淺談全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

袁夏亮

隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策越來越嚴格，融資要求越來越高，資金日趨緊張的情況下，如何加強風險控制，適應(yīng)多變的市場及政策環(huán)境，是房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的主要問題。很多房地產(chǎn)企業(yè)通過實施全面預(yù)算管理，實現(xiàn)企業(yè)對計劃，協(xié)調(diào)，控制與業(yè)績評價能力，通過全面預(yù)算管理讓經(jīng)營者和管理者了解公司的戰(zhàn)略，全年的經(jīng)營指標，利潤目標，項目需要多少開發(fā)量，項目進度如何安排，銷售進度如何安排，產(chǎn)品的類型，成本費用的概算，資金的籌劃和調(diào)配等。因此，全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的運用更具有重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)

（1）項目設(shè)計定位對項目預(yù)算影響大。開發(fā)項目設(shè)計階段基本決定了項目的業(yè)態(tài)、建筑結(jié)構(gòu)等主要指標，設(shè)計方案一旦確定，調(diào)整的難度非常大，因此項目前期設(shè)計直接影響到項目開發(fā)進度及總成本。如果規(guī)劃設(shè)計不充分，項目實施過程中變動因素就多，不可預(yù)見問題發(fā)生時，預(yù)算無法隨時調(diào)整，由此造成預(yù)算與業(yè)務(wù)進度、效果的匹配程度存在扭曲。特別是在預(yù)算內(nèi)容、資金收支時間節(jié)點方面與實際執(zhí)行結(jié)果有較大差異。

（2）預(yù)算內(nèi)容應(yīng)與項目開發(fā)進度一致。預(yù)算是項目開發(fā)相關(guān)內(nèi)容的具體量化表現(xiàn)，脫離了這個基礎(chǔ)，預(yù)算就無法發(fā)揮其規(guī)避風險，起到資源配置的作用。在項目開發(fā)過程中，企業(yè)一般根據(jù)項目開發(fā)進度情況，及時調(diào)整相關(guān)預(yù)算，保證項目預(yù)算與開發(fā)進度保持一致。

（3）項目成本控制是預(yù)算管理控制的重點。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益，而房地產(chǎn)項目成本金額高、類型多、涉及面廣、影響因素多、時間跨度長，具有很大的不確定性。因此合理預(yù)計成本，并加以有效地控制是項目預(yù)算管理的重點。在企業(yè)面臨越來越復雜的經(jīng)營環(huán)境情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過多類型的預(yù)算進行控制，如項目概算、項目預(yù)算、動態(tài)成本等。在成本控制下項目預(yù)算向精細化、科學化方向發(fā)展。

（4）項目預(yù)算應(yīng)做好關(guān)鍵節(jié)點的動態(tài)控制。這些關(guān)鍵節(jié)點包括：繳納土地款及相關(guān)稅費、設(shè)計完成、辦理證書、選擇正確的施工單位、銷售工作、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、交房入戶等。并細分到關(guān)鍵點預(yù)算、專項預(yù)算、部門預(yù)算等。通過預(yù)算做好資金規(guī)劃，確保項目資金的及時準確到位，做好經(jīng)濟效益分析，確保項目完成既定目標，做好項目風險防范，避免突發(fā)情況出現(xiàn)。

（5）預(yù)算管理隨項目進度有不同側(cè)重點。在項目開發(fā)初期，預(yù)算應(yīng)以經(jīng)濟利益最大化為主要控制目標。在項目開發(fā)中，項目預(yù)算應(yīng)以資金控制為首要任務(wù)。項目結(jié)束，應(yīng)對整個項目完成情況進行總結(jié)，分析優(yōu)劣，為以后項目開發(fā)提供參考。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的內(nèi)容

（1）業(yè)務(wù)預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)預(yù)算通常包括銷售預(yù)算、開發(fā)成本預(yù)算、期間費用預(yù)算。

