孫憲忠：不動產(chǎn)登記是摸清家底

人物簡介

孫憲忠，1957年生于陜西省長安縣。中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所民法研究室主任，參與起草《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》。著有《論物權(quán)法》《德國當代物權(quán)法》等。

“房氏家族”屢屢爆出新聞。從廣州城管局番禺分局原政委“房叔”蔡彬坐擁20多套房產(chǎn)，到陜西神木農(nóng)村商業(yè)銀行原副行長“房姐”龔愛愛在北京擁有幾十套房產(chǎn)，再到被曝有“兩個身份證”和“69套房產(chǎn)”的寧波市公安局杭州灣分局民警“房哥”沈波，以及溫州市蒼南縣龍港鎮(zhèn)某村村支書“房叔”李某在上海竟坐擁132套房產(chǎn)，無不令人咂舌。

隨著譜系的壯大，“房氏家族”也刺激著民眾反腐的呼聲愈發(fā)高漲。2015年3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》（下文簡稱《條例》）開始實施了。按照條例規(guī)定：全國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統(tǒng);全國所有地級以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng);集體土地、房屋建筑所有權(quán)等十類不動產(chǎn)納入登記，國土資源部、公安部、民政部等9部門信息共享。

因涉及房產(chǎn)登記，有人將其視為助力“以人查房”的“反腐利器”，也有人認為這是房地產(chǎn)稅前奏。對此，一直在推動不動產(chǎn)登記實施的中國社會科學(xué)院法學(xué)所民法研究室主任孫憲忠表示，條例最主要目的是梳理不動產(chǎn)信息，最大的亮點是登記從分散到統(tǒng)一的變化，“這是一大進步”。

抵押給了兩家銀行

早在20年前，孫憲忠從德國學(xué)習(xí)物權(quán)法和不動產(chǎn)法回國，就開始關(guān)注到國內(nèi)不動產(chǎn)分散登記暴露出來的問題，那時候由于登記分散且登記內(nèi)容不明確，每年各地都會出現(xiàn)不少土地糾紛。

“上世紀90年代，我在江西調(diào)研時遇到一件事，讓我深刻認識到不動產(chǎn)登記的重要性?！睂O憲忠告訴環(huán)球人物雜志記者，當時一個房地產(chǎn)開發(fā)商拿自己的地塊到銀行做抵押貸款，并到當?shù)赝恋毓芾聿块T做了抵押登記。之后，該開發(fā)商中途缺錢，又抵押了該地塊上的建筑物向另一銀行借貸，并在房地產(chǎn)管理部門做了抵押登記。后來地產(chǎn)市場低迷，開發(fā)商攜款潛逃，兩個銀行都向法院提出想拿抵押來變現(xiàn)。但這些抵押給任何一個銀行還賬都不夠，更關(guān)鍵的是這兩次抵押都是合法的，而且根據(jù)咱們國家《擔(dān)保法》的規(guī)定，兩次抵押的法律效力也是一樣的?！斑@個案子當時對我刺激很大，登記簿不統(tǒng)一，登記機關(guān)不統(tǒng)一是不行的，如果沒有統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)，將來對市場經(jīng)濟體制的損害是很大的?！?/p>

從那時起，孫憲忠開始寫文章呼吁實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。這在當時被人看作是不可思議的事情：在理論界，很多人認為這是屬于行政管理方面的事情，而非搞民法的人該管的;在實踐操作上，統(tǒng)一到誰那里，如何統(tǒng)一都有很大的爭論。

1995年，受全國人大法制工作委員會委托，由物權(quán)法專家梁慧星牽頭成立《物權(quán)法》課題組，孫憲忠參與起草了《物權(quán)法》的總則部分。2007年10月，《物權(quán)法》頒行，其中對“不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”予以明確，這是孫憲忠呼吁了十幾年之后的成果。

2014年，孫憲忠再次介入該事項的立法工作，參與制定了不動產(chǎn)登記條例?！皣鴦?wù)院法制辦和國土資源部委托我們起草一個不動產(chǎn)登記條例學(xué)者建議稿，我們的建議稿有70多個條文，后來提交到國務(wù)院法制辦，有所刪減但最終條例基本上是按照我們建議稿的結(jié)構(gòu)框架來設(shè)置的?！?/p>

