房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)量面積問(wèn)題的探討

黃瓊

（福州市房地產(chǎn)測(cè)繪處　福建　福州　350001）

房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)量面積問(wèn)題的探討

黃瓊

（福州市房地產(chǎn)測(cè)繪處福建福州350001）

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著住房制度改革以及政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，往往存在房產(chǎn)面積糾紛等問(wèn)題。房產(chǎn)測(cè)繪不僅是一門(mén)測(cè)繪科學(xué)的子學(xué)科，還是一套技術(shù)手段、一種服務(wù)。房產(chǎn)測(cè)繪成果一旦被房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)采用，便具有法律效力，成為房屋銷售、產(chǎn)權(quán)登記、處理產(chǎn)權(quán)糾紛、拆遷補(bǔ)償、房產(chǎn)稅費(fèi)征收的依據(jù)。

房產(chǎn)測(cè)繪；預(yù)算面積；實(shí)測(cè)面積

引言

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了日新月異的發(fā)展，房屋建筑面積的問(wèn)題越來(lái)越引起房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人的重視，消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證記載的面積（實(shí)測(cè)面積）與房屋銷售合同約定面積（預(yù)算面積）往往有所差異，這常常引起合同糾紛的重要原因之一?；诠ぷ鹘?jīng)驗(yàn)，筆者深入探討分析了實(shí)測(cè)和預(yù)測(cè)面積的差異及其原因，以及可能規(guī)避措施，有助于理解房地產(chǎn)及其房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的健康發(fā)展。

1　房屋預(yù)算面積和實(shí)測(cè)面積的區(qū)別

房屋預(yù)算面積：是指建筑物處于待建、在建狀態(tài)，還不具備實(shí)測(cè)條件下由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)依據(jù)經(jīng)建設(shè)規(guī)劃部門(mén)核審的施工圖進(jìn)行的預(yù)算，按圖采集數(shù)據(jù)，計(jì)算面積。共有部位的界定、功能區(qū)的劃分，設(shè)備房的使用情況等均為“按圖推演”而得，作為房屋銷售合同的約定面積使用。

房屋實(shí)測(cè)面積：是指建筑物建成竣工后，由房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和相關(guān)的房產(chǎn)面積計(jì)算規(guī)則，結(jié)合建設(shè)規(guī)劃審批材料，對(duì)建筑物進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)，繪制房產(chǎn)平面圖，計(jì)算房產(chǎn)面積。一經(jīng)房產(chǎn)行政管理部門(mén)的核定，產(chǎn)生法律效力，作為房屋產(chǎn)權(quán)登記、房款結(jié)算、稅費(fèi)征收的依據(jù)。

2　房屋預(yù)算面積和實(shí)測(cè)面積差異的原因分析

在實(shí)際施工過(guò)程中，由于房屋建設(shè)單位、施工企業(yè)技術(shù)、管理方面的原因，會(huì)導(dǎo)致房屋建成后的現(xiàn)狀與預(yù)測(cè)時(shí)所依據(jù)的設(shè)計(jì)圖紙不一致，引起房屋的預(yù)、實(shí)測(cè)建筑面積有所差異。房產(chǎn)測(cè)繪生產(chǎn)、管理方面的原因，也會(huì)影響房屋的預(yù)、實(shí)測(cè)建筑面積的準(zhǔn)確性。

2.1房產(chǎn)測(cè)繪單位規(guī)范執(zhí)行和管理不當(dāng)引起的面積的差異

（1）測(cè)繪規(guī)范的本身的不完善和可操作性不強(qiáng)引起的面積的差異。

目前，房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)執(zhí)行是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000），以及中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部1995年頒布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，和2002年頒布的《房屋權(quán)屬登記通知》。這些標(biāo)準(zhǔn)的頒布對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪順利實(shí)施起了重要作用，但不可否認(rèn)其中不少內(nèi)容相互矛盾不協(xié)調(diào)、可操作性差。如規(guī)范規(guī)定“斜面結(jié)構(gòu)屋頂高在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算”。實(shí)際工作中房屋樓板厚度和粉刷層這種特殊部位難以準(zhǔn)確量取，而很難界定。又如，結(jié)構(gòu)柱姓“公”還是姓“私”的問(wèn)題，《規(guī)范》沒(méi)有說(shuō)明。

（2）不同房產(chǎn)測(cè)繪單位對(duì)規(guī)范理解的不同，采用計(jì)算方法不同。

《規(guī)范》對(duì)房屋共有面積部位做了詳細(xì)舉例說(shuō)明，但分?jǐn)傇瓌t性的定義比較簡(jiǎn)單，就共有面積分?jǐn)偠裕謹(jǐn)偣灿忻娣e的范圍、層、功能區(qū)、幢的界限概念模糊。在具體分?jǐn)偟募?xì)節(jié)上往往取決于測(cè)繪作業(yè)人員對(duì)規(guī)范的認(rèn)知和理解。一般地按“誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偂痹瓌t，但是比例分?jǐn)偨Y(jié)果卻因不同測(cè)繪單位而大相徑庭。因此建議地方頒布《建筑面積計(jì)算實(shí)施細(xì)則》對(duì)各項(xiàng)建筑面積分?jǐn)傔M(jìn)行具體規(guī)定，以減少房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目的一案一議。

