房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響研究

林凱

（金旺角實(shí)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司　廣西南寧　530000）

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響研究

林凱

（金旺角實(shí)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司廣西南寧530000）

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的前期工程是相當(dāng)重要的，由于開(kāi)發(fā)單位來(lái)取得土地使用權(quán)以后，到工程項(xiàng)目正式開(kāi)始之前，開(kāi)發(fā)單位應(yīng)該將施工之前的報(bào)建工作做到位，這是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最為重要的一項(xiàng)工作，原本有很大一部分的開(kāi)發(fā)單位就是將前期報(bào)建工作作為外部協(xié)調(diào)工作，但是沒(méi)有從根本上意識(shí)到這項(xiàng)工作的重要性。然而，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，前期工程的重要意義逐漸凸現(xiàn)出來(lái)。

房地產(chǎn)；項(xiàng)目前期；開(kāi)發(fā)；影響

前言

通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分為以下幾個(gè)階段，分別為前期報(bào)批階段、建設(shè)施工階段與銷售服務(wù)，原本人們都是將建筑施工過(guò)程當(dāng)做是的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，這就導(dǎo)致了房屋工程在建立完成之后沒(méi)有辦法及時(shí)的賣出去，甚至有可能已經(jīng)賣出去了，然而，卻無(wú)法保證有著較高的價(jià)格，房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)無(wú)法提高，這是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法得到保證的關(guān)鍵，這種現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因是由于項(xiàng)目的前期工作沒(méi)有做到位而導(dǎo)致的，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期工作具體指的就是《施工許可證》辦理之前的一切工作，其也是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段一個(gè)不可獲取的重要部分。

1　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的立項(xiàng)報(bào)批階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的立項(xiàng)報(bào)批階段指的就是當(dāng)開(kāi)發(fā)商在取得建設(shè)用地以后，對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目展開(kāi)前期的策劃，需要注意的是，一個(gè)項(xiàng)目是否能夠順利的開(kāi)發(fā)出來(lái)，此階段的工作發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

對(duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，第一個(gè)階段，要將市場(chǎng)調(diào)研工作做到位，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研的具體資料對(duì)具體地點(diǎn)的環(huán)境進(jìn)行分析，了解到市場(chǎng)的盲點(diǎn)、根據(jù)其周圍的區(qū)域特點(diǎn)來(lái)展開(kāi)定位，比如，住宅要求市政的設(shè)置是不是趨于完善、生活技能是否齊全等等。

應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的具體資料，對(duì)工程項(xiàng)目的房型、面積大小以及建筑形態(tài)等等進(jìn)行確定，從住宅方面來(lái)說(shuō)，就其形態(tài)來(lái)看，主要包括高層、小高層、多層、低層等等。而從整個(gè)房型來(lái)看，則主要包括一室一衛(wèi)、兩室一衛(wèi)、兩室兩衛(wèi)、三室兩衛(wèi)等等，結(jié)合所處的具體位置來(lái)進(jìn)行建筑形態(tài)的確定，在房型方面，需要確定去各種房型的比例分配情況、每一種房型怎樣展開(kāi)面積的配比，這一系列因素的存在都在很大程度上影響著產(chǎn)品以后的興衰狀況、銷量狀況等等。如何才可以解決好這些因素之間的關(guān)聯(lián)，就應(yīng)該積極的做好市場(chǎng)調(diào)研工作，進(jìn)行市場(chǎng)情況的研究，不可以憑借著工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判定，應(yīng)該講實(shí)際的數(shù)據(jù)作為重要的參考資料，將市場(chǎng)需求作為其突破口，同時(shí)，再進(jìn)行針對(duì)性的市場(chǎng)評(píng)估。

