樓市之變倒逼房企加速洗牌

本刊記者/杜宇　席敏

樓市之變倒逼房企加速洗牌

本刊記者/杜宇席敏

Market Changes Force Reshuffling of Real Estate Enterprises

作為中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大的行業(yè)組織，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會2015年3月24日公布最新一期中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強名單，從這些企業(yè)的銷售盈利等數(shù)據(jù)看，面對處于調(diào)整期的房地產(chǎn)市場，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)呈現(xiàn)出強者愈強、加速洗牌態(tài)勢。

2014年中國房地產(chǎn)市場一改往日高歌猛進的姿態(tài)，投資增速放緩、庫存居高不下、房價持續(xù)回落。在此背景下，行業(yè)內(nèi)集中度快速提升。

根據(jù)中房協(xié)提供的數(shù)據(jù)，2014年，萬科、恒大、綠地等10強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售總金額達到12734.5億元，占500強銷售總金額的37％，較2013年提升4個百分點；銷售面積總計12081.7萬平方米，占500強總銷售面積的39％。

另外，前50強、100強房企銷售金額分別占500強總銷售金額的64％和72％，比重均有所上升。與此同時，前50強、100強房企銷售面積占比亦有增長。

與此同時，梯隊間差距不斷擴大，與之相伴的是行業(yè)內(nèi)部洗牌進程的加速。

中房協(xié)研究報告稱，部分現(xiàn)金流壓力巨大，抗壓能力相對較弱的中小房企將選擇主動退出和尋求并購，大型企業(yè)則有機會進一步提升規(guī)模，從而實現(xiàn)行業(yè)集中程度的進一步提升。

綠地控股集團有限公司董事長張玉良的話印證了這一判斷，他說：“每天都會有人找我們要求并購。”

中房協(xié)副會長兼秘書長馮俊表示，在此背景下，具有品牌優(yōu)勢的企業(yè)將通過品牌溢價獲得更大的盈利空間，從而在產(chǎn)業(yè)內(nèi)保持強有力的競爭優(yōu)勢。

值得關(guān)注的是，融資成本差異進一步拉大行業(yè)內(nèi)企業(yè)之間的差距。隨著中國證監(jiān)會批準(zhǔn)多家房企股票再融資申請，A股房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不斷暢通，但對于不少中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，融資難的問題難以改善。

山東省一家位于三線城市的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老板告訴記者：“我的企業(yè)沒有銀行貸款，全靠自有資金和市場融資?！?/p>

為追逐更為持續(xù)穩(wěn)定的盈利性，獲利模式多元化、發(fā)展多元化正在成為行業(yè)新常態(tài)。其中，以原住宅開發(fā)積累的客戶資源為依托，在家政、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、休閑、社交等方面尋求新盈利點，構(gòu)建“住宅+X”的發(fā)展模式獲得不少企業(yè)的青睞。

另外，部分房企較早意識到了產(chǎn)業(yè)調(diào)整中的商機，如恒大地產(chǎn)集團高調(diào)進軍農(nóng)業(yè)、乳業(yè)、畜牧業(yè)，并發(fā)布了恒大糧油產(chǎn)品，向“多元+規(guī)模+品牌”戰(zhàn)略階段進發(fā)。

在行業(yè)整合加速推進的背景下，資金在很大程度上成為決定企業(yè)在整合進程中所處位置的重要因素。

馮俊表示，依托房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，打通地產(chǎn)行業(yè)以及金融業(yè)的邊界將是開發(fā)商未來發(fā)展的重要命題。他說：“從發(fā)達國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展路徑的歷史經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)與金融領(lǐng)域的不斷結(jié)合是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要趨勢，向金融服務(wù)滲透是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自然而然的選擇?！?/p>

中國國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)整期。2015年前2個月，商品房銷售面積同比分別下降16.3％和15.8％，降幅分別比上年全年擴大8.7和9.5個百分點。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過了高速增長的十幾年，市場競爭加劇，企業(yè)轉(zhuǎn)型勢在必行，不能固守傳統(tǒng)的開發(fā)模式，要有新的核心競爭力。

不過，劉洪玉認為，企業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新需要知識、理念，最大的挑戰(zhàn)是人才。有些企業(yè)沒有經(jīng)驗、沒有人才盲目進入一些不熟悉的開發(fā)領(lǐng)域必然導(dǎo)致很大的風(fēng)險。所以，轉(zhuǎn)型是必然，人才是關(guān)鍵，未來對不同的房地產(chǎn)企業(yè)來說前景肯定不同。

相關(guān)鏈接：2014年房地產(chǎn)市場之變

中房協(xié)研究報告顯示，2014年500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利效率在2013年小幅回升后再次下滑。其中：

總資產(chǎn)收益率均值為2.91％，較上年下降1.23個百分點。

凈資產(chǎn)收益率均值為7.23％，較上年下降2.25個百分點。

成本費用利潤率均值為15.01％，較上年下降6.81％。