確?；镜呢敭a(chǎn)安全

環(huán)球人物雜志：外界非常關(guān)注不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，但可能對這個制度本身并不十分了解，該如何理解不動產(chǎn)登記制度？

孫憲忠：這個制度并非現(xiàn)在才有，中國從漢朝開始有地契制度，以后歷朝歷代都有。尤其在明朝建立了魚鱗圖冊制度，將土地丈量清楚，編輯成冊，土地權(quán)利在法律上看起來就像魚身上的鱗片一樣，一片挨著一片。

所謂不動產(chǎn)登記，說起來也很簡單，就是我們老百姓有住房了，或者有不動產(chǎn)了，登記在官方檔案里。這首先是給不動產(chǎn)一個充分的法律保護，同時也理清了國家不動產(chǎn)資源的狀況。

環(huán)球人物雜志：不動產(chǎn)登記是目前國外通行的做法嗎？

孫憲忠：這在國外非常普遍。比如，德國100多年前就制定了《不動產(chǎn)登記法》，我們在制定條例時也借鑒德國經(jīng)驗提出來幾點原則。一是官方性，有些國家的不動產(chǎn)登記是在律師事務(wù)所、協(xié)會等處進行，而中國采取最具公信力的官方登記辦法。二是登記的恒久性，登記簿要長久保存，不能毀損。三是公開性，要讓利害關(guān)系人知道登記的存在，達到交易風(fēng)險的規(guī)避。四是統(tǒng)一性，要采取屬地主義，土地在什么地方，就以此為基礎(chǔ)統(tǒng)一登記。

環(huán)球人物雜志：您之前提到過，同一個不動產(chǎn)在不同部門登記造成了一些問題。除了這點，之前的不動產(chǎn)登記還存在哪些問題？

孫憲忠：我國現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記制度始于改革開放初期，最初是從林業(yè)登記開始的，逐步發(fā)展到土地登記、房地產(chǎn)登記等。在一些地區(qū)，還建立了農(nóng)村耕地和農(nóng)民宅基地登記。

之前的登記辦法，一是咱們之前提到的多部門登記，如房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記以及海域登記等等，都有各自的部門。還有就是多級別登記，在1995年修改《土地管理法》的時候把這個登記變?yōu)閲鴦?wù)院、省、市、縣4級登記。這是計劃經(jīng)濟的做法，多部門、多級別登記主要是為了加強行政管理。

隨著經(jīng)濟發(fā)展，特別是市場經(jīng)濟對歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確的產(chǎn)權(quán)制度要求越來越高，分散登記的弊端越來越明顯。登記程序、標準各不相同，權(quán)屬證書五花八門，不僅增加老百姓辦證跑腿的成本，還會帶來交易風(fēng)險。

環(huán)球人物雜志：不動產(chǎn)登記對普通百姓來說，會有什么影響？和現(xiàn)在的房產(chǎn)證有什么不同？

孫憲忠：最大的影響可能就是讓你的房產(chǎn)更安全了，這包括居住使用的安全和交易安全，暫時還不明顯，但時間長了就會看得很清楚。比如老百姓常常談到夫妻財產(chǎn)問題，一般來說，很多財產(chǎn)都是共同財產(chǎn)，兩口子共同掙下來的。但也有特殊情況，比如父母去世后房子留給子女，那對子女而言，這個房子應(yīng)該就是單獨財產(chǎn)了。子女結(jié)婚的話，這就是他個人的婚前財產(chǎn)。如果房子的登記狀況清楚了，它在此后的所屬情況就非常明確。這就是不動產(chǎn)登記發(fā)揮的作用。

不動產(chǎn)登記證和房產(chǎn)證是一種大小概念的關(guān)系，房產(chǎn)證是登記證的一種。歷史上發(fā)的房產(chǎn)證也承認，但今后會統(tǒng)一給大家發(fā)不動產(chǎn)登記證，把你的土地、房產(chǎn)等一并包含了。

