頂級豪宅和它們的未來主人

又有頂級豪宅要上市了。

市場暌違兩年之久的融創(chuàng)“壹號院”項目，曾經(jīng)使融創(chuàng)成為2013年的北京地王，如今它臨湖40萬的預測單價也再次將中國頂級豪宅市場推向新的高潮。公司董事長孫宏斌在新聞發(fā)布會上笑言，稱自己也買不起壹號院的房子。

真應了電影《大腕》中的那句：不求最好，但求最貴。

樓市新生態(tài)：豪宅扎堆

6月，中國股市的跳水式振幅并沒有真正給中國頂級豪宅的成交量拖后腿，甚至就連中國樓市漫長的萎縮期，也沒能影響中國頂級豪宅發(fā)展的腳步。

僅在北京，目前預計上市或已經(jīng)在售的豪宅項目就包括融創(chuàng)壹號院、中赫萬柳書院、中糧瑞府、佳兆業(yè)廣場（原長安8號）等十余個項目以及包含過億頂級豪宅的遠洋LAVIE、麗宮別墅、頤和原著等頂級項目。而在上海，綠城黃浦灣新推出的樓王，最高單價報38萬元/平方米，刷新上海豪宅價格紀錄。在深圳，“第一豪宅”深圳灣1號部分房源的單價，也達到20萬元/平方米。

根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部公布的統(tǒng)計數(shù)字顯示：2015年上半年，北京實際簽約的豪宅項目達126套，超越2015年以前北京地區(qū)累計總成交量13套。上海地區(qū)同等水平的豪宅的成交量為194套，也超出近5年當?shù)睾勒山涣拷y(tǒng)計年均量。上海地區(qū)中單套成交總價超過1億元的房源共計7套，單套面積均超過600平方米，主要位于浦東和閔行地區(qū)，以高端獨立別墅為主。而深圳，豪宅市場更是呈現(xiàn)井噴之勢，成交量達到最近6年來的峰值，成交總金額位列全國第一。

毫無疑問，中國一線城市頂級豪宅市場火爆已經(jīng)成為不爭的事實。

雖然在北上廣深等經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，隨著收入水平的提升，中產(chǎn)家庭摩拳擦掌或許可以努力出一套千萬級臨界房產(chǎn)，但飛速發(fā)展的豪宅市場其實并沒有給他們留下機會。僅以北京為例，2015年，千萬級以下的豪宅量越來越少。年內(nèi)預計有15個銷售單價在10萬以上的項目上市，再加上已經(jīng)在售的項目，預計總項目數(shù)過25個。

豪宅項目的跳躍式漲價并沒有因為審批或其他約束有所阻礙。稱霸上海多年的“樓王”湯臣一品如今也似過往云煙，完成了它的歷史使命。萬科翡翠濱江及綠城黃浦灣的最高單價均已超過湯臣一品。

價值溢出顯現(xiàn)

無論是低價倒逼，還是開放商抬高定價，市場顯然已經(jīng)接受了這種改變。

孫宏斌對媒體說：“我們不介意40萬的紀錄在什么時候打破，只要土地供應不增加，豪宅價格一定會往上走。”

他還表示：“四大一線城市應該是北京、上海、深圳、香港。我們只看好人口凈流入的市場，所以我們一直過得不錯。豪宅的購買力一定是在有互聯(lián)網(wǎng)和金融的地方，北京上海的供應量太少了，所以短期內(nèi)放開限購的可能性不大。豪宅的購買力是不用擔心的，要擔心的是供應量。豪宅買家主要有三種人：第一種是改善型客群，以前是煤老板，現(xiàn)在是新三板的老板；第二是外地客戶；第三種是做資產(chǎn)配置的?！?/p>

如果億萬豪宅的目標客戶群體是可以預測的數(shù)百人，那么千萬級豪宅的需求量明顯更富有吸引力。

有評論認為，是股票市場的大量財富溢出效應，使獲利人群增加了購買欲望，也有評論從市場角度分析，認為在三、四月傳統(tǒng)豪宅市場的銷售旺季，一批豪宅項目采取放量措施，拉升了頂級物業(yè)的成交上揚。亞豪機構副總經(jīng)理高姍認為：“換房成本增加，一步到位置業(yè)需求增多，使得頂級人群更青睞于大戶型、高品質(zhì)的終極產(chǎn)品，也成為頂級豪宅受捧的原因之一。

“頂級豪宅項目不同于普通住宅，打動購房者的往往在于項目對稀缺城市資源的占有，以此滿足高端客群對于居所的復合性功能。因此，越是高品質(zhì)的頂級豪宅，其項目的不可復制、不可替代的屬性就越明顯，客戶的忠誠度也就越高?！?/p>

中國的富豪群體在不斷發(fā)展，在滿足居住需求的同時，豪宅的價值也因為抗跌和稀缺成為投資和消費的主體。

新富豪趨于年輕及流動性強，他們會同時在很多城市購置房產(chǎn)，而他們中的絕大部分對于通過購房進行資產(chǎn)配置抱有相當堅定的信心。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，在未來的豪宅競爭中，價格體系非常關鍵：城市中主流高端的價格一般是城市水平房價的2-3倍，而高端房地產(chǎn)豪宅的價格一般是城市水平房地產(chǎn)價格的4-6倍左右。頂豪的價格達到水平房地產(chǎn)價格的7-9倍。位于塔尖的超級豪宅，是可以脫離城市的價格體系的。