我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展建議

楊 梓

(唐山市熱力總公司，唐山市063000)

1 住宅產(chǎn)業(yè)化概述

住宅產(chǎn)業(yè)化是住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的簡稱，最早是由日本通產(chǎn)省于1968年提出來的，是住宅工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、通用化的具體體現(xiàn)。中國建筑設(shè)計研究院將住宅產(chǎn)業(yè)化定義為“生產(chǎn)、經(jīng)營以住宅或住宅區(qū)為最終產(chǎn)品的事業(yè)，同時兼屬第二和第三產(chǎn)業(yè)，它包括住宅區(qū)規(guī)劃和住宅設(shè)計、住宅部品(包括原材料、設(shè)備和構(gòu)配件)系列標(biāo)準(zhǔn)的制訂、開發(fā)、生產(chǎn)、推廣、認(rèn)證和評定、住宅和住宅區(qū)的建造、維修和改建，以及住宅和住宅區(qū)的經(jīng)營管理”。

住宅產(chǎn)業(yè)化包含了以下幾方面的意義:

(1)住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化，形成系列化、標(biāo)準(zhǔn)化的住宅設(shè)計方案，減少單個住宅設(shè)計的隨意性，住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化是住宅生產(chǎn)工業(yè)化的基礎(chǔ)。沒有設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化，就不可能生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的構(gòu)配件和部品，也就不可能形成工業(yè)化的住宅生產(chǎn)。

(2)住宅建設(shè)工業(yè)化:包括住宅構(gòu)配件和部品生產(chǎn)工廠化，施工過程機(jī)械化，組織管理科學(xué)化。要求大量的或全部構(gòu)配件、部品甚至房間乃至整套住宅，都是在工廠里預(yù)制生產(chǎn)的，再用機(jī)械化的操作方法組裝起來，這一點(diǎn)就像兒童搭積木一樣。部件都是成品，只要按標(biāo)準(zhǔn)組裝搭配就可以了。住宅建筑工業(yè)化是住宅產(chǎn)業(yè)化的核心。

(3)住宅產(chǎn)供銷一體化:即將住宅建設(shè)的投資、設(shè)計、構(gòu)配件生產(chǎn)、施工建造、銷售及售后服務(wù)等形成有機(jī)整體，使有關(guān)企業(yè)、部門聯(lián)合協(xié)作，成為一體。這種一體化不是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、設(shè)計、施工等單位簡單組合，而是必然產(chǎn)生具備工廠化大量生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)住宅構(gòu)配件和部品能力的企業(yè)、住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，它的誕生是住宅產(chǎn)業(yè)化形成的標(biāo)志。

2 我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀及問題

我國住宅工業(yè)化的發(fā)展經(jīng)歷了曲折的歷程。其過程大體是:

2.1 住宅產(chǎn)業(yè)的休眠時期(建國之初～1978年)

在這一時期，通過剝奪敵偽住宅及房地產(chǎn)，奠定了土地、住宅國有的物質(zhì)基礎(chǔ)。我國實(shí)行了不允許國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓和不承認(rèn)住宅是商品的政策，住宅被當(dāng)作福利產(chǎn)品進(jìn)行分配，國家實(shí)行高度統(tǒng)一的計劃經(jīng)濟(jì)，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)和維護(hù)由國家統(tǒng)一安排。隨著國家投入興建的住宅越多，所需支出的維修費(fèi)用越大，加之城鎮(zhèn)人口的迅速增長，使得住宅建設(shè)投入變得嚴(yán)重不足，造成住房嚴(yán)重短缺。

1956年我國開始提出建筑工業(yè)化發(fā)展思路，因住宅建設(shè)量大面廣，其發(fā)展主要在住宅產(chǎn)業(yè)。50年代末出現(xiàn)裝配壁板式住宅，60年代出現(xiàn)磚壁板住宅，70年代以后開始推廣大模板住宅、滑升模板住宅、框架輕板住宅。其中，裝配式壁板住宅主要在北京、南京、昆明、西安、沈陽等地建造約100 萬m2。大模板住宅在北京、上海、沈陽等地建有80 萬m2，砌塊住宅在浙江、上海、福建、四川、貴州、廣東、廣西有大量建造。同時我國在北京、上海、哈爾濱等地還建有專用體系的生產(chǎn)基地。

2.2 住宅產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇時期(1978年～1989年)

1978年10月，中國建筑學(xué)會與中國建筑科學(xué)研究院聯(lián)合召開了“工業(yè)化住宅建筑研討會”，會上提出中國應(yīng)發(fā)展裝配式大板體系、工業(yè)化大模板體系、砌塊體系和框架輕板體系，這對于我國住宅工業(yè)化發(fā)展起到了積極作用。

