探秘二手房買賣背后的騙局

買方毀約，竟然揚(yáng)言一分錢也不賠，他的籌碼到底是什么？

無(wú)過(guò)錯(cuò)的賣方，被不講誠(chéng)信的買方逼入困境，最終卻因禍得福。

最近二手房交易在一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)又開(kāi)始活躍起來(lái)，但是在交易的過(guò)程中，不可避免會(huì)帶來(lái)一些糾紛，BTV青年頻道《青年探秘者》邀請(qǐng)著名律師霍明亮為您探秘二手房買賣背后的騙局。

二手房買賣糾紛有三類：違約、無(wú)效和欺詐

霍明亮律師指出，二手房買賣糾紛可以分為三個(gè)類型。“一種是違約，簽完合同以后買方或賣方不想按照合同約定履行了；還有一種是簽署合同本身的效力性有問(wèn)題，也就是說(shuō)這份合同有可能會(huì)被撤銷，也有可能被宣告無(wú)效；還有第三種，在二手房買賣當(dāng)中存在一些欺詐，甚至涉嫌刑事上的詐騙問(wèn)題。比如說(shuō)有些租戶以種種理由從房主這里把房產(chǎn)證拿過(guò)來(lái)，到其他地方偽造個(gè)房產(chǎn)證，在簽合同當(dāng)中有可能留了房主的身份征，再去偽造一張身份證，結(jié)果把這個(gè)房子以房主的名義賣給了其他人?！痹谶@里提醒大家，房屋買賣過(guò)程中務(wù)必和房主本人交易，房主不在場(chǎng)的情況下，簽訂房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。

老兩口為換房而賣房，大學(xué)老師買房記妻子名下

除了欺詐，違約和宣告合同撤銷、無(wú)效的情況在日常生活中相對(duì)多見(jiàn)。在霍明亮律師辦理過(guò)的案件中就有一個(gè)非常典型的例子?！爱?dāng)時(shí)是一個(gè)正常的二手房買賣，房子就在北京的北五環(huán)附近。房主是老兩口，女兒結(jié)婚了，馬上就要有孩子。老兩口跟女兒住的比較遠(yuǎn)，想住的近一點(diǎn)，以唇方便照顧，但是女兒家比較小，住不開(kāi)。老人家就想把北五環(huán)的房子賣掉，去女兒家附近再買—套房子，于是就找到了中介。一個(gè)大學(xué)教法律的老師看中了這套房子，通過(guò)中介多次去看，有意向要購(gòu)買。中介多次跟老人家溝通，看價(jià)格能不能低一些，老人家急于賣房，同意降價(jià)。雙方談妥了要簽合同，大學(xué)老師又提出我看這房子還不行，還得讓我太太也看看，我太太在外地出差來(lái)不了，我能不能拍兩張照片給她傳過(guò)去，老人家同意了。大學(xué)老師拍完照發(fā)給妻子，表示妻子也挺滿意，但是對(duì)于房產(chǎn)交易涉及到的稅費(fèi)等問(wèn)題還想眼中介溝通一下。于是先生撥通了妻子的電話，把電話給了中介幾員，中介人員就跟妻子進(jìn)行溝通，妻子當(dāng)時(shí)并沒(méi)有表態(tài)，就順口說(shuō)了一句：行，我知道了，你讓我先生接電話吧。先生拿起電話說(shuō)了幾句，電話里說(shuō)了什么我們不清楚，但是先生回來(lái)說(shuō)：行了，我妻子非常滿意。此時(shí)他又提出—個(gè)要求，說(shuō)自己非常愛(ài)妻子，要把這套房子寫在妻子的名下。老人家覺(jué)得小伙子不錯(cuò)，就同意了。老人家留了個(gè)心眼，說(shuō)簽合同的時(shí)候要看看結(jié)婚證。先生拿了結(jié)婚證讓老人家看了，證明兩個(gè)人確實(shí)是夫妻，老人家放心了，把合同給簽了。簽完合同約定了付款時(shí)間，先生當(dāng)時(shí)就付了20萬(wàn)元的定金，說(shuō)你等我籌籌錢，然后我把錢給您付上。合同當(dāng)中約定非常明確，如果一方違約，一定要承擔(dān)違約責(zé)任，而且當(dāng)時(shí)中介機(jī)構(gòu)在協(xié)助他們簽訂這份合同的時(shí)候，也擔(dān)心有一方不減信，把違約金定得很高。”

