房地產(chǎn)成本管理在建設(shè)工程控制中的應(yīng)用

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摘要：成本控制作為房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的整個(gè)過程。本文從項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、施工和竣工結(jié)算四方面，闡述如何進(jìn)行工程成本的控制。樹立全面成本控制概念，完善成本控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的不同階段性價(jià)比進(jìn)行優(yōu)選，大力倡導(dǎo)全員、全過程的成本控制方法，這是實(shí)現(xiàn)成本控制的唯一途徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目決策階段；項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段；項(xiàng)目施工階段；竣工結(jié)算階段；成本控制

引言：合理有效的房地產(chǎn)成本管理控制不僅可以有效衡量工程質(zhì)量，而且可以確保工程中各方面的經(jīng)濟(jì)利益，使整個(gè)房地產(chǎn)工程建設(shè)得到全面而深刻地管理、技術(shù)和資金保障。本文從工程造價(jià)控制的經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，根據(jù)我國房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的現(xiàn)狀，針對(duì)建筑工程造價(jià)控制的重要性，指出房地產(chǎn)建筑工程造價(jià)控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目的全過程，并分階段的工程造價(jià)控制進(jìn)行了探討，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資目標(biāo)，充分發(fā)揮投資效益。

房地產(chǎn)企業(yè)要想在目前的經(jīng)濟(jì)市場中獲得較強(qiáng)的競爭力，降低成本、控制費(fèi)用支出必然成為關(guān)注的焦點(diǎn)。成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)形成核心競爭力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。

1.房地產(chǎn)成本管理在建設(shè)工程中的應(yīng)用

1.1在項(xiàng)目決策階段的應(yīng)用

項(xiàng)目的篩選是開發(fā)過程中最重要的一環(huán)，合理的投資決策是項(xiàng)目開發(fā)成功的必要前提。對(duì)投資環(huán)境的準(zhǔn)確把握及制定相關(guān)的投資決策制度是做好高質(zhì)量投資的保障。做好投資決策需要注意以下四個(gè)方面：

1.11重視產(chǎn)品定位和銷售價(jià)格預(yù)測

在項(xiàng)目投資決策準(zhǔn)備階段，掌握預(yù)先選擇項(xiàng)目所在地的規(guī)劃情況，對(duì)預(yù)先選擇的產(chǎn)品項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行市場定位和評(píng)估預(yù)測。合理預(yù)測擬定開發(fā)項(xiàng)目并制定相應(yīng)的未來市場評(píng)估計(jì)劃，開發(fā)具有廣闊市場前景的項(xiàng)目，來確保預(yù)算的可行性便于房地產(chǎn)開發(fā)。

1.12重視成本因素調(diào)研分析

必須明確項(xiàng)目所在地的用地情況、市政配套設(shè)施條件、周邊環(huán)境、所需成本費(fèi)用、主要施工設(shè)備的價(jià)格、當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)環(huán)境等各因素。因此在選擇項(xiàng)目之前，必須進(jìn)行認(rèn)真充分的市場調(diào)研，有助于更有效的控制成本，以此來最大限度的降低開發(fā)成本，使房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)市場中形成競爭優(yōu)勢(shì)。

1.2在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的應(yīng)用

合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的重點(diǎn)。設(shè)計(jì)階段的成本控制對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本控制起著決定性作用，開發(fā)公司制定合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)降級(jí)成本管理的保障。

1.21優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

優(yōu)秀的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案對(duì)項(xiàng)目盈利起著關(guān)鍵性決定作用。應(yīng)從科學(xué)技術(shù)、資金投入、市場需求等多角度進(jìn)行方案優(yōu)化。對(duì)項(xiàng)目總體布局、選址、構(gòu)造形式、材料節(jié)能、材料和施工設(shè)備等多方面進(jìn)行對(duì)比，從施工方案的可能性和效益性出發(fā)。通過方案優(yōu)化，在保障工程建設(shè)的順利實(shí)行的同時(shí)最大限度節(jié)約資源材料，追求環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展。

1.22加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。

各專業(yè)在保證使用功能的前提下，根據(jù)限定的額度進(jìn)行方案篩選和設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制開支，以保證總投資在預(yù)算范圍。

1.3項(xiàng)目施工階段成本控制

1.31認(rèn)真做好招投標(biāo)工作

在市場經(jīng)濟(jì)模式下工程招投標(biāo)工作首先應(yīng)充分引進(jìn)市場競爭機(jī)制，以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰提高企業(yè)效益的目的，并可促使投標(biāo)方在質(zhì)量、價(jià)格和周期等角度提高自己的市場競爭能力，在一定程度上實(shí)現(xiàn)競標(biāo)方降低成本以及招標(biāo)階段造價(jià)控制的優(yōu)化，同時(shí)由于建設(shè)項(xiàng)目受到價(jià)格規(guī)律的影響，因此只有充分遵循市場價(jià)格機(jī)制，基于市場的供求情況和價(jià)格規(guī)律才能做好招投標(biāo)階段的造價(jià)管理工作。