1978年12月，黨的十一屆三中全會揭開了我國市場經(jīng)濟(jì)體制改革的序幕，從而給住宅產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇指明了方向和創(chuàng)造了條件。

1984年六屆人大明確了“城市住宅建設(shè)，要進(jìn)一步推行商品化試點(diǎn)，開展房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)”，住宅開始成為商品。在計劃經(jīng)濟(jì)逐步向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的大背景下，住房制度改革也提上了議事日程。

1986年，國務(wù)院確定山東煙臺、安徽蚌埠、河北唐山為房改的綜合配套試點(diǎn)城市，進(jìn)行以增加工資、提高房租、鼓勵買房為主要內(nèi)容的房改試點(diǎn)，1987年起房改試點(diǎn)在全國推廣。

1988年第一次全國房改會議召開，國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組頒發(fā)了《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革方案》，使我國城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性階段。與此同時，1988年全國七屆人大通過的《中華人民共和國憲法修正案》規(guī)定了“土地使用權(quán)可以按照法律的規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓”。由于住宅的商品化和市場化是以土地產(chǎn)權(quán)的明晰化和土地資源配置的市場化為必要條件的，《憲法修正案》的出臺為土地進(jìn)入市場進(jìn)行出讓、轉(zhuǎn)讓和住房進(jìn)入市場提供了法律保證，從而與住房制度改革一起，為住宅產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇和發(fā)展打開了“閘門”。

2.3 住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時期:(1990年～至今)

在這一時期，國家加大了房改進(jìn)程。1990年起，住房公積金制度在全國范圍內(nèi)全面推行。1991年，國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組頒發(fā)了《關(guān)于深化住房制度改革的決定》，明確了我國城鎮(zhèn)住房制度改革的大方向。1998年國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，在全國范圍內(nèi)停止實(shí)物分房，推行“住房分配貨幣化”，提出建立和完善多層次的住房分類供應(yīng)體系，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。與房改進(jìn)程相伴，1990年國務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及《外商投資開發(fā)成片土地暫行管理辦法》，規(guī)范了城鎮(zhèn)國有土地的出讓和轉(zhuǎn)讓，隨之，全國各地的開發(fā)區(qū)紛紛設(shè)立。1992年鄧小平同志南巡和黨的十四大的召開，在全國快速掀起了改革和發(fā)展的熱潮。貨幣投放速度明顯增快，固定資產(chǎn)投資力度加大，住宅及房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀環(huán)境空前寬松，極大地推動了住宅業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的迅速興起和繁榮。

1992年，在聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展大會提出《世界21世紀(jì)議程》后，我國政府發(fā)表了《中國21 世紀(jì)議程》白皮書，其中將人居環(huán)境列為重要內(nèi)容，從此開始策劃以住宅建設(shè)為主題的產(chǎn)業(yè)化概念，并首先在住宅科技領(lǐng)域中開始了住宅科技產(chǎn)業(yè)示范工程的準(zhǔn)備工作。

1999年同1978年相比，全國城鎮(zhèn)住宅竣工面積由3750 萬m2提高到5 億m2，提高了13.3 倍，城市人均居住面積由3.6m2提高到9.6m2，提高了2.66 倍，且呈現(xiàn)逐年增長的趨勢，平均每人每年居住面積增長0.27m2。特別是近幾年，城鄉(xiāng)住宅竣工建筑面積每年都超過10 億m2。

盡管近幾年來。我國的住宅業(yè)取得了比較大的發(fā)展。但其發(fā)展水平還處于粗放型發(fā)展階段。住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展才剛剛起步，具體表現(xiàn)在:

(1)住宅建設(shè)的工業(yè)化程度低。住宅的工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)體系尚未建立，我國目前住宅施工仍以現(xiàn)場手工作業(yè)、濕作業(yè)為主，勞動生產(chǎn)率低(只及發(fā)達(dá)國家的1/2～1/6)，施工周期長，人均年竣工面積長期徘徊在20m2左右，而日本、美國則達(dá)100～120m2。

(2)住宅部品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、配套性差。標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的產(chǎn)品不到20%，組裝化也只有10%，部品本身性能差、不耐用。

(3)住宅質(zhì)量特別是功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量不高。住宅成品質(zhì)量通病多，滿足不了住宅商品化發(fā)展要求。

(4)住宅建設(shè)的能源消耗。原材料消耗及土地資源消耗，遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家，住宅能耗為發(fā)達(dá)國家的3～4 倍。

(5)住宅產(chǎn)業(yè)的科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率據(jù)測算僅為25.4%，而日本、美國均在50%以上。

