房地產(chǎn)建筑工程中的項(xiàng)目管理探討

劉寧寧

房地產(chǎn)建筑工程中的項(xiàng)目管理探討

劉寧寧

隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和技術(shù)科技的創(chuàng)新，房地產(chǎn)業(yè)也越來越受到歡迎，但是就目前而言，我國(guó)在房地產(chǎn)建筑工程中的項(xiàng)目管理做的并不是很全面，施工周期都比較長(zhǎng)，管理方法較落后。所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理就是在整個(gè)項(xiàng)目開始實(shí)行之前，對(duì)工作人員和工作流程有一個(gè)全面的組織和規(guī)范。這也是為了讓房地產(chǎn)建筑工程可以成功經(jīng)營(yíng)的一個(gè)前提和基礎(chǔ)。本文將從房地產(chǎn)建筑工程中的項(xiàng)目管理出現(xiàn)的問題探討其解決措施。

房地產(chǎn)；建筑工程；項(xiàng)目管理；方法探討

當(dāng)代社會(huì)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來越迅速，而房地產(chǎn)業(yè)是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成因素。我們必須保證時(shí)間、性能目標(biāo)和成本的統(tǒng)一性和一致性，才能保障房地產(chǎn)建筑工程可以順利進(jìn)行，才能保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

1　房地產(chǎn)建筑工程中項(xiàng)目管理的特點(diǎn)

1.1項(xiàng)目管理的科學(xué)性

系統(tǒng)理論作為房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)理論，必須要對(duì)系統(tǒng)的運(yùn)行進(jìn)行調(diào)整和控制，這樣才能使房地產(chǎn)建筑的項(xiàng)目管理系統(tǒng)具有開放性，才能實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的指標(biāo)。有目的性的根據(jù)現(xiàn)代的組織理論建立一個(gè)優(yōu)秀房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的組織團(tuán)隊(duì)，組織好房地產(chǎn)建筑內(nèi)部和外部的關(guān)系，提高項(xiàng)目管理的速度和準(zhǔn)確率，保證項(xiàng)目可以成功的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)[1]。

1.2項(xiàng)目管理的復(fù)雜性

房地產(chǎn)建筑本身包括的內(nèi)容和技術(shù)就非常復(fù)雜，工程的質(zhì)量、進(jìn)度和成本控制都是項(xiàng)目管理的內(nèi)容，是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的管理。房地產(chǎn)建筑的項(xiàng)目管理跨度大，時(shí)間長(zhǎng)。包括了開始工程中項(xiàng)目的選擇、決策，后來項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建筑的安裝，一直到建筑完成后效果和評(píng)價(jià)都是項(xiàng)目管理的組成部分。

1.3項(xiàng)目目標(biāo)的明確性

明確的目標(biāo)是每一個(gè)建筑工程的前提，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。施工時(shí)間、成本控制、質(zhì)量要求和性能的標(biāo)準(zhǔn)都是建筑工程的最終目標(biāo)。

1.4項(xiàng)目管理責(zé)任的明確性

為了確保房地產(chǎn)工程項(xiàng)目可以順利的進(jìn)行，最主要的方法就是嚴(yán)格的按照合同進(jìn)行實(shí)施，建立一個(gè)有效和能干的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)。在簽訂的工程建設(shè)合同上，要準(zhǔn)確的寫出項(xiàng)目管理人員應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，在項(xiàng)目實(shí)施期間，要相互的督查。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)要設(shè)置相關(guān)的部門和工作崗位，明確了解每個(gè)崗位的任務(wù)和權(quán)力，完善相應(yīng)的工作規(guī)范，這樣才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。

2　房地產(chǎn)建筑工程中項(xiàng)目管理存在的問題

2.1安全意識(shí)不強(qiáng)

施工人員的專業(yè)知識(shí)太少，不了解房地產(chǎn)建筑工程的危險(xiǎn)性。房地產(chǎn)建筑工程的其實(shí)是個(gè)危險(xiǎn)性很高的工作，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年房地產(chǎn)建筑行業(yè)的傷亡人數(shù)都很高。但是工作人員并沒有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，房地產(chǎn)建筑行業(yè)也沒有將它重視起來。所以需要讓施工、管理人員了解和認(rèn)識(shí)到這份工作的危險(xiǎn)性，了解應(yīng)該如何去預(yù)防、降低風(fēng)險(xiǎn)，還要加強(qiáng)房地產(chǎn)建筑行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)防知識(shí)的宣傳，讓工作人員了解到預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的重要[2]。施工方對(duì)施工人員也沒有進(jìn)行相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)培訓(xùn)，沒有正確的使用安全防護(hù)器具，這就使得施工場(chǎng)所經(jīng)常發(fā)生安全事故。由于沒有完善安全管理制度和安全施工的規(guī)章制度，一些工作經(jīng)驗(yàn)比較多的施工人員在進(jìn)行新技術(shù)和設(shè)備的操作時(shí)就會(huì)無視勞動(dòng)法律，以自己為主進(jìn)行違規(guī)的施工和指揮，從而導(dǎo)致工程的施工安全得不到保障。

