位補(bǔ)償，使拆遷陷入長時(shí)間的談判、扯皮，影響拆遷工作的順利進(jìn)行。

3、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)尚不統(tǒng)一

我國由于在拆遷評(píng)估階段，對(duì)房屋的評(píng)估不完善、不合理以及拆遷機(jī)構(gòu)不獨(dú)立，造成被拆除房屋的評(píng)估價(jià)較低，因而拆遷補(bǔ)償費(fèi)也相應(yīng)較低。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，普遍偏低造成被拆遷人購買新房有困難，又返回來影響拆遷工作，使其不能順利完成拆遷工作。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低與被拆遷人互相攀比拆遷補(bǔ)償款，被拆遷戶的期望值過高等構(gòu)成了當(dāng)前需要解決的主要矛盾。一些建設(shè)單位為了盡早開工建設(shè)，只好采取提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和制定獎(jiǎng)懲政策等消極的辦法來促進(jìn)居民搬遷。

四、完善我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的幾點(diǎn)建議

1、市民參與

（一）、樹立私權(quán)意識(shí)

無論是在過去還是現(xiàn)在，對(duì)于中國大多數(shù)老百姓來說，房子是他們一生為之奮斗的目標(biāo)，也是他們安身立命的港灣。而今的城市房屋拆遷中被拆遷人就是被剝奪了他們最根本的財(cái)產(chǎn)權(quán)?！懊總€(gè)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)是一個(gè)文明的、正義的、自由與繁榮的社會(huì)最為關(guān)鍵的組成部分?！蔽覀儠呵也徽撝貞c“最牛釘子戶”吳的做法正確與否，但是她身上的那種維權(quán)意識(shí)卻是值得所有人學(xué)習(xí)的，而恰恰是這種維權(quán)意識(shí)正是很多中國人所欠缺的。

（二）、建立聽證制度

房屋拆遷管理部門在申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會(huì)公信力的代表等，對(duì)行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測算依據(jù)等內(nèi)容進(jìn)行聽證。只有事先征求市民對(duì)拆遷方案和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的意見并獲得他們的同意，拆遷才可能理性進(jìn)行下去。沒有市民參與，拆遷決策乃至整個(gè)城市規(guī)劃就成了政府和開發(fā)商的內(nèi)部交易，由此產(chǎn)生的土地腐敗自不必說。

2、公正補(bǔ)償

（一）、框定公共利益的范圍

在法律法規(guī)中明確公共利益的范圍，能夠有效地規(guī)范公權(quán)力的行使。梁慧星教授在《中國物權(quán)法草案建議稿》中，就對(duì)公共利益作出了一個(gè)列舉式的解釋：“所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災(zāi)害防治、科學(xué)及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護(hù)、文物古跡及風(fēng)景名勝區(qū)的保護(hù)、公共水源及飲水排水用地區(qū)域的保護(hù)、森林保護(hù)事業(yè)，以及國家法律規(guī)定的其他公共利益?！?/p>

按照國際上通行的做法，公益拆遷與私益拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不同的，私益開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公益拆遷。按照公共利益的房屋拆遷對(duì)房屋所有人給予補(bǔ)償，這實(shí)際上是開發(fā)商借國家的權(quán)力對(duì)他人房屋所有權(quán)進(jìn)行剝奪和損害，當(dāng)然這也是我國長期以來“重建設(shè)、輕補(bǔ)償”思想所造成的。

（二）、明確補(bǔ)償?shù)姆秶c標(biāo)準(zhǔn)

