房產(chǎn)投資全球化新浪潮

英國5月份大選保守黨意外獲勝后的一周，英鎊成為全球表現(xiàn)最佳的貨幣之一，同時受益的還有英國房地產(chǎn)市場中的高端住宅市場。

工黨領(lǐng)袖米利班德大選前曾表示，將對總價超過200萬英鎊的房產(chǎn)征收“豪宅稅”，這打擊了潛在的購房者，使英國房地產(chǎn)市場，尤其是倫敦的高端房產(chǎn)交易陷入停滯。根據(jù)米利班德的計劃，價值在200萬至300萬英鎊之間的房產(chǎn)每年應(yīng)繳稅額為3000英鎊，價值300萬英鎊以上的房產(chǎn)應(yīng)繳稅額按比例遞增。

雖然價值超過200萬英鎊的房產(chǎn)在英國整個房地產(chǎn)市場中只占2%、大約有2500套左右，但大選塵埃一落，這個市場就變成了最活躍的一個，有專家指出，大選結(jié)果激發(fā)了此前被抑制的巨大需求，將催生倫敦住宅市場的火爆，尤其是高端房地產(chǎn)市場會有一波新行情。

倫敦只是全球高端樓市的一個縮影，針對這一市場的一份研究報告顯示，2014年全球高端住宅市場中，價值達(dá)到或超過1億美元的房產(chǎn)無論是售出或上市，都創(chuàng)出了新高。與此相伴的是全球億萬富翁的人數(shù)也達(dá)到新高，他們越來越看重在全球各地購置住宅作為資產(chǎn)。

豪華住宅一般被定義為每個城市中高端房地產(chǎn)的前10%，而在更為傳統(tǒng)的高端住宅領(lǐng)地——價格在百萬美元以上的單房型住宅市場則在2014年經(jīng)歷了平穩(wěn)的增長。在該報告調(diào)查的80個不同的高端住宅市場中，2014年百萬美元以上的成屋銷售比2013年平均增長了16%。

房地產(chǎn)一直以來都被看作是局限于某一地區(qū)的現(xiàn)象，如今高端房產(chǎn)被看作是極具吸引力的投資機(jī)會，其中資本對住宅樓的青睞遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過辦公樓。加之市場價格遠(yuǎn)低于此前高峰期，使得全球投資者都堅信，復(fù)蘇正在來臨。

總部在倫敦的萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（Knight Frank LLP）全球研究主管利亞姆·柏利（Liam Bailey）對《財經(jīng)》記者說，在樓市需求全球化的大趨勢下，對商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場的全球需求在金融危機(jī)后迅速增長，其中最為搶眼的是對住宅市場的需求。危機(jī)之后，私人投資者在一定程度上對金融產(chǎn)品失去了信任，更傾向于投資有形資產(chǎn)，特別是來自海外的投資，那些在政治、經(jīng)濟(jì)和地區(qū)安全上不穩(wěn)定的地區(qū)，人們多元化投資的愿望尤為強(qiáng)勁。

紐約新地標(biāo)

在紐約的第58街和第三大道之間，聳立著One Beacon Court大樓，這座58層的摩天大樓起于一個橢圓形的玻璃幕墻環(huán)抱的鵝卵石庭院，在“9·11”事件后期迅速出現(xiàn)在紐約的天際線上。這座外觀上中規(guī)中矩、甚至有些平庸的奢華公寓樓一面世即甚得商業(yè)界億萬富翁們的歡心，到2005年房地產(chǎn)繁榮剛露端倪時，大樓的公寓迅速售出，甚至出現(xiàn)了價格一夜飛漲的現(xiàn)象。

One Beacon Court大樓代表的是2000年到2002年間紐約高端公寓樓全球投資熱的第一波浪潮。從位于曼哈頓的紐約中城東部的One Beacon Court大樓向更中心的第五大道和中央公園方向走，就到了一個世紀(jì)以來社會名流和富豪出入的場所the Plaza大樓，經(jīng)過翻修，這個成本耗資超過4000萬美元的第五大道768號的建筑，成為2006年到2007年間紐約高端公寓樓全球投資熱的第二波浪潮的象征。