結(jié)合各個(gè)方面的影響因素，來(lái)確定出最為科學(xué)合理的規(guī)劃方案，如果上述內(nèi)容已經(jīng)被確定下來(lái)，就已經(jīng)積極的組織進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，需要注意的是，對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)應(yīng)該盡量的超前，但是，不可以過(guò)分的超前，簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，就是要在了解到當(dāng)?shù)氐目驮匆约跋M(fèi)人員對(duì)此商品的接受程度才可以展開(kāi)設(shè)計(jì)，例如，該地塊已經(jīng)經(jīng)過(guò)了慎重考慮，最終決定是住宅用地，則應(yīng)該結(jié)合地塊的具體特征以及市場(chǎng)調(diào)研的相關(guān)資料，對(duì)住宅的具體類型進(jìn)行確定，是建立高層建筑、多層建筑，還是別墅等等，進(jìn)而再按照產(chǎn)品的具體類型來(lái)展開(kāi)科學(xué)合理的規(guī)劃，確定建筑的風(fēng)格。此外，還有一點(diǎn)需要注意的是，在與周邊樓盤(pán)進(jìn)行對(duì)比的時(shí)候，必須要有著一定的超前意識(shí)，同時(shí)也應(yīng)該確保能夠?yàn)槭袌?chǎng)所接受。

項(xiàng)目的規(guī)劃方案報(bào)批，當(dāng)項(xiàng)目的規(guī)劃方案已經(jīng)設(shè)計(jì)結(jié)束之后，就應(yīng)該及時(shí)的向政府主管單位來(lái)申請(qǐng)報(bào)批，此向工作的重點(diǎn)就要了解到和政府主管單位的談判，然而，不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)單位開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最根本性目標(biāo)就是要保證自身的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。方案設(shè)計(jì)的基本依據(jù)之一，就是要進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的確定，其對(duì)于容積率、綠化率、退紅線等技術(shù)指標(biāo)提出了相應(yīng)的規(guī)范與要求。通常情況下，房地產(chǎn)單位應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)效益的方面來(lái)考慮，要確保容積率的充分性，最好其要大于實(shí)際的規(guī)劃條件。然而，需要注意的是，對(duì)于綠化率、日照間距等指標(biāo)通常都要比設(shè)計(jì)條件要求的底線，這就需要政府方面的人員需要與房地產(chǎn)建設(shè)方這兩者之間進(jìn)行積極的溝通與談判，進(jìn)而使得規(guī)劃方案可以盡快的通過(guò)審批，此環(huán)節(jié)的工作具有著非常重要的意義，通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)提前做好相關(guān)人員的而培訓(xùn)，然后由他們來(lái)全權(quán)負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。

2　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的勘查設(shè)計(jì)階段

當(dāng)規(guī)劃方案通過(guò)報(bào)批以后，就應(yīng)該積極的展開(kāi)地質(zhì)勘察與施工圖紙的設(shè)計(jì)工作，目前，很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位都開(kāi)始從根本上認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)的關(guān)鍵意義，為了能夠盡可能的控制項(xiàng)目成本的投入，在項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)的過(guò)程當(dāng)中應(yīng)該科學(xué)合理的控制。

對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作展開(kāi)限額設(shè)計(jì)與獎(jiǎng)懲方案的設(shè)置，應(yīng)該積極的采取有效的措施來(lái)促進(jìn)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念的不斷提高，通常情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位都有固定的施工圖設(shè)計(jì)單位，因此，應(yīng)該最大限度的發(fā)揮這些單位的作用，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行合理的優(yōu)化，同時(shí)還應(yīng)該結(jié)合各個(gè)方面的因素進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的對(duì)比，在確保工程各方面的功能滿足要求的基礎(chǔ)之下，應(yīng)該從根本上發(fā)揮著設(shè)計(jì)人員的潛力，當(dāng)確保限定資金的基礎(chǔ)之下來(lái)確定出最為科學(xué)合理的設(shè)計(jì)。在此，需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)并不是盲目的控制工程的投資成本，還是力爭(zhēng)在最合理的投資成本之下來(lái)為工程項(xiàng)目創(chuàng)造最為理想的經(jīng)濟(jì)效益。

對(duì)于相對(duì)而言較為復(fù)雜的工程項(xiàng)目，則需要展開(kāi)設(shè)計(jì)監(jiān)理工作。當(dāng)前，設(shè)計(jì)監(jiān)理的重要作用正逐漸凸顯出來(lái)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，應(yīng)該積極的利用設(shè)計(jì)監(jiān)理的作用，來(lái)保證項(xiàng)目的質(zhì)量，對(duì)工程項(xiàng)目的成本進(jìn)行科學(xué)合理的控制。

3　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的招投標(biāo)階段

3.1招標(biāo)文件的編寫(xiě)