環(huán)球人物雜志：按照物權(quán)公示原則，不動產(chǎn)登記簿有公開性。還有人擔(dān)心這會不會造成隱私泄露？

孫憲忠：不動產(chǎn)登記簿屬于民法上的私人權(quán)利檔案，所謂公開性不是說掛在網(wǎng)絡(luò)上誰都能看，有些人理解錯誤了。公開性指的是它不是國家的保密文件，許可民眾采取合法的方式來查詢，但是查詢也要符合法律條件。從世界各國來看，只有在交易的過程中才能查人家的房子，比如要買人家的房子或者作抵押，這種情況下才能查。所以，泄露隱私這點不用擔(dān)心。

與反腐、房產(chǎn)稅征收無直接關(guān)系

環(huán)球人物雜志：很多人都在猜測，條例選在此時推出，是否與反腐有關(guān)？

孫憲忠：不動產(chǎn)登記本身不可能發(fā)揮陽光法案的作用，達不到直接反腐的作用。但如果國家出于反腐的需要，要查閱不動產(chǎn)登記簿，只要通過合法的手續(xù)和刑事偵查手續(xù)，是可以查閱的。這就像銀行有義務(wù)為儲戶保密，但國家基于反腐反貪需要查貪官的錢，銀行必須同意。

但在實際操作中，不動產(chǎn)登記能否作為高效的反腐手段是存在疑問的。不動產(chǎn)登記簿明確的是支配秩序，房子本身登記上的權(quán)利人和事實上真正的權(quán)利人有可能是脫節(jié)的，比如一個貪官可能會把這套房子登記在親屬的名下，這樣你就沒法把這個官員和那套房子直接對應(yīng)起來。再說，官員腐敗可能反映在房產(chǎn)上，也可能反映在其他資產(chǎn)上。所以說不動產(chǎn)登記與反腐不是直接對應(yīng)的關(guān)系。

環(huán)球人物雜志：還有種說法，認為不動產(chǎn)登記條例的出臺是為了平抑房價，為開征房產(chǎn)稅做準備，您怎樣看？

孫憲忠：條例與房產(chǎn)稅的征收沒有直接關(guān)系。比如一個人有10套房屋，但是登記在不同人的名下，對其征收高稅是不可能的。

從實地了解來看，買房子也不只有官員或者富人，普通百姓在海南買房子也挺多，這就說明在我們國家，老百姓逐漸富裕起來的情況下，對不動產(chǎn)的需求是多方面的。那么這種情形應(yīng)該肯定，還是應(yīng)該遏制或控制？恐怕還要實事求是地去看。

如果這些問題還沒搞清楚，我們?yōu)槭裁匆辗慨a(chǎn)稅？征稅通常作為經(jīng)濟杠桿，有穩(wěn)定財政的職能，但如果把它作為一個財富來源的話，就涉及到與民爭利的問題。

環(huán)球人物雜志：前幾天，國土資源部官方微博公布了不動產(chǎn)權(quán)證書，來替換從前的房產(chǎn)證，讓人們真切感受到不動產(chǎn)登記一步步地來了。在這個落地過程中，還有哪些難題需要解決呢？

孫憲忠：首先，要真正實現(xiàn)統(tǒng)一，在操作上困難挺大。過去，國土資源部、住建部、林業(yè)局、農(nóng)業(yè)部漁業(yè)局、海洋局5個部門都做登記，已經(jīng)做了幾十年了，而且內(nèi)容、標準各不相同。現(xiàn)在都登記在國土資源部地級市的國家不動產(chǎn)登記局，這個新的登記系統(tǒng)如何把其他部門過去登記的資料重新系統(tǒng)化，如何讓幾方登記的內(nèi)容、權(quán)利不至于發(fā)生碰撞、摩擦，這都是要解決的問題。就好比現(xiàn)在它是一棵樹，要把別的枝節(jié)嫁接過來，還必須要能長得活，不至于互相發(fā)生排斥才行。

第二個問題是立法不夠細致。規(guī)則不細，有些必要程序沒有，就會出現(xiàn)兩種情形，一是有些人就什么都不做，什么都要請示領(lǐng)導(dǎo)，說你那個法律沒規(guī)定;還有一些人膽大妄為，覺得這事沒規(guī)定，他想怎么做就怎么做。所以現(xiàn)在實施細則也正在起草。

統(tǒng)一的過程中會有很多的問題，未來還有很長的路要走。但無論如何困難，這項工作一定會進行下去，咱們發(fā)展這么多年了，摸清家底是必須的。