一是銷售預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品周期長，產(chǎn)品銷售與國家調(diào)控政策有關(guān)。編制銷售預(yù)算要根據(jù)房屋銷售清單、工程完工進度及預(yù)售時間和計劃等數(shù)據(jù)進行編制。銷售預(yù)算每一物業(yè)可售面積、價格及銷售總額構(gòu)成，由銷售預(yù)算和回款進度預(yù)算兩部分組成。以項目推盤認購時間為起點，以全部可售房源銷售完畢為終點，結(jié)合項目開發(fā)進度編制。其中包括由銷售預(yù)算決定的預(yù)繳的流轉(zhuǎn)稅，企業(yè)所得稅及土地增值稅。銷售預(yù)算由銷售部門編制，相關(guān)的稅金預(yù)算由財務(wù)部門編制。在銷售過程中，企業(yè)一般根據(jù)對當前及未來一段時期內(nèi)的市場進行分析，對預(yù)算期內(nèi)可售物業(yè)形態(tài)、可售面積、價格、回款進度作出適度調(diào)整，確保銷售預(yù)算能按時完成。如一個項目全年銷售預(yù)算預(yù)計100 000平方米。但由于市場反應(yīng)平淡，第二季度后僅完成銷售了30 000平方米，后面二個季度必須要銷售70 000平方米才能完成預(yù)算。根據(jù)市場行情很難完成預(yù)算，所以在二季度銷售結(jié)束后，需要及時做出總結(jié)對市場進行研判，對以后各月的銷售預(yù)算進行調(diào)整。

二是開發(fā)成本預(yù)算。開發(fā)成本預(yù)算包括土地成本、前期工程費用、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。土地成本根據(jù)土地出讓合同及相關(guān)交易稅費構(gòu)成，通常由前期部門編制；前期工程費用主要由設(shè)計費用預(yù)算和規(guī)費預(yù)算，主要由前期部門和設(shè)計部門編制。前期部門排出辦理相關(guān)資格證書的時間節(jié)點，在該時間節(jié)點內(nèi)預(yù)估可能會發(fā)生的各項費用，設(shè)計部門根據(jù)設(shè)計合同完工時間，編制設(shè)計預(yù)算；建筑安裝費及基礎(chǔ)設(shè)施費由工程部門和預(yù)算造價部門編制，工程部對項目進度時間節(jié)點控制直接影響到項目的付款，在編制預(yù)算時需要根據(jù)工程完工節(jié)點編制工程付款預(yù)算。如在項目出正負零時，支付工程款總價的5%，基礎(chǔ)驗收合格后支付工程款總價的30%，主體結(jié)構(gòu)完工后支付工程款總價的50%，結(jié)構(gòu)封頂后支付工程款總價的70%，竣工驗收后支付工程款總價的95%，剩余的5%作為保修金，保修期滿后支付。開發(fā)間接費用中的職工薪酬福利由人力資源部門編制；項目貸款利息由財務(wù)部門根據(jù)投融資預(yù)算編制。開發(fā)成本預(yù)算是項目預(yù)算中最難、最復雜的部分，以項目開發(fā)進度為基礎(chǔ)，由各業(yè)務(wù)部門按責任范圍分別編制。在編制過程中需綜合考慮項目現(xiàn)場實際情況，合理預(yù)計成本及發(fā)生時間，對項目成本實現(xiàn)全覆蓋；在執(zhí)行過程中，項目開發(fā)成本預(yù)算一般以目標成本為綱要，以合約為基礎(chǔ)進行控制，確保預(yù)算有效實施。隨著開發(fā)項目進度的深入，成本預(yù)算的準確度也隨之提高。

三是期間費用預(yù)算。期間費用包括項目銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)開發(fā)項目的完工程度及銷售期間預(yù)計銷售，使其合理地分布到各個預(yù)算期內(nèi)。銷售費用預(yù)算根據(jù)銷售計劃在各階段投入的各種費用，包括廣告費、銷售傭金、推廣費，促銷費等。管理費用預(yù)算根據(jù)誰使用，誰編制誰負責的原則控制。人力資源部門負責編制所有員工的人事費用，包括工資薪酬，福利，社保四金，培訓費等。其他部門負責編制各個部門使用的日常費用。財務(wù)費用由于財務(wù)部門編制，包括未計入開發(fā)間接費用的利息支出及金融機構(gòu)手續(xù)費支出。