在金融危機(jī)的短暫停滯之后，一個新的商業(yè)周期已然開始，掀起了紐約高端公寓樓全球投資熱的第三波浪潮。紐約房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可可人森翔市場營銷公司（The Corcoran Sunshine Marketing）總裁兼首席執(zhí)行官帕梅拉·利布曼（Pamela Liebman）對《財經(jīng)》記者說，我不認(rèn)為這個熱潮剛啟幕，其實我們已經(jīng)置身其中，只是高端住宅建筑各有不同，在它們中間贏家和輸家也會有分野。

曼哈頓房地產(chǎn)市場供應(yīng)量在2013年觸底之后，2014年開始反彈。而高端公寓樓的房價經(jīng)過一年半就回歸到了房地產(chǎn)泡沫崩潰前的水平。利布曼指出，曼哈頓高端樓盤過去五年的均價升值了36%，而整體市場則上漲了26%。

可可人集團(tuán)（The Corcoran Group）2015年曼哈頓房地產(chǎn)市場第一季度研究報告指出，2015年一季度的房產(chǎn)銷售量超過了過去六年的同期水平。投資者對曼哈頓房地產(chǎn)市場信心十足，經(jīng)濟(jì)和人口的增長，加之低利率環(huán)境的共同作用，助推了市場的繁榮，其中成交房銷售量年化增長率為12%，曼哈頓房產(chǎn)市場明顯處于供應(yīng)不足的狀態(tài)。

從投資的角度講，經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實的好壞并不意味著與投資成正相關(guān)，而在曼哈頓中城的投資已被證明是保值之選。曼哈頓中城由于有中央公園的景致為賣點(diǎn)，大多數(shù)高端豪華公寓樓都集聚于此，以時代華納中心的建設(shè)為先機(jī)，一系列環(huán)繞俯瞰中央公園的豪華住宅樓拔地而起?？煽扇思瘓F(tuán)的另一份研究報告同時指出，96街以下的中城地區(qū)，在約100棟公寓樓中至少有6500套新公寓單元在2015年會公開銷售，而去年這個數(shù)字是59棟公寓樓的2500套新公寓單元。

新的公寓樓撐起的摩天大廈正在改變紐約的面貌。以西57街為例，這條被冠以億萬富翁街（Billionaire’s Row）綽號的地方，云集了一批公寓摩天樓，其中新建的西57街公寓樓111 West 57th Street有1428英尺高，被稱為世界上最瘦的建筑，里面的60套豪華公寓吸引著全球頂級富豪買家的注意力。

而公園大道的520 Park Avenue大樓則一度被媒體冠以紐約最新最貴公寓的頭銜，這個預(yù)計2017年完工的奢華建筑引起紐約房地產(chǎn)市場不小的轟動，其尚未完成的三層頂樓復(fù)式公寓據(jù)稱值1.3億美元。

對這些樓盤的熱議還在發(fā)酵中，5月11日，53W53大樓，這座紐約新地標(biāo)又揭開了面紗。高1050英尺的53W53大樓位于西53街，第五大道西側(cè)。早在2006年就已籌劃的這個項目幾經(jīng)坎坷，房地產(chǎn)泡沫破裂和金融危機(jī)使它的完工時間表定格在了2018年秋天。雖然未與其他奢華公寓樓試比高，但它的一個賣點(diǎn)是有紐約現(xiàn)代藝術(shù)博物館（MOMA）——53W53大樓底層將設(shè)有三層畫廊，畫廊將與博物館現(xiàn)有展示廳互相銜接;另一個賣點(diǎn)就是該樓由世界知名的建筑大師尚·努維爾（Jean Nouvel）設(shè)計。