2.2項(xiàng)目管理的認(rèn)識(shí)缺乏

在現(xiàn)代的社會(huì)上，房地產(chǎn)行業(yè)并沒有認(rèn)識(shí)和了解工程項(xiàng)目管理，一般情況下，只是依靠行政手段來進(jìn)行管理。對(duì)工程項(xiàng)目管理的實(shí)用性和重要性沒有一個(gè)準(zhǔn)確的了解，把項(xiàng)目管理和企業(yè)行政事務(wù)混為一體，不能區(qū)分。

2.3管理人員的整體素質(zhì)比較低

由于專業(yè)的學(xué)習(xí)知識(shí)不夠，使得大多數(shù)管理人員的專業(yè)知識(shí)很缺乏。建筑項(xiàng)目的管理是一項(xiàng)很細(xì)致的工作，工作人員的素質(zhì)不高，缺少系統(tǒng)和細(xì)致的專業(yè)知識(shí)，對(duì)自己所工作的行業(yè)和崗位了解不到位。對(duì)工程的施工沒有一個(gè)整體的規(guī)劃方案，在一些比較復(fù)雜的情況下，就不能準(zhǔn)確的判斷和做出應(yīng)對(duì)的方案。就目前而言，我國(guó)缺少高素質(zhì)、高能力、高經(jīng)驗(yàn)的管理人才，而且項(xiàng)目管理人員對(duì)軟件的操作能力也比較差。在我國(guó)還沒有一個(gè)完整的制度和體系來審查項(xiàng)目管理人員的專業(yè)知識(shí)，沒有具體的資格認(rèn)證方案。

2.4項(xiàng)目管理模式落后老化

由于項(xiàng)目管理思想太傳統(tǒng)、落后，依然以粗放型為主，沒有創(chuàng)新意識(shí)。房地產(chǎn)建筑工程的繁榮只存在于表面，在實(shí)際中，根本不能適應(yīng)工程的發(fā)展速度。

2.5項(xiàng)目管理體制不規(guī)范

項(xiàng)目管理體制不規(guī)范，施工人員就沒有需要遵守的標(biāo)準(zhǔn)，就會(huì)出現(xiàn)一些負(fù)責(zé)人沒有專業(yè)的職業(yè)資格就直接上崗，在施工的時(shí)候不注重質(zhì)量等問題出現(xiàn)，這不僅沒有保障企業(yè)的施工質(zhì)量和建設(shè)人員的安全，也會(huì)直接影響企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

2.6材料的管理沒有提前計(jì)劃

如果項(xiàng)目管理人員不提前對(duì)材料的供給作詳細(xì)的計(jì)劃，沒有提前進(jìn)行計(jì)算和購(gòu)置，就會(huì)出現(xiàn)工人無事可做，材料過期浪費(fèi)的狀況。不僅影響工程的施工時(shí)間，也增加了所需要的資金。

2.7質(zhì)量的管理不到位

由于項(xiàng)目工程的施工團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)不高，管理人員沒有充分的了解和熟悉電力施工行業(yè)，就沒辦法做好工程的質(zhì)量管理。一些偽劣的施工原材料就會(huì)流入施工場(chǎng)地。材料的采購(gòu)多少，施工人員的需求量，施工設(shè)備的配置都沒有一個(gè)詳細(xì)的計(jì)劃和了解。業(yè)主單位提出的施工質(zhì)量就不能得到保證[2]。一些采購(gòu)人員為了一己之私而偷工減料，使用“三無產(chǎn)品”，對(duì)原材料的質(zhì)量沒有進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)。還有的承辦商為了增加中標(biāo)的機(jī)會(huì)，加快施工速度，這樣就無法確保工程的質(zhì)量。

2.8項(xiàng)目成本不能有效的管理控制

房地產(chǎn)建筑的成本必須要得到有效的控制。在我們選購(gòu)原材料、機(jī)械設(shè)備和施工人員的時(shí)候，必須要仔細(xì)計(jì)算和考慮工程的需求。現(xiàn)在的很多項(xiàng)目工程的管理者都沒有節(jié)省的觀念，沒有基本的經(jīng)濟(jì)理念，不能將成本控制在一定的范疇之內(nèi)，這樣就加大了工程所需要的成本。管理者沒有提前對(duì)工程所需要的設(shè)備、材料和施工人員做一個(gè)系統(tǒng)的規(guī)劃，就會(huì)引發(fā)原材料購(gòu)置太多而浪費(fèi)，工作少施工人員多的狀況，這樣就大大的提升了項(xiàng)目工程的成本。

