晟曜資產(chǎn)：投靠物業(yè)的房產(chǎn)服務(wù)公司

雷軍投資YOU+國(guó)際青年公寓的新聞帶動(dòng)了大家對(duì)租賃不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的想象，長(zhǎng)租、短租公寓都成為創(chuàng)業(yè)熱點(diǎn)。而出租公寓的模式再進(jìn)行細(xì)分，既有整棟樓的集中式管理，也有將一些零散的公寓集合起來(lái)形成的公寓品牌。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，先把房子買下來(lái)，再投靠一家公寓品牌出租出去，也算是一種增值的好辦法。

對(duì)業(yè)主心態(tài)的揣摩，上海創(chuàng)業(yè)公司“晟曜資產(chǎn)”的思考更遠(yuǎn)一步：再過(guò)幾年，持有多套房產(chǎn)的90后一定不會(huì)花太多時(shí)間在裝修、出租這樣的瑣事上。YOU+的重點(diǎn)是為年輕租客推出低價(jià)、個(gè)性化的公寓房源。但晟曜資產(chǎn)的想法不同，它更重視的是業(yè)主。換句話說(shuō)，它要尋找并鎖定中國(guó)有多套房產(chǎn)的人，通過(guò)進(jìn)入物業(yè)提供房屋增值服務(wù)的方式來(lái)得到他們的信任。

因此，晟曜資產(chǎn)董事兼聯(lián)合創(chuàng)始人全靂將晟曜資產(chǎn)稱為“房屋增值服務(wù)”，或者“房屋銀行管理公司”。

怎樣想到這個(gè)生意？

在美國(guó)，業(yè)主會(huì)聘請(qǐng)房屋管家（Property"Manager）來(lái)打理房子。他們的任務(wù)不是四處收羅房源，而是向有余房的人直接提供裝修改造、出租轉(zhuǎn)租、繳費(fèi)稅務(wù)等服務(wù)。業(yè)主每個(gè)月會(huì)將固定費(fèi)用支付給房屋管家，就像每個(gè)家庭聘請(qǐng)私人醫(yī)生一樣。

而中國(guó)的特色產(chǎn)物是物業(yè)公司，房屋管家的工作被中介和物業(yè)公司分解：傳統(tǒng)的物業(yè)公司負(fù)責(zé)保安、保潔、綠化等一系列“房門(mén)外”的服務(wù)，中介公司幫助打理出租、轉(zhuǎn)租、裝修等深度事項(xiàng)。

2005年，晟曜資產(chǎn)成立，它使用了一個(gè)“曲線救國(guó)”的新方法：與物業(yè)公司合作，依托于物業(yè)平臺(tái)向社區(qū)滲透，最主要的目的是獲取業(yè)主信任。

晟曜資產(chǎn)認(rèn)定物業(yè)是距離業(yè)主最近的角色，也是一個(gè)很少有人注意到的盲點(diǎn)。業(yè)主的房屋無(wú)非是自住、賣掉或出租，把房源信息告知中介就相當(dāng)于把個(gè)人信息告知全天下，信息公開(kāi)之后會(huì)牽涉到一系列麻煩;而物業(yè)公司是由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)的，駐扎在社區(qū)里“跑不了”，還提供各種便民服務(wù)，業(yè)主容易接受將鑰匙交給物業(yè)人員，請(qǐng)他們帶租客看房。

再者，房產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞是“就近”，因此幾乎每個(gè)社區(qū)樓下都有無(wú)數(shù)中介門(mén)店，社區(qū)物業(yè)的地緣優(yōu)勢(shì)不用多說(shuō)。

通過(guò)一些獨(dú)有的資源，晟曜資產(chǎn)與上海20多個(gè)物業(yè)達(dá)成合作聯(lián)盟，成為物業(yè)背后的“租賃服務(wù)提供商”，在每個(gè)社區(qū)物業(yè)都設(shè)立了網(wǎng)點(diǎn)。目前晟曜資產(chǎn)在大本營(yíng)上海進(jìn)入了45個(gè)社區(qū)，持有近1300套中高端公寓的經(jīng)營(yíng)權(quán)，每天平均空置率為3%，這樣的空置率在行業(yè)里算是較低的。

得到業(yè)主的授權(quán)之后，晟曜資產(chǎn)將這些房源進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化配套，之后出租給上海的中高端租客。這些房源包括靜安國(guó)際麗都、古北國(guó)際花園、聯(lián)洋年華這些上海當(dāng)?shù)氐闹懈叨松鐓^(qū)，與“青年公寓”的市場(chǎng)并不重疊。

具有哪些獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力？

晟曜資產(chǎn)的重要競(jìng)爭(zhēng)力是對(duì)互聯(lián)網(wǎng)手段的靈活利用。以它推出的微信號(hào)為例，業(yè)主能在微信里看到房子在哪里、值多少錢(qián)，中介能在這里找到房源做生意，租客同樣可以在這里找到推薦的好房子來(lái)租用，而且每個(gè)月晟曜資產(chǎn)都會(huì)推出樓盤(pán)的行情價(jià)格報(bào)告。

實(shí)際上，晟曜資產(chǎn)的微信號(hào)相當(dāng)于客戶端的CRM，花了很大精力來(lái)打通背后的數(shù)據(jù)。現(xiàn)在晟曜資產(chǎn)正在利用這些數(shù)據(jù)開(kāi)發(fā)社區(qū)新產(chǎn)品和服務(wù)，包括油煙機(jī)和洗衣機(jī)的保養(yǎng)、洗衣服務(wù)、微裝修等，同時(shí)與鉅派投資合作開(kāi)發(fā)社區(qū)金融。

全靂還在嘗試一些新科技產(chǎn)品，例如一種“互聯(lián)網(wǎng)智能門(mén)鎖”，客戶不用鑰匙就能用手機(jī)開(kāi)門(mén)。安裝之后，公司后臺(tái)可以查看某道門(mén)的使用數(shù)據(jù)，如果租客拒交房租，則馬上實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程鎖門(mén)。

根據(jù)全靂提供的數(shù)據(jù)，全國(guó)共有20多萬(wàn)個(gè)社區(qū)，上海有1.2"萬(wàn)至"1.4"萬(wàn)個(gè)，走社區(qū)物業(yè)的道路，市場(chǎng)空間并不狹窄。但向外擴(kuò)張并不容易，利用互聯(lián)網(wǎng)手段將會(huì)是一條捷徑。