奧地利經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈耶克說過：“政府在一切行動(dòng)中都應(yīng)受到事前規(guī)定并宣布的規(guī)則的約束――這種規(guī)則使得一個(gè)人有可能十分肯定地預(yù)見到當(dāng)局在某一情況下會(huì)怎樣使用它的權(quán)力，并根據(jù)對(duì)此的了解來計(jì)劃自己的個(gè)人事務(wù)?！惫P者認(rèn)為，要規(guī)范拆遷補(bǔ)償制度，首先可以就橫向與縱向來予以規(guī)范。橫向的規(guī)范指的就是補(bǔ)償?shù)姆秶降啄苡卸啻?；縱向的規(guī)范就是說每一項(xiàng)補(bǔ)償項(xiàng)目到底可以補(bǔ)償?shù)绞裁闯潭?，?biāo)準(zhǔn)到底是怎樣計(jì)算的。第一，橫向的補(bǔ)償范圍方面，參考各國的規(guī)定，雖然補(bǔ)償項(xiàng)目范圍的用語千變?nèi)f化，但是至少有三項(xiàng)是不可或缺的：（1）土地及其地上建筑物附著物和構(gòu)筑物的補(bǔ)償；（2）困難補(bǔ)償，如安置困難、就業(yè)困難補(bǔ)償?shù)?；?）因征地活動(dòng)引起的外部不經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，如對(duì)殘地、相鄰?fù)恋氐膿p害補(bǔ)償。第二，縱向的補(bǔ)償程度方面，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定按市場交易規(guī)則，以征收時(shí)實(shí)際價(jià)值作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

（三）、規(guī)范補(bǔ)償?shù)某绦?/p>

美國憲法第五修正案明確指出：“在沒有合理的賠償下，政府無權(quán)征收個(gè)人地產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)?！?征收的前提都要經(jīng)過補(bǔ)償，補(bǔ)償完了才能完成征收，征收完成后才能開始拆遷。然而，現(xiàn)今地方的實(shí)際操作則是先予以征收，然后邊拆遷邊補(bǔ)償。從《憲法》第13條、《物權(quán)法》第42條、《城市房地產(chǎn)管理法》第6條中，我們可以得出，要通過征收獲得公民房屋的所有權(quán)，必須具備三個(gè)法定條件，即為了公共利益、依據(jù)法律規(guī)定的條件和程序、給予補(bǔ)償。可見，補(bǔ)償是征收的構(gòu)成要件之一。所以，筆者建議在征地前，應(yīng)預(yù)先做好群眾的遇見征集工作，保證被拆遷居民的知情權(quán)和異議權(quán)，對(duì)于出現(xiàn)的矛盾和問題及時(shí)給予解釋、說明和解決，雙方自愿談妥相關(guān)補(bǔ)償條件后才可進(jìn)行征收，進(jìn)而才能由拆遷主管部門正式發(fā)出拆遷公告。

3、獨(dú)立、公正的爭議裁判機(jī)制――完善救濟(jì)方式

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第16條：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。……”姜明安教授認(rèn)為，拆遷是由政府主導(dǎo)的，產(chǎn)生爭議了還由政府裁決，這違反了自己不能做自己案件的法官的基本法理。相對(duì)于拆遷人而言，被拆遷人是一個(gè)弱勢群體，在與拆遷人發(fā)生爭議時(shí)根本難以主張權(quán)利。正如一位被拆遷居民的質(zhì)問：“規(guī)劃是人家定的，房屋價(jià)格是人家定的，搬遷日期也是人家定的，我們的權(quán)利在哪兒？”看來這樣的制度設(shè)計(jì)，相對(duì)人通過行政程序進(jìn)行救濟(jì)這一路徑是走不通的也是不現(xiàn)實(shí)、不經(jīng)濟(jì)的。

當(dāng)政府是為了公共利益的需要而對(duì)城市房屋進(jìn)行拆遷，實(shí)際上就是對(duì)權(quán)利人私有權(quán)利的剝奪行為，因此，筆者認(rèn)為在此情況之下，若拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償金額等相關(guān)問題無法達(dá)成一致時(shí)，就可以訴諸于法院，通過公正的司法裁判來解決。

五、結(jié)束語

城市房屋拆遷對(duì)于城市的建設(shè)有著重要的意義，因此對(duì)于城市房屋拆遷工作中的各種問題的糾紛需要有著相應(yīng)的合理的解決方法。

參考文獻(xiàn)：

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