房地產(chǎn)項(xiàng)目管理及控制要點(diǎn)探討

李冠成

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理及控制要點(diǎn)探討

李冠成

隨著我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，加快了我國(guó)城市化發(fā)展的步伐，與此同時(shí)房地產(chǎn)建筑行業(yè)也迅猛崛起，為了跟上時(shí)代發(fā)展的速度，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中施工難度也相應(yīng)增加。對(duì)房地產(chǎn)建筑工程施工進(jìn)行有效的管理及控制是保證房地產(chǎn)建筑施工質(zhì)量的有效手段，達(dá)到提高房地產(chǎn)建筑工程經(jīng)濟(jì)效益的目的。本文主要針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)施工管理以及控制要點(diǎn)進(jìn)行探討，提出筆者的思考和建議，僅供參考。

房地產(chǎn)；項(xiàng)目施工；管理；控制

在進(jìn)行房地產(chǎn)建筑施工時(shí)，一定要具有多種工種以及多個(gè)具體的施工流程，同時(shí)這幾個(gè)工種以及施工流程的實(shí)際施工質(zhì)量將會(huì)對(duì)整個(gè)建筑工程的施工質(zhì)量產(chǎn)生直接的影響[1]。所以，在實(shí)際施工過程中，建筑工程的管理效果不能只依靠管理人員的自覺性，而應(yīng)該建立相應(yīng)的施工管理團(tuán)隊(duì)，并進(jìn)行明確的分工，利用科學(xué)合理的管理手段來提升整個(gè)建筑工程的施工管理水平。總而言之，分析研究房地產(chǎn)建筑施工管理以及相應(yīng)的控制要點(diǎn)是非常具有現(xiàn)實(shí)意義的。

1　房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目管理的要點(diǎn)

在實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中，一定要加以重視的管理要點(diǎn)有：對(duì)施工安全的管理、對(duì)工程施工進(jìn)度的管理、對(duì)施工質(zhì)量的管理、對(duì)工程協(xié)調(diào)的管理等。只有加強(qiáng)了這些管理要點(diǎn)，才能達(dá)到科學(xué)、全面化的管理效果。

1.1對(duì)安全的管理

所謂安全管理，就是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中，保障施工人員的人身安全，使整個(gè)建筑工程順利地進(jìn)行，同時(shí)也體現(xiàn)出建筑施工中以人為本的原則。整個(gè)房地產(chǎn)建筑施工過程都應(yīng)該嚴(yán)格開展安全管理工作，這樣才能使施工人員的生命和財(cái)產(chǎn)安全有所保障，在進(jìn)行安全管理工作時(shí)，一定要對(duì)以下幾點(diǎn)多加重視：①首先應(yīng)建立科學(xué)合理的安全管理體制以及相應(yīng)的監(jiān)管制度，嚴(yán)格按照規(guī)范體制對(duì)整個(gè)施工過程中施工人員的所有操作行為進(jìn)行安全監(jiān)管，這樣可以增加整個(gè)工程施工的安全性能。②一定要在整個(gè)施工過程中進(jìn)行安全管理工作，嚴(yán)禁管理人員為了減少工作量而使用抽查方式進(jìn)行管理，一定要利用科學(xué)有效的監(jiān)督手段，對(duì)整個(gè)施工流程進(jìn)行監(jiān)管。③安全管理這方面，一定要派專門的工作人員進(jìn)行管理，所派安全管理人員一定要有豐富的安全管理經(jīng)驗(yàn)以及足夠的管理工作能力，同時(shí)，在實(shí)際管理工作中一定要仔細(xì)、負(fù)責(zé)，最終達(dá)到保證建筑施工質(zhì)量的目的[2]。