努維爾擅長用鋼、玻璃以及光創(chuàng)造新穎而符合建筑基地環(huán)境、文脈要求的建筑形象，53W53大樓就像水晶雕塑一般充滿了魅力。努維爾對《財經(jīng)》記者說，我反對建筑克隆化，今天大多數(shù)建筑沒有自己的DNA，以摩天大樓為主題的建筑有一個多世紀(jì)的歷史連續(xù)性，紐約人的敏感性體現(xiàn)在建筑上是其與經(jīng)濟(jì)、文化和科技的相關(guān)性，而住在曼哈頓就要有這樣一座公寓樓，在結(jié)構(gòu)上和玻璃之間沒有過渡，住在屋內(nèi)也同時住在云端。

正是這種住在公寓中同時住在云端的吸引力，打破了那種幽閉鞋盒大小的公寓的紐約常態(tài)，吸引了大量資本流入紐約高端住宅市場。利布曼說，隨著新樓盤的開盤，需求達(dá)到了歷史上的最高點(diǎn)，這是她在這一行從業(yè)25年之久頭一次見到的。

所有的跡象都積極地指向這一高端市場的強(qiáng)勁增長會延續(xù)下去。利布曼認(rèn)為，無論國內(nèi)或國際，消極因素都不多，潛在的問題可能是美元繼續(xù)走強(qiáng)，影響其他貨幣的購買力。

資本的洪流

法國建筑師、設(shè)計師兼藝術(shù)家泰瑞·德士龐 （Thierry Despont）因修復(fù)自由女神像等而聞名。他對紐約有自己的觀察，他對《財經(jīng)》記者說，紐約在過去20年中在建筑領(lǐng)域上表現(xiàn)得十分保守，住宅樓的設(shè)計就更乏善可陳了。

實際上，更尖銳的批評是，如歌德所說，建筑是凝固的音樂，那么紐約的這些高樓就是垂直堆起來的錢。大量資金以前所未有的速度在全球不受約束地流動，其背后是財富創(chuàng)造速度的驚人增長。萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的2015年《財富報告》指出，2014年，平均每天約有15人加入超高凈值人士行列，即資產(chǎn)凈值3000萬美元或以上的人士。這樣的增長還將在未來十年持續(xù)，預(yù)計全球超高資產(chǎn)凈值人士的數(shù)目將于期內(nèi)攀升34%至總數(shù)接近23.1萬人。

房地產(chǎn)市場的潮起潮落，背后都有資本的助推，這一次房產(chǎn)全球化浪潮的大背景，是大衰退后的長期低利率環(huán)境，而境外資本也扮演了重要角色。

在全球范圍內(nèi)，資本從東到西的流動在2015年對房地產(chǎn)業(yè)帶來了重大影響，普華永道美國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人拜倫·卡洛克（R. Byron Carlock Jr）對《財經(jīng)》記者說，資本很明顯地出現(xiàn)了從東方向西方硬資產(chǎn)流動的趨勢，這在倫敦、紐約、 舊金山和洛杉磯等城市都有體現(xiàn)，東方的資本在這些城市有大量投資，除了競購地標(biāo)性的房地產(chǎn)外，在南加州的單戶型住宅市場交易速度也引人注目，這主要?dú)w功于中國和韓國的買家，他們在城市靠近大學(xué)的地方大量為學(xué)生購置房產(chǎn)。

對于投資者而言，他們需要看到的是投資穩(wěn)定、并可以預(yù)見得到的、良好的回報率。盡管投資者也在債券資產(chǎn)或其他另類金融投資產(chǎn)品上下注，但出于對國際銀行體系的穩(wěn)健性的擔(dān)憂，加之普遍預(yù)期美聯(lián)儲將提高利率，諸多因素使得房地產(chǎn)成為好的投資產(chǎn)品。過去數(shù)年的歷史表明在利率上漲的環(huán)境下，房地產(chǎn)增值的空間可以跑贏通脹。