我國住宅產(chǎn)業(yè)化行業(yè)發(fā)展雖然得到推進(jìn)，但是整體發(fā)展緩慢，需要來自政策層面強(qiáng)有力地推進(jìn)，加快產(chǎn)業(yè)化相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的編制工作，建立健全管理制度與相關(guān)政策法規(guī)，以此推動住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

3 推廣建議

3.1 創(chuàng)新市場激勵措施

(1)在符合相關(guān)政策法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，在原規(guī)劃的建筑面積基礎(chǔ)上，獎勵一定數(shù)量的建筑面積。項(xiàng)目獎勵面積總和不超過實(shí)施產(chǎn)業(yè)化的各單體規(guī)劃建筑面積之和的3%。對上述獎勵部分的建筑面積按審定的樓面毛地價(或樓面出讓金)收取土地款。

(2)工程造價5000 萬元以上的，建設(shè)工期2年以上的開發(fā)項(xiàng)目，建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金一次性繳納確有困難的，開發(fā)單位可申請分期繳納。

(3)對積極開展住宅產(chǎn)業(yè)化工作的企業(yè)在融資、土地供給、信貸、稅收等方面提供優(yōu)惠政策，如降低土地出讓費(fèi)用，享有優(yōu)先競拍權(quán)等。對滿足一定預(yù)制裝配率和相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求的住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目予以一定的專項(xiàng)資金支持。

(4)建筑節(jié)能專項(xiàng)扶持資金支持。對于達(dá)到65%節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的裝配整體式住宅項(xiàng)目，按照各地建筑節(jié)能項(xiàng)目專項(xiàng)扶持辦法的有關(guān)規(guī)定，可申請建筑節(jié)能專項(xiàng)扶持資金支持。

3.2 加強(qiáng)工程建設(shè)管理

(1)在具備裝配式建筑技術(shù)應(yīng)用條件的保障性安居工程等政府投資項(xiàng)目，全部采用裝配式建筑技術(shù)進(jìn)行建設(shè)。對采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、動遷安置房、公共租賃房等保障性安居工程項(xiàng)目，所增加的成本計入項(xiàng)目建設(shè)成本。

(2)在城市重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)，具備裝配式建筑技術(shù)應(yīng)用條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，全部采用裝配式建筑技術(shù)進(jìn)行建設(shè)，在項(xiàng)目土地出讓公告中予以明確，并將預(yù)制裝配化率、全裝修面積比例等內(nèi)容加入土地出讓條件。同時，對開發(fā)建設(shè)單位辦理《商品房預(yù)售許可證》開辟綠色通道等服務(wù)支持。(如:1.優(yōu)先審批。2.投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的20%以上即可準(zhǔn)予辦理該證。3.土地使用權(quán)出讓金交付95%即可準(zhǔn)予辦理改證。)適當(dāng)上調(diào)現(xiàn)行普通住房價格界定標(biāo)準(zhǔn)，享受稅收等方面優(yōu)惠政策。(如:1.對企業(yè)的節(jié)能投資提供稅收優(yōu)惠可采取的形式一般有稅收豁免、稅收扣除、優(yōu)惠稅率、延期納稅和退稅等。如對購置達(dá)到一定節(jié)能水平的產(chǎn)品提供稅收優(yōu)惠，對節(jié)能項(xiàng)目減免固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅等。2.對提供產(chǎn)業(yè)化技術(shù)培訓(xùn)、咨詢、服務(wù)等的企業(yè)或個人，采用免征或減免企業(yè)所得稅和個人所得稅等。)給予優(yōu)先返還墻改基金、散裝水泥基金等支持。

(3)除上述兩條規(guī)定內(nèi)容以外的、主動申請采用裝配式建筑技術(shù)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，給予一定數(shù)量的建筑面積獎勵，獎勵面積總和不超過裝配式建筑各單體規(guī)劃建筑面積之和的3%;對開發(fā)建設(shè)單位辦理《商品房預(yù)售許可證》開辟綠色通道等服務(wù)支持。適當(dāng)上調(diào)現(xiàn)行普通住房價格界定標(biāo)準(zhǔn)，享受稅收等方面優(yōu)惠政策;依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)先返還墻改基金、散裝水泥基金等支持。

3.3 支持企業(yè)發(fā)展

(1)鼓勵現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)投資新建、擴(kuò)建工廠，不斷擴(kuò)大生產(chǎn)能力，政府相關(guān)部門提供一站式審批、開辟綠色通道等服務(wù)支持，并將具有專利和成套現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化技術(shù)的生產(chǎn)企業(yè)納入高新技術(shù)企業(yè)重點(diǎn)培育范疇。