1.2施工進(jìn)度的管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量不受影響的條件下，應(yīng)該合理有效地控制好整個(gè)工程的施工進(jìn)度，之所以對(duì)建筑施工進(jìn)度進(jìn)行管理，主要是為了確保房地產(chǎn)建筑工程能在所規(guī)定是時(shí)間內(nèi)竣工，防止因?yàn)槭┕r(shí)間的延長(zhǎng)而降低工程經(jīng)濟(jì)效益。在實(shí)際進(jìn)行施工進(jìn)度管理工作時(shí)，也需要建立科學(xué)合理的管理體制，全面考慮各種影響工程施工進(jìn)度的因素，包括：施工當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c(diǎn)、施工人員的工作能力、建筑工程的要求等，確保房地產(chǎn)建筑工程順利有效地進(jìn)行。同時(shí)，為了確保進(jìn)度管理的良好效果，可以開展相應(yīng)的施工進(jìn)度例會(huì)，將實(shí)際管理工作中發(fā)現(xiàn)的影響施工進(jìn)度的問題在會(huì)上進(jìn)行集中式處理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，制定合理有效的解決方案，確保整個(gè)建筑工程的施工進(jìn)度按規(guī)定進(jìn)行。

1.3施工質(zhì)量的管理

確保項(xiàng)目工程施工過程中的施工質(zhì)量是施工工作的第一任務(wù)，而在整個(gè)建筑工程施工管理內(nèi)容中，對(duì)施工質(zhì)量的管理是總重要的管理任務(wù)之一。首先，在房地產(chǎn)建筑工程施工工作的準(zhǔn)備階段就應(yīng)該開展施工質(zhì)量管理工作，同時(shí)保證質(zhì)量管理工作在整個(gè)施工過程中有效進(jìn)行，一直到房地產(chǎn)建筑工程的竣工。在實(shí)際進(jìn)行質(zhì)量管理工作時(shí)，一定要保證的有：所用施工材料的質(zhì)量沒問題、進(jìn)行施工的工作人員由足夠的能力、采用的施工方法科學(xué)合理、工種流程進(jìn)行合理的搭配、對(duì)施工質(zhì)量的監(jiān)督達(dá)標(biāo)[3]。這樣才能夠使質(zhì)量管理工作有效進(jìn)行，達(dá)到全方位有效管理和控制房地產(chǎn)建筑施工質(zhì)量的目標(biāo)。

1.4成本的管理

對(duì)成本進(jìn)行合理有效的管理能夠提高房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工的經(jīng)濟(jì)效益，是目前我國(guó)建筑工程施工管理中不可缺少的一項(xiàng)管理內(nèi)容。在開展成本管理工作時(shí)，一定要綜合考慮各種影響建筑工程施工成本的因素，建立全方位的成本管理方式，主要影響因素包括：購(gòu)買施工材料、費(fèi)用報(bào)表、建筑工程的設(shè)計(jì)以及費(fèi)用的預(yù)算等。達(dá)到科學(xué)有效、全方位進(jìn)行管理和控制的目標(biāo)，保證整個(gè)建筑工程經(jīng)濟(jì)效益的增加，提高建筑工程實(shí)際施工質(zhì)量。

1.5工程協(xié)調(diào)的管理

在實(shí)際房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工過程中，很多方面都要進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)管理，一旦協(xié)調(diào)工作存在問題，就會(huì)阻礙建筑工程的施工進(jìn)度以及施工人員的工作效率。進(jìn)行協(xié)調(diào)管理工作的方式主要包括：開展監(jiān)理例會(huì)、舉行工地的例會(huì)以及各個(gè)項(xiàng)目部門的例會(huì)等。通過開展這些例會(huì)，能夠達(dá)到將施工過程中的要素進(jìn)行有效協(xié)調(diào)管理的目的，同時(shí)科學(xué)制定出有效調(diào)整的建議，這樣就能夠保證建筑工程施工人員的施工質(zhì)量。

2　房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的控制要點(diǎn)

在進(jìn)行房地產(chǎn)建筑施工時(shí)，一定要具有多種工種以及多個(gè)具體的施工流程，同時(shí)需要對(duì)這些工種以及流程進(jìn)行有效地控制，從而確保建筑工程的施工質(zhì)量以及建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益?？梢詮氖┕ぶ啊⑹┕み^程中以及施工結(jié)束后這三個(gè)方面來分析施工控制要點(diǎn)，保證建筑施工管理、控制工作的有效進(jìn)行，最終達(dá)到保證建筑施工質(zhì)量的目的[4]。