（2）財務(wù)預(yù)算。財務(wù)預(yù)算應(yīng)當按照企業(yè)會計準則確認收入和分攤成本。收入的確認一般根據(jù)國稅發(fā)2009年31號文件執(zhí)行，即：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。三個條件中最早的時間點為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時間。成本分攤按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：endprint

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

根據(jù)各類數(shù)據(jù)匯總后編制預(yù)計資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，確保資金的安全和快速流轉(zhuǎn)尤為關(guān)鍵，因此準確編制預(yù)計現(xiàn)金流量表顯得尤為重要。

（3）資本預(yù)算。資本預(yù)算一般包括固定資產(chǎn)預(yù)算與投融資預(yù)算。行政部門根據(jù)各個部門對固定資產(chǎn)的需要編制固定資產(chǎn)預(yù)算。包括購置品種類別、數(shù)量、金額、預(yù)計使用情況、時間等。投融資預(yù)算分為投資預(yù)算和融資預(yù)算。投資拓展部門負責拓展項目，對項目進行可行性研究分析供決策層參考。編制投資預(yù)算還需考慮公司整體的資金量，考慮是否投資預(yù)算脫離實際導致投資預(yù)算空洞不可行。融資預(yù)算一般根據(jù)公司預(yù)算的現(xiàn)金需求量編制，在編制時充分考慮到項目資金的收支情況，做到資金平衡。如發(fā)現(xiàn)資金有缺口需及時對外融資，重點對融資額利率資金渠道進行反映。目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合法的融資渠道主要有金融機構(gòu)貸款、信托融資、債券股權(quán)融資、證券市場融資、委托貸款、民間借貸等。各個部門預(yù)算完成后統(tǒng)一匯總到財務(wù)部合并，財務(wù)部完成合并后上報公司總經(jīng)理簽字確認?？偨?jīng)理簽字確認后報上級主管單位預(yù)算管理委員會，預(yù)算管理委員會匯總審核質(zhì)詢后如需調(diào)整下發(fā)重新調(diào)整。如無需調(diào)整上報集團董事會，經(jīng)董事長簽字確認后下發(fā)正式執(zhí)行。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理控制

（1）嚴格預(yù)算執(zhí)行。公司下發(fā)的正式執(zhí)行預(yù)算，一般不能隨意調(diào)整，如需調(diào)整采取半年度調(diào)整和緊急調(diào)整。半年度調(diào)整是根據(jù)對上半年公司經(jīng)營情況進行分析和總結(jié)，然后根據(jù)實際情況對下半年預(yù)算進行調(diào)整。緊急調(diào)整是在不調(diào)整會影響到公司正常的經(jīng)營活動，經(jīng)過董事會特別批準才能進行調(diào)整。該調(diào)整不能重復多次進行，一定要結(jié)合實際情況按嚴格的標準進行。

（2）加強預(yù)算考核。房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)有很大不同，所以在設(shè)定績效考核時有很大的難度，需要更為精確的設(shè)定。以項目整體開發(fā)預(yù)算和關(guān)鍵時間節(jié)點作為績效考核的主要依據(jù)，根據(jù)預(yù)算完成實際情況進行考核。對于各職能部門，根據(jù)預(yù)算進行分解，以平衡計分卡思路為每個部門和每個崗位設(shè)定KPI指標，作為主要的考核依據(jù)。將公司整體工作預(yù)算和實際完成情況作為KPI指標考核結(jié)果的系數(shù)，最后得分作為業(yè)績考核的結(jié)果。使房地產(chǎn)企業(yè)的績效考核與全面預(yù)算管理能結(jié)合在一起，使得房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理不流于形式，推動全員認真編制和執(zhí)行全面預(yù)算管理。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理是一項系統(tǒng)的工程，是企業(yè)提高自身管理水平的重要組成內(nèi)容，企業(yè)應(yīng)當根據(jù)實際情況，建立屬于本企業(yè)自身的全面預(yù)算管理體系。并且要把權(quán)責利、約束機制、激勵機制相統(tǒng)一，把企業(yè)管理方法和策略融會貫通于預(yù)算執(zhí)行的全過程，實現(xiàn)現(xiàn)金收支兩條線，深化目標成本控制，最終實現(xiàn)全員及全方位的預(yù)算管理目標，為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展提供管理支持。endprint