(2)對具有專利的或成套現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化技術(shù)的企業(yè)，可按構(gòu)件定額價格的10%收取專項(xiàng)技術(shù)使用費(fèi)，用于設(shè)計、技術(shù)咨詢、施工現(xiàn)場指導(dǎo)等工作。

(3)培育現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢企業(yè)做大做強(qiáng)，逐步形成大型企業(yè)集群和大型現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，逐步培育國家級現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化示范基地。

(4)在裝配式住宅建設(shè)過程中，協(xié)助企業(yè)摸索施工圖審查、設(shè)計、施工、監(jiān)理、檢測、驗(yàn)收等方面的模式及方法。

3.4 加強(qiáng)支撐體系建設(shè)

(1)構(gòu)建科技服務(wù)、商貿(mào)物流、公共服務(wù)和總部經(jīng)濟(jì)四大服務(wù)平臺，建立和完善現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化建設(shè)信息系統(tǒng)。加大科技投入，培育現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化研究機(jī)構(gòu)，鼓勵企業(yè)建立研發(fā)中心和技術(shù)創(chuàng)新體系建設(shè)。

(2)利用科技發(fā)展專項(xiàng)資金，重點(diǎn)支持現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中的科研、引進(jìn)技術(shù)的消化、吸收等工作。

鼓勵開發(fā)企業(yè)優(yōu)先選用經(jīng)國家、省和市認(rèn)定的現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化構(gòu)件及部品。推行和完善模數(shù)協(xié)調(diào)體系，推進(jìn)建筑部品和施工安裝模數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化和集成化工作。

3.5 鼓勵新能源在住宅產(chǎn)業(yè)化中的應(yīng)用

現(xiàn)代住宅的擁有者不僅僅是追求生活的舒適性，同時又是在追求生活的方式和品質(zhì)。隨著近幾年來人們綠色環(huán)保意識的增強(qiáng)，高效、節(jié)能的能源利用技術(shù)在住宅建筑方面被大范圍推廣和應(yīng)用。為了更好的提高房屋的附加值，打破以往的舊思想，力求在新項(xiàng)目上有所突破與創(chuàng)新。

(1)太陽能熱水系統(tǒng):太陽能熱水系統(tǒng)是利用太陽能集熱器收集太陽輻射能把水加熱的一種裝置。由于該系統(tǒng)具有環(huán)保、節(jié)能、經(jīng)濟(jì)等優(yōu)點(diǎn)，近年來，被越來越多地應(yīng)用到了新建的綠色生態(tài)建筑中，打造太陽能與建筑一體化?；跓崴褂玫姆奖阈浴⒖煽啃?、維修維護(hù)的方便性，物業(yè)管理的方便性等考慮，一般將住宅設(shè)計成“分體承壓雙回路太陽能熱水系統(tǒng)”，微電腦溫差自動控制器，電輔助加熱。

(2)地源熱泵:地源熱泵供暖(冷)系統(tǒng)通過吸收大地的能量，包括土壤、地下水等天然能源，冬季從大地吸收熱量，夏季向大地放出熱量，再由熱泵機(jī)組向建筑物供冷供熱，是一種利用可再生能源的高效節(jié)能、無污染的既可供暖又可制冷的新型空調(diào)系統(tǒng)，可廣泛應(yīng)用于住宅建筑中。但是，這種系統(tǒng)需要有豐富和穩(wěn)定的地下水資源作為先決條件。因此在決定采用地下水熱泵系統(tǒng)之前，一定要做詳細(xì)的水文地質(zhì)調(diào)查，并先打勘測井，以獲取地下溫度、地下水深度、水質(zhì)和出水量等數(shù)據(jù)。

(3)中水利用:中水(Reclaimed Water)是指各種排水經(jīng)處理后，達(dá)到規(guī)定的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，它的水質(zhì)指標(biāo)低于生活飲用水的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，但又高于允許排放的污水的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，是城市的第二水源。城市污水再生利用是提高水資源綜合利用率，減輕水體污染的有效途徑之一。再生水合理回用既能減少水環(huán)境污染，又可以緩解水資源緊缺的矛盾，是貫徹可持續(xù)發(fā)展的重要措施。污水的再生利用和資源化具有可觀的社會效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，已經(jīng)成為世界各國解決水問題的必選。在住宅建筑系統(tǒng)中可用于沖廁、澆灑道路、綠化用水、車輛沖洗、噴水池等。

我國住宅產(chǎn)業(yè)化只有在政策支持、市場需求、技術(shù)完善的基礎(chǔ)上，才能大規(guī)模的推廣應(yīng)用。