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行施工之前

進(jìn)行實(shí)際施工之前的控制要點(diǎn)主要有：①確保建筑施工場(chǎng)地足夠平整，以及場(chǎng)地的地形狀況以及地質(zhì)現(xiàn)狀達(dá)到施工標(biāo)準(zhǔn)；②對(duì)房地產(chǎn)建筑進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)所包含的內(nèi)容一定要全面，是過程中應(yīng)全面考慮建筑工程施工的具體實(shí)際情況；③將具體規(guī)劃進(jìn)行合理的審核，一定要得到國(guó)家規(guī)劃部門的認(rèn)可；④設(shè)計(jì)人員所采用的設(shè)計(jì)圖紙一定要通過會(huì)審，才能被使用。

2.2施工過程中

實(shí)際施工過程中的控制要點(diǎn)主要有：①對(duì)施工過程中的測(cè)量工作一定要認(rèn)真細(xì)心，確保測(cè)量結(jié)果的精確度；②一定要嚴(yán)格控制施工中材料的質(zhì)量，確保應(yīng)用在建筑施工上的所有材料質(zhì)量都符合標(biāo)準(zhǔn)要求；③一定要注重建筑主體的整個(gè)施工過程，不能忽視施工過程中的細(xì)節(jié)內(nèi)容，比如，澆筑混凝土?xí)r一定要確保模板已充分澆水濕潤(rùn)，以及確保支模的牢固度；④實(shí)際項(xiàng)目工程施工過程中，一定要綜合考慮管道系統(tǒng)、電路系統(tǒng)以及水暖對(duì)施工的需求，防止發(fā)生施工錯(cuò)誤的狀況，從而避免建筑工程施工中出現(xiàn)安全事故。

2.3施工結(jié)束后

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工完成之后，也應(yīng)對(duì)相應(yīng)的要點(diǎn)進(jìn)行有效的管理和控制，其中包括：①對(duì)整個(gè)建筑工程的驗(yàn)收，一定要分部分進(jìn)行相應(yīng)的驗(yàn)收工作，確保全面地進(jìn)行工程驗(yàn)收以及科學(xué)合理地開展審核工作，從而保證驗(yàn)收工作的質(zhì)量；②整個(gè)工程的驗(yàn)收工作需要各個(gè)部門的積極配合，先后經(jīng)過投資企業(yè)-施工企業(yè)-監(jiān)理單位-物業(yè)公司的有效驗(yàn)收達(dá)標(biāo)后，驗(yàn)收工作也就結(jié)束了；③在完成驗(yàn)收和備案后，開發(fā)（建設(shè)）單位可正式向購(gòu)房人交付住宅產(chǎn)品，在正式辦理移交手續(xù)時(shí)，應(yīng)提供《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》，并提供《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》供用戶查閱和復(fù)制，確保業(yè)主的有效權(quán)益。

3　結(jié)束語

隨著我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的不斷發(fā)展，在整個(gè)建筑工程中進(jìn)行科學(xué)合理的施工管理以及相應(yīng)的控制工作時(shí)必不可少的，不僅具有確保建筑工程施工質(zhì)量的作用，還能夠提高建筑工程施工的經(jīng)濟(jì)效益以及帶給建筑用戶良好的居住體驗(yàn)。為了使建筑施工過程中的管理工作的質(zhì)量有所保證，就必須要確定具體管理內(nèi)容以及建筑工程中需要進(jìn)行控制的要點(diǎn)，制定出一套科學(xué)合理以及全方位的管理對(duì)策，達(dá)到有效管理房地產(chǎn)建筑施工的目的。在我國(guó)房地產(chǎn)建筑事業(yè)不斷發(fā)展的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)建筑施工的管理工作必定會(huì)得到進(jìn)一步的發(fā)展，有效促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)建筑事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

[1]李冀強(qiáng).基于房地產(chǎn)建筑施工控制問題的思考與探討[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2013，1（24）：29.

[2]王舒.房地產(chǎn)建筑施工管理及控制要點(diǎn)分析[J].江西建材，2015，2（8）：80，75.

[3]于長(zhǎng)杰.房地產(chǎn)建筑施工管理及控制要點(diǎn)[J].內(nèi)蒙古煤炭經(jīng)濟(jì)，2013，3（3）：141～142.

[4]趙文哲，張永菲.房地產(chǎn)建筑施工管理及控制要點(diǎn)[J].建筑·建材·裝飾，2015，4（8）：34.

F293.33

A

1673-0038（2015）26-0201-02

2015-4-25

李冠成（1985-），男，碩士，主要從事房地產(chǎn)建筑工程管理工作。