（3）對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪單位的管理不足降低了測(cè)繪成果的質(zhì)量。

隨著“測(cè)管分離”和測(cè)繪市場(chǎng)的準(zhǔn)入制，越來(lái)越多的測(cè)繪機(jī)構(gòu)開(kāi)始從事房產(chǎn)測(cè)繪工作。由于準(zhǔn)入條件未能很好控制，某些單位以減少檢查程序，減低成本，最后降低了測(cè)繪成果的質(zhì)量。

2.2施工工程中變更設(shè)計(jì)引起房屋的預(yù)、實(shí)測(cè)建筑面積有所差異

房屋銷售面積主要是依據(jù)經(jīng)規(guī)劃核審的施工圖進(jìn)行，但是不少開(kāi)發(fā)商為了謀取利益最大化，在房屋銷售以后存在不按原設(shè)計(jì)施工、擅自變更施工設(shè)計(jì)，打面積的擦邊球的行為，引起房屋的預(yù)、實(shí)測(cè)建筑面積有所差異。如開(kāi)發(fā)商常常以“美觀”、“安全”的理由將規(guī)劃設(shè)計(jì)為非封閉的陽(yáng)臺(tái)，在實(shí)際施工過(guò)程中將陽(yáng)臺(tái)改為全封閉，按全面積計(jì)算面積，在向購(gòu)房者交房時(shí)要求補(bǔ)交房款。又如部分開(kāi)發(fā)商在施工過(guò)程中將建筑設(shè)計(jì)的“死角”，沒(méi)有使用功能的部位變更為公共面積，擴(kuò)大了公共分?jǐn)偯娣e。若供小區(qū)使用的設(shè)備用房，按《規(guī)范》不被分?jǐn)?，?shí)測(cè)時(shí)這一設(shè)備用房變更為僅供本幢使用設(shè)備用房，那么該設(shè)備用房要被分?jǐn)傊帘敬备鲉卧?，從而引起各單元的共有面積會(huì)增大。

2.3建筑施工偏差引起的面積差異

當(dāng)今，建設(shè)施工企業(yè)的從業(yè)人員大多數(shù)是以農(nóng)民為主，多數(shù)沒(méi)有接受扎實(shí)專業(yè)培訓(xùn)，人員流動(dòng)性大，由于管理不到位，容易在尺寸放線、模板定位等環(huán)節(jié)違規(guī)操作，出現(xiàn)滲漏和失誤形成施工誤差?？偨Y(jié)起來(lái)，由于人員施工誤差和偏差，從而引起房屋的預(yù)、實(shí)測(cè)建筑面積有所差異的主要因素有以下幾種：

（1）不按圖施工，建筑物的實(shí)際長(zhǎng)度和寬度增大或減小，從而引起建筑面積增大或減小。

（2）建筑物的粉刷層的厚度增大或減小，從而引起整幢的建筑外半墻增大或減小。

（3）房屋單元間的分割墻實(shí)地發(fā)生了偏移，從而引起房屋套內(nèi)建筑面積增大或減小。

（4）幢的垂直通道和過(guò)道、設(shè)備用房尺寸發(fā)生偏差，會(huì)引共有面積的增大或減小，則各單元的分?jǐn)偯娣e會(huì)增大或減。

2.4不同的行業(yè)的建筑面積計(jì)算規(guī)則引起的不同的面積結(jié)果

實(shí)際工作中，我們經(jīng)常會(huì)遇到不同的行業(yè)執(zhí)行不同的建筑面積計(jì)算規(guī)則。我們現(xiàn)行使用的計(jì)算建筑面積規(guī)則有2套規(guī)范，房產(chǎn)管理部門(mén)的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和建設(shè)管理部門(mén)的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》。前者適用于房產(chǎn)管理部門(mén)使用；后者適用于適用于新、擴(kuò)、改建的工業(yè)與民用建筑工程的面積計(jì)算。兩套規(guī)則間存在有不同之處，如非封閉陽(yáng)臺(tái)的計(jì)算，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定非封閉陽(yáng)臺(tái)一律半面積計(jì)算面積，而《建筑面積計(jì)算規(guī)則》規(guī)定1.8m內(nèi)半面積計(jì)算面積，1.8m外全面積計(jì)算面積?？梢?jiàn)，由于行業(yè)各自執(zhí)行的規(guī)則不同，同樣的陽(yáng)臺(tái)所算的建筑面積也不同。

3　避免面積差異的可用措施

3.1積極推行房產(chǎn)測(cè)繪工作的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化軟件作業(yè)

