“一鋪養(yǎng)三代”風(fēng)光不再

愛軍

投資回報率遇冷

目前在一二線城市中黃金商業(yè)圈的商鋪的租金平均回報率大約在4%，比2013年時的平均租金回報率6%，相差了兩個百分點，一年就差數(shù)萬元，而一些地段不是很理想的商鋪的租金平均回報率不到3%。

要知道黃金時期，好地段的商鋪平均租金回報率可以達(dá)到10%，最高可達(dá)12%。

電商沖擊不可小視

據(jù)義烏國際小商品城招商部負(fù)責(zé)人透露，2012—2013年是炒鋪的高峰期，隨便一個攤位轉(zhuǎn)讓價就是幾十萬元，而且搶購者眾多，而進(jìn)入2014年，攤位的價格大幅降低，原先三四十萬元的攤位，現(xiàn)在降到十幾萬，也沒有人要。其根本原因就是被電商沖擊。

現(xiàn)在人們購物習(xí)慣去網(wǎng)上，實體商鋪實際已經(jīng)成為了人們的“試衣間”、“展示區(qū)”……所以導(dǎo)致實體商鋪只有客流，沒有錢流。在收入不斷減少的前提下，越來越多的經(jīng)營者不愿意經(jīng)營實體鋪，不斷的轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致市場的供給量增大，而需求量不斷萎縮。

另外，據(jù)國內(nèi)商鋪投資知名人士姜先生透露，目前市場的供需已經(jīng)發(fā)生了變化，過去商鋪是一鋪難求，而現(xiàn)在不論是一二線城市，還是三四線城市，甚至是縣級城市，商鋪的庫存量都過大，以北上廣為例，商鋪的存量至少需要4—7年才能消化掉，加之整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不理想，所以商鋪投資遇冷。

商鋪投資需謹(jǐn)慎

商鋪投資大環(huán)境不理想，并不意味著商鋪投資沒有錢賺，投資者要想賺錢還必須要搞清楚幾個問題：

一是，商鋪緊鄰街道，但是一定要方便停車?，F(xiàn)在汽車已經(jīng)成為了人們的代步工具，如果商鋪地段不錯，人流量大，但是不方便人停車，再好的人氣也聚不起來，很難帶來財富。這種人氣旺，只是一個虛假繁榮而已。

二是，投資的商鋪要做什么業(yè)態(tài)，從目前趨勢看，零售業(yè)態(tài)的商鋪幾乎沒有升值空間，因為所有的商品都可以通過網(wǎng)絡(luò)銷售，人們進(jìn)入店最多也是試試商品，購買幾率不高。反觀一些具有服務(wù)性和體驗性的商鋪則無法被網(wǎng)店所取代，比如餐廳、酒吧、KTV、健身、美容美發(fā)等，這些業(yè)態(tài)，無論電子商務(wù)發(fā)展多龐大，也始終無法取代。而這樣的業(yè)態(tài)對于周邊環(huán)境要求較高，如臨街、好停車、面積大、朝向好……這些都是投資者需要考慮的要素，否則再理想的商鋪不適合市場有需求的業(yè)態(tài)，同樣賺不到錢。

三是，哪些商鋪是雷區(qū)，絕對不能碰。商鋪面積小于40平方米的絕對不能碰，因為商鋪過小往往是開發(fā)商為了快速回籠資金，往往會把商鋪分割成小面積的商鋪，但這種做法沒有考慮后期投資者的經(jīng)營，脫離了各種商業(yè)業(yè)態(tài)的具體需求，投資者很難出租成功;社區(qū)商鋪需要謹(jǐn)慎投資，盡管國家大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)，但是目前國內(nèi)的現(xiàn)狀是真正成熟的社區(qū)，周邊幾乎沒有商鋪設(shè)置，大多數(shù)民房改裝，而配置完善的社區(qū)，往往并不成熟，無論是入住人口，還是周邊的商業(yè)環(huán)境，社區(qū)的合理投資期大約還要等上三四年的時間;第三，售后包租的商鋪千萬不要碰，目前市場上的售后包租一般會規(guī)定包租期限，通常有5—8 年，每年給予一定的投資回報，如8%，稍高一些可以達(dá)到10%。專家表示，售后包租形式從某種程度上來說，其實是一種營銷手段，即使開發(fā)商兌現(xiàn)了承諾，但租賃期限結(jié)束之后又該怎么辦？而且從實際運作狀況看，很多開發(fā)商根本就不兌現(xiàn)承諾，受損失的就是小業(yè)主。

商鋪投資可考慮三大要素

業(yè)內(nèi)專家劉力指出，如果投資者依然有投資想法，不妨參考以下三個要素：

一是，跟著銀行走?，F(xiàn)在很多銀行都要開社區(qū)銀行，而且一旦扎根至少是10年以上。一般銀行選擇的社區(qū)都是經(jīng)過專業(yè)機構(gòu)評估的，所以投資者只要跟著銀行選擇社區(qū)商鋪，不會出現(xiàn)貶值現(xiàn)象。

二是，選擇房價中等以上的區(qū)域選鋪。所謂房價中等以上，是指商鋪周邊區(qū)域小區(qū)的平均售價在投資者所處區(qū)域平均價格以上，這樣的區(qū)域說明周邊消費水平較高，很多業(yè)態(tài)容易生存，商鋪出租幾率高。

三是，注定結(jié)合“O2O”形式?，F(xiàn)在電子商務(wù)發(fā)展迅速，商鋪投資者也必須與大形勢結(jié)合，可以選擇一些偏遠(yuǎn)的地區(qū)投資大型商鋪，將其改造倉儲，適應(yīng)網(wǎng)店經(jīng)營者的需求。