房?jī)r(jià)突降買家毀約，老兩口已買新房亟待付款

簽訂了賣房合同之后，老人家就按照簽訂的賣房?jī)r(jià)準(zhǔn)備去買房了?！八诘却I主（付款）期間就去了女兒家附近開(kāi)始看房，僅僅隔了一周，就把房子定下來(lái)了。賣房收了20萬(wàn)元定金，買房同樣和對(duì)方約定了20萬(wàn)元定金，同樣也是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)，在簽第二份合同的時(shí)候也約定了高額的違約金，約定的付款時(shí)間正好和那邊約定的收款時(shí)間相差兩三天。”一切看起來(lái)都好好的，但是買房的大學(xué)老師突然提出不想買這套房了，“那段時(shí)間北京的房?jī)r(jià)不太穩(wěn)定，正好是在下行期，降價(jià)的幅度大既有百分之十幾到百分之二十，折合到這套房子大概能降近20萬(wàn)元。所以這位先生說(shuō)我不想買這個(gè)房子了，要給老人家五萬(wàn)塊錢的違約金，就當(dāng)他違約了。老人家說(shuō)不行，我那邊也跟^家簽了合同，你不給我錢，我沒(méi)法給人家錢，我就要承擔(dān)違約責(zé)任了。老人家心想有合同約定，你要是不買，我就起訴你，要求你繼續(xù)履行合同，即使你不履行，我有高額的違約金，也能彌補(bǔ)損失。談了幾輪以后，老人家明確表示不同意，結(jié)果有一天買房的先生突然提出你不同意，這房子我也能夠不買，而且我—分錢不賠你。”

買房人妻子以不知情為由將老人告上法庭。要求宣告合同無(wú)效

面對(duì)這種情況，老人家決定起訴大學(xué)老師，就在他去尋找律師、跟律師交流期間，突然收到了一紙?jiān)V狀，原告是他從未見(jiàn)過(guò)面的買房人的妻子，另一位被告就是買房的大學(xué)老師，“訴訟請(qǐng)求寫的是要求宣告買賣合同無(wú)效，妻子說(shuō)當(dāng)時(shí)買這套房我不知道，我先生代我簽這份協(xié)議我沒(méi)同意，我先生根本沒(méi)有權(quán)利代表我簽這份買賣合同，而且我們家的錢是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，他一個(gè)人無(wú)權(quán)決定。老人家拿到起訴狀馬上就給買房的先生打電話，先生說(shuō)我不想跟你多說(shuō)什么，如果您同意，我現(xiàn)在依然愿意給您五萬(wàn)塊錢了結(jié)這個(gè)事情，您要不同意，一分錢也得不到，您要問(wèn)我其他問(wèn)題，對(duì)不起我不回答，我也沒(méi)有義務(wù)告訴您，咱們法庭見(jiàn)。二手房買賣當(dāng)中涉及到夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，買賣都要經(jīng)過(guò)夫妻倆共同同意。這位買房人不愧是學(xué)法律的，買房時(shí)讓老兩口都簽了字，其實(shí)房產(chǎn)證就寫了老爺子一個(gè)人的名，但是他說(shuō)不行，老兩口都得來(lái)?！?/p>

