軌道交通是商業(yè)制勝法寶？

中國正在快速發(fā)展以地鐵為主的軌道交通體系。截止到2014年末，我國累計已有22個城市建成、投運城軌線路101條，運營線路長度3，155公里，增勢迅猛。至2020年，將有177條軌道線路覆蓋33個城市。軌道交通作為天然的客流引擎，孕育著龐大的市場機遇，必將深度影響城市商業(yè)格局。

讓購物中心多出一個首層

軌道交通能提高客戶到達和接近商業(yè)項目的便利性，帶來人流的聚集和導入，擴大購物中心的輻射半徑，對商業(yè)項目的幫助不言而喻。盈石項目總經(jīng)理萬斌表示，軌道交通對商業(yè)項目的提振作用，不僅體現(xiàn)在聚客效應，它可以給與其緊密銜接的購物中心增加一個首層概念。另外，軌道交通的地上、地下多層換乘樞紐，可以與商業(yè)項目進行有機連接、融合，進而提升連接層的商業(yè)價值至與首層相當?shù)牡匚弧?/p>

盈石集團研究中心認為，軌道交通雖然對商業(yè)項目是絕對利好，但并非制勝法寶。軌道交通的真正影響力，還取決于項目自身定位。對于輻射范圍廣、體量大、業(yè)態(tài)覆蓋全面的商業(yè)項目，比如城市級、區(qū)域級的購物中心，一些專業(yè)市場，或是有個性的商業(yè)形態(tài)圈，軌道交通具有明顯的聚客效應。而對于社區(qū)型的商業(yè)，其輻射目標為社區(qū)周邊客戶，軌道交通的影響只限于增加地緣客戶的到訪頻率。

精準定位才能釋放

客流引擎威力

軌道交通商業(yè)常常存在“頭重腳輕”現(xiàn)象，巨大的地鐵人流常常只是在連結(jié)層順帶消費，無法向上流動，人流來得快去得也快。盈石研究中心認為，商業(yè)發(fā)展與軌道交通連接，目的是為了尋求人流節(jié)點的重合。商業(yè)項目在利用軌道交通帶來的客流的同時，還要發(fā)展自己的獨特魅力，項目自身的吸引力，決定了人流是否會向上流動。

軌道交通的客流特質(zhì)，據(jù)情境不同而異。不同的城市發(fā)展水平，不同的軌道交通發(fā)展階段，市中心和延伸到城市邊緣的軌道交通，其客流是有區(qū)別的。商業(yè)項目的客群定位，要考慮綜合區(qū)位因素。例如，上海K11購物藝術(shù)中心的地鐵連結(jié)層直接進入地下一層，能將客流導入至地下的文藝品牌和活動展覽。

盈石集團研究中心總經(jīng)理張平認為，軌道交通并未引導商業(yè)發(fā)展，而是區(qū)域的需求和成長在引導軌道交通和商業(yè)發(fā)展。軌道交通永遠不是商業(yè)發(fā)展的決定性因素，商業(yè)項目始終要立足于滿足目標客戶需求。軌道交通是天然的客流引擎，但真正能夠釋放客流引擎威力的，還是項目的精準定位。