建立企業(yè)清單定額庫。企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身技術(shù)和管理水平建立自己的定額以反映自身企業(yè)能力，由于企業(yè)的技術(shù)和管理水平不同導(dǎo)致企業(yè)定額水平存在差距，編制過程中應(yīng)遵循國家及行業(yè)的有關(guān)規(guī)定的原則，具體實(shí)施可通過定額修正法、經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)法、現(xiàn)場觀察測定法等方法，最終實(shí)現(xiàn)能夠結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際情況以及工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范的基礎(chǔ)上建立內(nèi)部企業(yè)定額。

項(xiàng)目成本控制的重要環(huán)節(jié)是招投標(biāo)工作。通過對(duì)多家施工單位進(jìn)行對(duì)比選擇，在確保工程質(zhì)量和工期的同時(shí)，更有利于降低工程成本，實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)成本最低化。

1.32加強(qiáng)合同管理，避免工程索賠

施工合同是工程建設(shè)的主要合同，是承發(fā)包雙方進(jìn)行工程建設(shè)、撥付工程價(jià)款、工程結(jié)算、工程索賠的依據(jù)。

1.33認(rèn)真做好工程變更、洽商控制

控制變更的關(guān)鍵在開發(fā)單位，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。對(duì)于已經(jīng)簽認(rèn)的洽商變更，專業(yè)工程師及預(yù)算工程師要監(jiān)督施工單位的執(zhí)行情況，避免簽認(rèn)變更后施工單位不執(zhí)行變更或走樣執(zhí)行。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情，及時(shí)向市場詢問現(xiàn)行價(jià)格。

1.4竣工結(jié)算階段成本控制

建設(shè)工程竣工過程的造價(jià)管理重點(diǎn)包含：準(zhǔn)確了解設(shè)計(jì)圖紙，研究竣工有關(guān)信息，審核項(xiàng)目數(shù)量，對(duì)于未做的項(xiàng)目在結(jié)算時(shí)需要對(duì)應(yīng)扣除；審核現(xiàn)場簽證是否準(zhǔn)確合法，要到具體環(huán)境審查，確保其準(zhǔn)確。審查相關(guān)建材價(jià)格調(diào)整依據(jù)，對(duì)于簽證單信息和設(shè)計(jì)圖紙有關(guān)信息，要審查是否存在重復(fù)問題，對(duì)重復(fù)條目及時(shí)去除，嚴(yán)格審查施工協(xié)議，有效規(guī)避糾紛。具體為：明確結(jié)算范圍和施工期，準(zhǔn)確落實(shí)索賠，明確承包形式；準(zhǔn)確落實(shí)建材價(jià)格審查；改變單純憑借單據(jù)當(dāng)作建材審查憑據(jù)的審查方法。審核是否根據(jù)要求計(jì)算建材差價(jià)，審核是否具有建設(shè)部門要求采購的建材歸入工程造價(jià)管理問題；審查流程中，妥善處理雙方關(guān)系。竣工結(jié)算是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的最后一關(guān)，竣工結(jié)算辦理的認(rèn)真與否直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低。施工單位，開大公司都要根針做好相關(guān)工作，避免造成誤差。

2.房地產(chǎn)成本控制的必要性

因房地產(chǎn)成本投資中出現(xiàn)缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性、全面性等問題，因此要合理做好房地產(chǎn)成本控制。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它會(huì)受到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約。因其又具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性作用，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展又必然會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大、建設(shè)周期長、專業(yè)性強(qiáng)、受政策及市場不穩(wěn)定因素影響大，所以該行業(yè)也是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。因此在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須樹立全面整體的成本控制體系。

3.總結(jié)

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的整個(gè)過程。房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的不同階段性價(jià)比進(jìn)行優(yōu)選，大力倡導(dǎo)全員、全過程的成本控制方法，這是實(shí)現(xiàn)成本控制的唯一途徑。它對(duì)一個(gè)國家的國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。然而影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本因素眾多，關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會(huì)的方方面面，控制房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營成本，需要適應(yīng)不同時(shí)期、不同經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的要求。因此，加強(qiáng)成本控制，降低企業(yè)經(jīng)營成本無疑是房地產(chǎn)企業(yè)走出困境的有效途徑，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營，繁榮我圍房地產(chǎn)市場的有著重大意義。房地產(chǎn)成本管理是一項(xiàng)集技術(shù)、質(zhì)量、管理等學(xué)科于一體的系統(tǒng)工作，對(duì)其進(jìn)行有效管理應(yīng)貫穿整個(gè)工程建設(shè)的始終，使其與工程建設(shè)每個(gè)環(huán)節(jié)都密切聯(lián)系，因此要求工程參與人員各負(fù)其責(zé)，從各自的范圍著手對(duì)資金進(jìn)行有效控制和優(yōu)化利用，最終才能實(shí)現(xiàn)建筑工程取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

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