房產(chǎn)測(cè)繪行政管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有相關(guān)的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，引用國(guó)家測(cè)繪地理信息管理標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄖ厣L(fēng)格專門(mén)編制一套房產(chǎn)測(cè)繪軟件；拓寬計(jì)算機(jī)技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)字化、智能化領(lǐng)域的運(yùn)用。由于軟件具有出圖快、計(jì)算準(zhǔn)確、處信息儲(chǔ)量大的特點(diǎn)，可以實(shí)現(xiàn)圖紙尺寸自動(dòng)生成，面積自動(dòng)計(jì)算，面積分?jǐn)傋詣?dòng)進(jìn)行、形成成果表格簡(jiǎn)潔一致，從而解決規(guī)則口徑掌握不一，產(chǎn)生偏差的現(xiàn)象。軟件還能通過(guò)設(shè)置超限指標(biāo)，具備較強(qiáng)的自檢功能，確保不重復(fù)分?jǐn)?，不漏?xiàng)分?jǐn)偂?/p>

另一方面軟件還可以提供詳細(xì)的分?jǐn)傔^(guò)程資料，以便房產(chǎn)行政管理部門(mén)、消費(fèi)者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清晰分?jǐn)傔^(guò)程及其邏輯。同時(shí)，這樣測(cè)繪資料按照規(guī)定的程序流動(dòng)，記錄下工作人員的姓名，時(shí)限，完成情況，也保證各個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)繪成果質(zhì)量。

3.2加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目施工變更的管理

建設(shè)規(guī)劃審批部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的監(jiān)督、協(xié)調(diào)的力度。建設(shè)規(guī)劃審批部門(mén)在接受申報(bào)和審批項(xiàng)目時(shí)可以引入建筑施工圖審圖、規(guī)劃方案專家論證等制度。確保規(guī)劃施工方案的優(yōu)化，盡量減少建筑施工過(guò)程中的變更。當(dāng)工程因涉及結(jié)構(gòu)、功能變化較大者，應(yīng)按時(shí)向建設(shè)規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)規(guī)劃變更。對(duì)于未嚴(yán)格按照規(guī)劃審批擅自變更，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)不予進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收，如確需變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)按《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定征得購(gòu)房者同意。規(guī)劃管理部門(mén)在規(guī)劃審批和驗(yàn)收時(shí)，都應(yīng)以測(cè)繪單位預(yù)測(cè)和時(shí)間面積為準(zhǔn)。

3.3加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售管理，建立房產(chǎn)測(cè)繪成果的公示制度

房地產(chǎn)行政管理部門(mén)統(tǒng)一在政務(wù)信息網(wǎng)上將房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供的房屋預(yù)測(cè)成果和實(shí)測(cè)成果進(jìn)行公示，包括房產(chǎn)分層分戶平面圖，共有面積分?jǐn)偸疽鈭D、面積計(jì)算過(guò)程表、開(kāi)發(fā)單位，測(cè)繪單位等內(nèi)容，通過(guò)在網(wǎng)上對(duì)詳細(xì)的測(cè)繪成果進(jìn)行公示和公開(kāi)查閱，監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投機(jī)取巧的不當(dāng)行為，督促了房地產(chǎn)測(cè)繪單位及其人員執(zhí)法行為，方便了消費(fèi)者，切實(shí)的保護(hù)了相關(guān)權(quán)利人的知情權(quán)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，測(cè)繪成果公示有利于提高測(cè)繪工作透明度，是一項(xiàng)有效的監(jiān)督制約制度。

4　總結(jié)

房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)要求從業(yè)人員有高度的責(zé)任心的行業(yè)，測(cè)繪成果具有較強(qiáng)的技術(shù)性和鮮明的政策性和法律效力。測(cè)繪單位要成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者和房地產(chǎn)行政管理部門(mén)之間的橋梁。以創(chuàng)新、開(kāi)放的眼光對(duì)待房產(chǎn)測(cè)量問(wèn)題，把質(zhì)量保證措施落實(shí)到工作的每個(gè)細(xì)節(jié)。樹(shù)立公正、守法、成信的理念。隨著房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的進(jìn)一步的發(fā)展，測(cè)繪理論、測(cè)繪技術(shù)的不斷完善，一定會(huì)形成一套完整、嚴(yán)密的建筑物面積計(jì)算的好辦法，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

[1]國(guó)家測(cè)繪局測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)化研究所，南京市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處等單位.《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范第一單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》（GB/17986.1-2000）[S].北京：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2000.

[2]陳瑋，林平國(guó).政府職能轉(zhuǎn)變與房產(chǎn)測(cè)繪體制改革[D].廈門(mén)大學(xué)，2005.

[3]張洪升.樹(shù)狀圖應(yīng)用于房產(chǎn)公用面積分級(jí)公攤系統(tǒng)設(shè)計(jì)[J].測(cè)繪科學(xué)，2008，32（4）：132～134.

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