關于風險在房地產投資項目中的防范

摘 要 筆者結合房地產項目的特點，對房地產項目的投資風險進行了初步的研究，提出房地產投資風險的防范具體措施，意在為房地產企業(yè)的投資風險管理提供可靠的理論依據。

關鍵詞 房地產投資項目 風險管理 防范措施

近幾年，房地產業(yè)高速發(fā)展，對國民經濟和企業(yè)發(fā)展起到極大的推動作用，與此同時，也出現了土地資源浪費、投資迅猛增長、商品房空置率等一系列問題，為了解決這些問題，國家出臺相關政策進行宏觀調控。房地產投資宏觀環(huán)境不容樂觀，市場競爭日益激勵，房地產投資者將資金投入到房地產綜合開發(fā)、經營、管理和服務等房地產業(yè)的基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。基于這一現實考慮，作者對房地產項目的投資風險進行了初步的研究，結合房地產項目的特點，提出房地產投資風險的防范具體措施，意在為房地產企業(yè)的投資風險管理提供可靠的理論依據。

一、房地產投資風險的分類

風險是指在一定約束條件下和一定的時段內可能發(fā)生的各種結果的變動成都。房地產投資以其預期回報率高、抵抗通貨膨脹能力等優(yōu)點成為重要的投資工具。然而，由于房地產投資項目投資額大、周期長等特點，使風險貫穿于房地產開發(fā)的整個經營周期，不同的時期風險的表現形式不同、內容不同。

房地產投資風險有多種分類方法，按風險的性質可分為市場體控制性風險和項目特異性風險：按風險的來源可分為社會風險、經濟風險、技術風險、自然風險、經營風險、社會風險有經濟體制改革風險、金融政策改革風險、城市規(guī)劃風險，經濟風險包括市場供求風險、籌資風險等；按投資周期可分為投資前期、開發(fā)建設期、經營期和管理期風險，投資前期有市場定位風險、投資方案決策風險，開發(fā)建設期間有成本控制風險、工程質量風險、經營期有融資風險、按揭風險、市場定位及定價風險，管理期有物業(yè)管理風險，其中任何一個環(huán)節(jié)出現紙漏，都可能影響全局。因此，房地產投資者應對風險的防范和控制有深刻的額理解，實施全面、動態(tài)、全時段的風險防范。

二、房地產項目投資風險防范的具體措施

結合房地產開發(fā)活動的實際，針對房地產投資過程中的各種風險，制定具體的防范與控制措施來規(guī)避和降低風險。

1、設立房地產投資風險管理部門

隨著房地產產業(yè)的發(fā)展越來越成熟、規(guī)范，投資風險雖然越來越被關注，但在行業(yè)內部的開發(fā)企業(yè)很少會專門設立房地產投資風險管理部門，對投資風險的分析往往僅限于某一個具體項目，缺少貫穿于真?zhèn)€投資過程的風險管理，導致投資決策的局限性和短暫性。隨著進一步完善、規(guī)范的市場控制，加強和管理房地產投資風險，控制和防范房地產投資風險，更應從機制上、制度上加以落實，設立房地產投資風險管理部門顯得十分必要。

2、建立完善的房地產風險預警系統

為了及時掌握中國房地產市場運行情況，加強宏觀調控和重點地區(qū)房地產市場的監(jiān)控和指導，建設部已在全國35個大中型城市全面啟動房地產市場預警預報信息系統。這個系統包含數據采集、預警預報系統和市場監(jiān)控三部分，通過整合房地產交易數據、土地開發(fā)用地數據、房地產價格數據等7種數據的基礎上，定時發(fā)布縣官信息。

3、加強項目可行性研究工作

可行性研究室房地產開發(fā)整個過程中的關鍵步驟，是指投資者在投資決策前，在政府政策法規(guī)、城市規(guī)劃條件等約束條件下，根據房地產市場的供求現狀及發(fā)展趨勢，對投資項目進行全面的分析、論證和評價，從而判斷投資項目技術上是否可行、經濟上是否合理，并對開發(fā)成本、需求量、售價或租金等做出預測，預測的結果大多是概率性估計，存在大量的不確定因素，因此，可行性研究階段對風險的估計和分析真實與否，是十分必要的，是房地產投資項目開發(fā)成功的關鍵環(huán)節(jié)。

4、制定周密應急計劃

投資額大、周期長是房地產開發(fā)項目的特點，周期短則兩年，長則五年，在這期間，國家金融政策、產業(yè)投資政策等宏觀政策的調整。以及企業(yè)內外部各種因素的變動，都可能導致房地產風險增加。項目管理者必須對現在和未來做出有效的計劃，計劃包括項目具體實施計劃，同時還應包括面臨應急情況的應急計劃，主要包括風險的描述、風險出現的可能性、完成計劃的假設、風險的影響及應對的反應。

5、加強項目成本控制

成本控制是企業(yè)根據一定時期預先建立的成本管理目標，有效的控制能減少由于開發(fā)成本支出增多的風險，對于房地產項目而言，可以采用一下做法，進行有效的控制成本：逐步建立科學的工程造價分析系統，為階級階段工程造價管理提供準確的相關依據和標準；加大招標力度，有效控制工程造價；重視工程項目“質量成本”和“工期成本”的管理和控制；提高概預算的編制質量，加強結算把關工作。

6、密切關注市場動態(tài)

在房地產投資的各個環(huán)節(jié)中，營銷是最后一個環(huán)節(jié)，也是關鍵環(huán)節(jié)之一。房地產商需要全面了解和關注市場供需情況，掌握市場發(fā)展動態(tài)，采取靈活而合理的定價方案，來避免和降低因價格帶來的風險。企業(yè)為規(guī)避自身營銷經驗不足、營銷手段不當的風險，可采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。

參考文獻：

[1]易憲容.2008年中國房地產市場的基本形式與發(fā)展[J].廣東社會科學，2008（3）：31-38.

[2]陳蓉蓉.房地產開發(fā)投資的全過程風險預警和評價[J].浙江大學，2006：10-11.

（作者單位：山東信息職業(yè)技術學院）