不管是公開(kāi)招標(biāo)還是邀請(qǐng)招標(biāo)，招標(biāo)文件為建筑項(xiàng)目施工指標(biāo)工作的重點(diǎn)，其不僅對(duì)編制標(biāo)底有著重要的影響，同時(shí)其對(duì)于投標(biāo)企業(yè)的報(bào)價(jià)也有著非常重要的影響。所以說(shuō)，招標(biāo)文件的具體內(nèi)容在很大程度上影響著招標(biāo)工作的效果，其也在很大程度上影響著工程的投資效益，需要注意的是，對(duì)于招標(biāo)文件的編制應(yīng)該安排公司的專業(yè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行編制，在招標(biāo)文件當(dāng)中，需要包含以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：招標(biāo)工程綜合說(shuō)明、招標(biāo)方式方法、施工材料的工藝方式、材料差價(jià)的處理手段、工程款項(xiàng)的支付手段等等。

3.2認(rèn)真審查圖紙，確保編制標(biāo)底的合理性

標(biāo)底所體現(xiàn)出來(lái)的是建筑工程產(chǎn)品的價(jià)格，其是按照目前正在實(shí)行的國(guó)家定額、費(fèi)用、材料價(jià)格等規(guī)定進(jìn)行計(jì)算，將施工能力當(dāng)做是標(biāo)底，應(yīng)該嚴(yán)格的遵循公平競(jìng)爭(zhēng)原則，進(jìn)行標(biāo)底的編制，需要注意的是，對(duì)于標(biāo)底的編制應(yīng)該有著充足的時(shí)間，對(duì)于工程量的計(jì)算應(yīng)該確保其準(zhǔn)備性，對(duì)于定額和材料的價(jià)格應(yīng)該確保其科學(xué)合理性。

3.3施工合同的簽訂

在招標(biāo)結(jié)束之后，施工合同的簽訂也是十分關(guān)鍵的一個(gè)步驟，在此期間，施工方與工程造價(jià)已經(jīng)確定下來(lái)，文章作者結(jié)合自身多年的工作經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)招標(biāo)文件的具體內(nèi)容來(lái)對(duì)中標(biāo)單位的投標(biāo)文件進(jìn)行認(rèn)真全面的審核，應(yīng)該從中去檢查去其與招標(biāo)文件存在著區(qū)別的地方，同時(shí)，和中標(biāo)單位來(lái)進(jìn)行積極的溝通與協(xié)調(diào)，適當(dāng)?shù)膶⒑贤瑑r(jià)款壓低。這對(duì)于降低工程的投資造價(jià)具有著非常重要的意義。在進(jìn)行項(xiàng)目報(bào)建的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行項(xiàng)目部的建立，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)展開(kāi)三通一平的工作，當(dāng)施工合同被簽訂下來(lái)以后，施工方進(jìn)入到施工現(xiàn)場(chǎng)就可以展開(kāi)施工。此外，對(duì)于質(zhì)量、安全監(jiān)督委托、施工許可證等流程可以交替的展開(kāi)，這樣一來(lái)，不僅可以提高項(xiàng)目報(bào)建的效率，還可以確保工程項(xiàng)目能夠在計(jì)劃的時(shí)間之內(nèi)完成。另外，在工程項(xiàng)目前期的施工階段，必須做好與外界的溝通與協(xié)調(diào)。

4　結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，將項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批階段、項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)階段與項(xiàng)目招投標(biāo)階段的工作做到位，同時(shí)，還需要積極的做好公共工作，進(jìn)而使得工程的施工質(zhì)量與進(jìn)度得到較好的保障，同時(shí)，還可以有效的控制項(xiàng)目的投入成本，樹(shù)立產(chǎn)品的品牌形象，促進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的不斷提高。

[1]張海清.中國(guó)知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)[D].上海交通大學(xué)，2009.

[2]高秀英.城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可持續(xù)發(fā)展理論與評(píng)價(jià)[D].西安建筑科技大學(xué)，2001.

[3]李靜.我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式探討[D].華東師范大學(xué)，2006.

[4]馬凌.關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可用融資方式的探討[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2006.

F293.3

A

1673-0038（2015）38-0171-02

2015-8-29

林凱（1983-），男，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作。