沒(méi)有確鑿證據(jù)合同被判無(wú)效，老人氣得險(xiǎn)些失明

談起庭審時(shí)的情形，霍律師記憶猶新?！白鳛樵娴钠拮颖硎荆何覜](méi)有同意買這個(gè)房屋，當(dāng)時(shí)雖然跟中介機(jī)構(gòu)有溝通，但我只是問(wèn)了一下交易細(xì)節(jié)，也沒(méi)有同意我先生幫我簽署這樣的協(xié)議，（買房款）是我們的共同財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)我的同意他不能擅自處分。法官問(wèn)買房的先生：當(dāng)時(shí)買這個(gè)房子你知不知道？‘我知道?！闾恢溃俊姨恢?。’‘誰(shuí)去看的？’‘我自己去的?！?dāng)時(shí)老人家就指著他說(shuō)你胡說(shuō)八道。這位先生坐在法庭上非常淡定地說(shuō)：老人家您別生氣，可能您二老歲數(shù)大了記錯(cuò)了，您什么時(shí)候見(jiàn)我發(fā)照片了，我拍照自己看，沒(méi)傳給我妻子。中介機(jī)構(gòu)出庭作證說(shuō)他當(dāng)時(shí)確實(shí)拍照了，他說(shuō)發(fā)給妻子了，跟我們說(shuō)他妻子同意了。但是包括中介機(jī)構(gòu)和這兩位老人，沒(méi)有一個(gè)人親眼看到他把照片發(fā)給妻子，也沒(méi)有一個(gè)人聽(tīng)到他妻子表示同意。面對(duì)法官的詢問(wèn)，這位先生明確表示買這套房是他自己作主，妻子什么也不知道。最終判決合同無(wú)效，房屋買賣就此終了，老人家收取的20萬(wàn)元定金要?dú)w還，但這個(gè)定金他已經(jīng)交給了另一邊的賣房人。不僅是這20萬(wàn)元，他還要籌措那邊的違約金以及購(gòu)房款，唯一的辦法就是迅速把這套房子再次轉(zhuǎn)賣，但是當(dāng)時(shí)的市房?jī)r(jià)已經(jīng)下降了二三十萬(wàn)，中介機(jī)構(gòu)表示要急售還得降價(jià)。本來(lái)老人家的眼睛就不太好，這一生氣眼疾更加嚴(yán)重，最終導(dǎo)致其中一只眼睛的視力下降到0.2、0.3，而目還有繼續(xù)下降的可能性，有可能導(dǎo)致失明。老人家的子女給我打電話說(shuō)他這兩天不吃不喝，—個(gè)人坐家里生悶氣，甚至有時(shí)坐在床邊沖著窗外—愣神就是一兩個(gè)小時(shí)，后悔，跺腳，非常自責(zé)?！?/p>

第二次訴訟告買房人承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，打贏官司老人家因禍得福

事情到這里并沒(méi)有結(jié)束，霍律師幫老人發(fā)起了第二次訴訟?！澳俏幌壬诜ㄍド险f(shuō)自己完全證明妻子不知道，是他自己做主的，這叫明知無(wú)權(quán)利而去處分，是故意行為，有過(guò)錯(cuò)就要承擔(dān)責(zé)任。于是我們的第二場(chǎng)訴訟開(kāi)始進(jìn)行，原告是老兩口，被告是當(dāng)時(shí)代妻子簽字的這位先生，我們要告他承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，是他的主觀故意行為導(dǎo)致合同無(wú)效，也給我們?cè)斐闪藫p失。剛開(kāi)始對(duì)方覺(jué)得很簡(jiǎn)單，你要讓我賠償損失，要證明你有損失，房子降價(jià)是市場(chǎng)行為，不是我導(dǎo)致的。但是他忘了，如果合同正常交易的話，即使不賣給他，賣給其他人，房屋是有—個(gè)正常價(jià)值的。如果合同生效，當(dāng)時(shí)約定的房?jī)r(jià)款就是正常交易應(yīng)該有的收入，房屋降價(jià)了就有差價(jià)，差價(jià)就是損失。我們向人民法院申請(qǐng)對(duì)該房屋進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，評(píng)估價(jià)低于當(dāng)時(shí)簽訂合同的售房?jī)r(jià)20多萬(wàn)元。這時(shí)對(duì)方主動(dòng)找到我們要和解，上次判決讓老人返還他20萬(wàn)元定金，他只要10萬(wàn)元，老爺子不同意。又過(guò)了一段時(shí)間，這位先生又提出重新簽合同，按原來(lái)的價(jià)格買這個(gè)房子。這時(shí)房?jī)r(jià)上漲了，雖然沒(méi)有漲很多，但是根據(jù)老百姓的推測(cè)可能會(huì)利好。老人家沒(méi)有賣給他，把房子抵押給銀行貸點(diǎn)款，子女親屬們幫著湊了一些錢，交清了第二套房子的購(gòu)房款，對(duì)方挺通情達(dá)理的，也沒(méi)有追償他的違約責(zé)任。處理好了買房的事，老人家有時(shí)間來(lái)打官司了，判決下來(lái)后，這位先生又向老人家低頭了，說(shuō)我們年輕我們不對(duì)，您諒解我們，這房子我們還想買。老人家不賣。那個(gè)房子從那年開(kāi)始有了大幅度的漲幅，房?jī)r(jià)漲了不止一倍，老人家因禍得福?！?/p>

本刊記者程戈根據(jù)《青年探秘者》提供資料編輯整理（該節(jié)目每周一至周五20：28在BTV青年頻道播出）