房貸的學問

紀漱如

隨著3月30日房產新政的出臺，在不到一周的時間內，信貸、財稅、土地等多項房地產政策紛紛落地，讓買房者看到了曙光。

提到買房總會想起《蝸居》中海萍和杜淳為了省錢買房天天吃掛面，能吃一頓方便面都是奢望的場景。不得不承認中國普世價值觀中，能擁有屬于自己的房子的人生才算得上圓滿。因此，擁有一套房子，能有一套大房子，為兒女準備好房子等等想法成為了大多數中國人畢生的追求，但是動輒60%、70%的二套房首付款讓工薪階層們望而卻步，然而隨著3月30日房產新政的出臺，在不到一周的時間內，信貸、財稅、土地等多項房地產政策紛紛落地，讓“海萍杜淳”們看到了曙光。

萬眾矚目的房產新政

我們首先來了解一下相關的政策規(guī)定。

《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》中規(guī)定，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例由原本的60%（北上廣深等城市70%）調整為不低于40%。具體的首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等條件綜合確定。

在住房公積金貸款方面，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房的最低首付比例由原本的20%-30%統(tǒng)一調整為20%，同時規(guī)定擁有一套房并已結清房貸的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付比例為30%。

此外，對個人住房轉讓營業(yè)稅的政策也做出了調整。調整內容包括：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

錯綜復雜的房貸方式

比起政策的出臺，人們似乎更關注政策的落地實施到底能給買房者帶來多大的實惠。

鄰居李阿姨就是其中一位。一年多以來，她一直張羅著給兒子買婚房。青島市區(qū)的新蓋樓盤和比較正規(guī)的小區(qū)她摸得門兒清。每天一大早就出門四處轉悠著看房子。新政出臺的第二天一早她跑了好幾家銀行，得到的答案是還沒有接到具體實施辦法。幾天后報紙上陸續(xù)地報道了各大銀行紛紛響應樓市新政?？吹竭@個消息后，李阿姨已然蓄勢待發(fā)。

然而在選擇貸款方式上，李阿姨卻被為難住了。目前主要有三種貸款方式。個人住房商業(yè)性貸款、個人住房公積金貸款、個人住房組合貸款。

毫無疑問即使商業(yè)性貸款可以享受到利率七折優(yōu)惠，住房公積金貸款的利率仍然是最低的。以五年以上貸款利率為例，個人住房公積金貸款利率為4%（2015年3月最新基準利率），而個人住房商業(yè)性貸款的利率為5.9%，即使享受利率七折優(yōu)惠后仍是4.13%，當然利率七折優(yōu)惠基本上是等不來的戈多。

雖然選擇個人住房公積金貸款是上上策，但卻是看起來很美好。以筆者的同事張先生為例，他于2012年購買住房一套，預計貸款70萬元。他第一個想到的就是公積金貸款，但因為繳費比例和年限等原因，他的貸款額度只有不到20萬元，和實際需求相差甚遠。

最終他選擇了商業(yè)貸款。他給我算了一筆賬，在選擇同樣還款方式的情況下，選擇個人住房組合貸款，商業(yè)貸款50萬元，公積金貸款20萬元，20年還清，總利息是44.37萬元。選擇個人商業(yè)貸款，大部分銀行會推出利率九折優(yōu)惠活動，貸款70萬元，20年還清的話，個人住房商業(yè)性貸款的總利息是43.77萬元。竟然比個人住房組合貸款還要便宜6000元，這一結果出乎許多人意料。

筆者把同事的例子和李阿姨簡單一講，精明的李阿姨立馬心領神會。

當然如果公積金貸款額度高或者是購買二套房的購房者，選擇個人公積金貸款或者個人住房組合貸款自然會更加劃算些。這個就要依據購房者自身的實際情況而定了。

千差萬別的還貸方式

除了貸款方式外，還貸方式也是困擾許多買房者的一大問題。

目前主要的還款方式有等額本息還款和等額本金還款兩種。兩種的區(qū)別在于等額本息還款是在還款期內，每月償還同等數額的貸款（包括本金和利息）。這種還款的好處是每月固定額度，方便家庭資金預算;等額本金還款是貸款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。

筆者用一個通俗易懂的例子說明問題，以貸款100萬元，20年還清為例。用等額本息法還款，每月月供7106.74元，利息總額為70.56萬元，累計還款總額為170.56萬元;用等額本金法還款，最高月供9083.34元，最低月供4187.16元，利息總額為59.25萬元，累計還款總額為159.25萬元。兩種還款方式的利息差額高達11.31萬元。如果是二套房的話，執(zhí)行二套房商貸利率上浮10%的規(guī)定，利息差額會更高一些。

顯而易見，通過等額本金法還款更加劃算，只是還款初期壓力較大，這一方式比較適用于經濟預期較好，風險承受能力較強的購房者。

首付下調多賺多少錢？

看到這里，買房者不禁要問二套房首付下調帶來的具體實惠有哪些，下面筆者就來給大家算一筆賬。

我們將目光投向一線城市，以北京總價300萬元、為期30年的二套房貸款為例，第一套房貸款尚未結清，那么二套房的首付比例由70%降至40%，原先首付210萬元，現在首付120萬元，比原先少交了90萬元。

商業(yè)貸款30年利率為5.9%，二套房上浮10%利率，即執(zhí)行6.49%的利率。會多付多少利息呢？

首付70%，首付210萬，貸款90萬元，以等額本息還款法30年計算，總利息102.18萬元;首付40%，首付120萬元，貸款180萬元，以等額本息還款法30年計算，總利息204.35萬元，首付由70%下調至40%后，會多付102.17萬元的利息。

如果拿少交的90萬元去投資理財，30年能多賺多少錢呢？

投資P2P。目前P2P行業(yè)的平均年化收益率為15%左右，如果未來30年一直是這個收益水平，少交的90萬元首付能多賺：900000×15%×30-102.17=302.83萬元。

買混合基金。不同基金類型的收益狀況不同，牛市的情況下，股票基金收益能達到30%以上，混合基金也能達到10%以上，如果買混合基金持有30年，少交的90萬元首付能多賺：900000×10%×30-102.17=167.83萬元。

炒股。2014年全年上證指數狂漲52.87%，2015年牛市行情延續(xù)，當然股市風險太大，漲跌變幻太快，收益不好預估。

當然上述幾種投資方式是在最理想的狀態(tài)下，30年中可能會發(fā)生許多不可預測的變數。

房產新政的出臺，讓想要改善居住條件的“海萍杜淳”們吃了一顆“定心丸”。雖然改善居住環(huán)境仍是大多數人的“奢望”，但至少不再那么遙不可及了。經過一番努力，相信“海萍杜淳”們終于可以住在自己的房子里踏實地吃著掛面，再也不用擔心哪天房東突然出現要求漲房租或者幾天內搬走了。