3　房地產(chǎn)建筑工程中項(xiàng)目管理問題的解決辦法

3.1完善工程項(xiàng)目管理的制度

由于無法可依、有法不依和執(zhí)法不嚴(yán)，我國(guó)的房地產(chǎn)建筑行業(yè)比較混亂，尤其在是項(xiàng)目管理方面沒有一個(gè)全面的系統(tǒng)。所以我們必須要建立和完善在房地產(chǎn)建筑行業(yè)的法律法規(guī)，不能在法律上出現(xiàn)漏洞，讓一些小人有機(jī)可乘。

3.2成本的控制

管理人員在完成項(xiàng)目工程的成本預(yù)測(cè)后，就要將實(shí)際的施工環(huán)境和施工操作方法結(jié)合起來，進(jìn)而完成施工期間的成本控制。人工所需費(fèi)用和施工的機(jī)械設(shè)備費(fèi)用對(duì)項(xiàng)目工程成本的控制都沒有太大的影響，出現(xiàn)波動(dòng)比較大的是工程材料的費(fèi)用。由于改變工程材料成本的因素很多，比如：市場(chǎng)的價(jià)格變化、施工的地理位置條件、施工的技術(shù)水平的高低，所以管理人員基本上就會(huì)從工程材料方面來控制成本。在實(shí)際施工之前，要認(rèn)真的閱讀設(shè)計(jì)資料，親自到現(xiàn)場(chǎng)勘察實(shí)際情況，結(jié)合實(shí)際情況制定出詳細(xì)的采購(gòu)計(jì)劃。將所有需要的原材料進(jìn)行統(tǒng)一的購(gòu)置，商家會(huì)給一些優(yōu)惠，這樣可以減少成本；在施工期間，管理人員要使用先進(jìn)的技術(shù)和施工方法最大限度的減少浪費(fèi)，派一些經(jīng)驗(yàn)豐富的的技術(shù)人員在關(guān)鍵位置進(jìn)行跟班，來降低施工不合理而造成的返工[3]。

3.3增加工程管理人員的專業(yè)知識(shí)

對(duì)于項(xiàng)目工程的管理人員不夠?qū)I(yè)的情況，我們要對(duì)管理人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。了解力工程的管理人員的自身基礎(chǔ)，制定相關(guān)的課程和內(nèi)容。定期的進(jìn)行培訓(xùn)和檢查，提高工程的管理人員的專業(yè)知識(shí)。給管理人員創(chuàng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境，工程的管理員工自己要有上進(jìn)心，積極的學(xué)習(xí)理論知識(shí)，不斷地積累工作經(jīng)驗(yàn)，提高自身的水平。

3.4引進(jìn)現(xiàn)代化的管理

現(xiàn)階段，我國(guó)的管理觀念都比較落后，所以我們要注重更新和引進(jìn)現(xiàn)代化的管理思想。推陳出新，運(yùn)用現(xiàn)代化的科技實(shí)現(xiàn)信息化的管理。未來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代管理開放性和靈活性，我們要根據(jù)實(shí)際的情況，制定相關(guān)的計(jì)劃，用最新的信息技術(shù)來建立管理系統(tǒng)。

4　結(jié)語

要想解決國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目管理出現(xiàn)的不足，我們必須增加管理人員的專業(yè)知識(shí)，提高工程的施工質(zhì)量，完善項(xiàng)目管理的法律法規(guī)，引進(jìn)國(guó)外信息化的先進(jìn)管理系統(tǒng)，這樣才能使我們的房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)越來越快速的發(fā)展。

[1]王小濤.房產(chǎn)開發(fā)中建筑工程的項(xiàng)目管理探討[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2011，6（21）：123.

[2]張博濤.建筑工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究——華城領(lǐng)秀Ⅱ期項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理[D].天津工業(yè)大學(xué)，2011，8（3）：336～339.

[3]陳華.論房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2011，5（11）：17.

[4]陽波，強(qiáng)茂山.中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)變革的機(jī)理初探[J].清華大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2012，48（3）：336～339.

[5]陳波濤.房地產(chǎn)建筑工程外墻打圍項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究——以成都新天地外墻打圍項(xiàng)目為例[D].電子科技大學(xué)，2010，4（11）：17.

TU712

A

1673-0038（2015）26-0213-02

2015-4-20

劉寧寧（1984-），女，碩士，主要從事房地產(chǎn)建筑工程管理工作。