國際性法律機(jī)構(gòu)衛(wèi)達(dá)士律師事務(wù)所（Withers Bergman LLP）合伙人吉姆·卡羅蘭（James Carolan）負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)事務(wù)所的美國地產(chǎn)業(yè)務(wù)，他對《財經(jīng)》記者說，投資房地產(chǎn)的回報率在不同地點(diǎn)、不同類別產(chǎn)品和不同時間段相差很大，但在紐約投資房地產(chǎn)的投資回報率不錯，曼哈頓總是有更多的買家、更少的賣家。

房地產(chǎn)代理與研究服務(wù)機(jī)構(gòu)CityRealty用100棟最有名的曼哈頓公寓樓為坐標(biāo)，以十年為跨度來考察投資公寓的回報率，并與其他大宗商品作比較。他們得出的結(jié)論是，在截至2014年的十年中，黃金每年回報率高居榜首為12.91%;西得克薩斯輕質(zhì)原油期貨價格排在第二位，每年上漲11.02%;咖啡上漲9%;生豬期貨上漲5.34%;標(biāo)準(zhǔn)普爾500股票指數(shù)有5.56%的年復(fù)合增長率;而投資于曼哈頓住宅市場的回報率則有6.5%?？紤]到黃金、原油等投資的波動性，投資曼哈頓公寓樓因有可持續(xù)性而顯得尤為誘人。

在過去的幾年中，普華永道和城市土地協(xié)會（Urban Land Institute）的最新報告指出，機(jī)構(gòu)資本——從主權(quán)財富基金、養(yǎng)老基金到保險公司在房地產(chǎn)市場中扮演的角色發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，地方性資金被大幅引入全球市場，從固定收益項目轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)市場。顯而易見，全球許多地方的房地產(chǎn)市場都迎來了資本的洪流，而它們的表現(xiàn)要強(qiáng)于其他資產(chǎn)類別。

歐洲的經(jīng)濟(jì)增長雖然明顯落后于美國，但該報告指出，歐洲2015年的房地產(chǎn)市場會更加繁忙而利潤豐厚。盡管經(jīng)濟(jì)基本面很脆弱，地緣政治也有不確定因素，但是大量的資本等在那里，他們非常樂觀。

亞洲是這一資本流動的主力軍?？_蘭說，過去五年中，投資到紐約房地產(chǎn)的亞洲資本占到50%以上。有數(shù)據(jù)顯示，亞洲投資者在房地產(chǎn)上的比例分配是6.9%，今后還會繼續(xù)向西方傾斜。

以53W53大樓為例。新加坡高端房地產(chǎn)開發(fā)公司邦典置地集團(tuán)（Pontiac Land Group）在2013年加入了國際房地產(chǎn)公司漢斯（Hines）以及高盛集團(tuán)不動產(chǎn)本金投資領(lǐng)域組成的財團(tuán)，聯(lián)合開發(fā)這一項目。其中邦典置地集團(tuán)投資2億美元，加上引入東南亞銀行提供的8.6億美元建設(shè)貸款，使這一早年擱置的項目重新啟動。

在亞洲，越來越多的民間資本卷入到這一全球投資熱潮中，過去新加坡和馬來西亞的資本玩家顯得很突出，如今來自中國大陸的大型開發(fā)商引領(lǐng)了潮流，無論在國內(nèi)還是國外，他們在住宅項目上常常是大手筆。

中國因素正日益成為主導(dǎo)。柏利說，對于海外房地產(chǎn)投資而言，中國是一個大的增長市場，這主要?dú)w因于中國在創(chuàng)造私人財富方面是領(lǐng)先的經(jīng)濟(jì)體，而財富尋求多元化的機(jī)會，加上中國國內(nèi)對房價增長不確定性的緊張情緒，推動著投資者進(jìn)入全球市場，以此來對沖國內(nèi)市場。