打通商品房和安置房轉(zhuǎn)換通道的對(duì)策思考

陳海英

（莆田市房屋征收辦公室　福建莆田　351100）

打通商品房和安置房轉(zhuǎn)換通道的對(duì)策思考

陳海英

（莆田市房屋征收辦公室福建莆田351100）

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)一體化建設(shè)全面加快，傳統(tǒng)的房屋征收安置措施逐漸表現(xiàn)出與建設(shè)回遷時(shí)限、群眾住房需求或地方政府財(cái)政能力等方面不相適應(yīng)的現(xiàn)象，打通商品房和安置房轉(zhuǎn)換通道，實(shí)現(xiàn)住房安置模式的轉(zhuǎn)變，有利于加快改變棚戶區(qū)（危舊房）改造建設(shè)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，有利于打破傳統(tǒng)二元化的城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀。國(guó)家和省出臺(tái)了關(guān)于轉(zhuǎn)變住房安置模式的若干指導(dǎo)性實(shí)施意見(jiàn)，在實(shí)際的實(shí)施過(guò)程中，引導(dǎo)打通商品房和安置房轉(zhuǎn)換應(yīng)在依法依規(guī)的前提下，從可行和效率方面思考如何有效推進(jìn)棚改住房安置措施。本文闡述商品房轉(zhuǎn)為安置房的背景及重要意義，分析其轉(zhuǎn)化過(guò)程中面臨的問(wèn)題，重點(diǎn)探討如何推進(jìn)商品房和安置房轉(zhuǎn)換的對(duì)策思路和可行措施，為我國(guó)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)及經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展提供一些參考。

商品房；安置房；轉(zhuǎn)化；對(duì)策

在中國(guó)城鎮(zhèn)化不斷發(fā)展的背景之下，大量的城市建設(shè)用地要靠房屋征收來(lái)完成，加快推進(jìn)對(duì)房屋征收居民進(jìn)行合理安置成為政府工作重點(diǎn)，在傳統(tǒng)大量安置房建設(shè)和使用的過(guò)程中，政府指導(dǎo)和控制安置房的建設(shè)和使用，由于地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)水平不一而足，安置房建設(shè)在回遷時(shí)限、住宅品質(zhì)、戶型結(jié)構(gòu)等方面逐漸不能滿足群眾的需求，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求是長(zhǎng)期的，穩(wěn)定的，它能積極帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和具體產(chǎn)品的供給[1]。在安置房建設(shè)滯后和房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和發(fā)展的情況下，政府創(chuàng)新地提出，轉(zhuǎn)變住房安置措施模式，打通商品房轉(zhuǎn)為安置房的通道，一方面有利于解決安置房建設(shè)和使用中存在的大量問(wèn)題，一方面有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展。

1　商品房轉(zhuǎn)為安置房的背景及意義

1.1商品房轉(zhuǎn)為安置房的背景

近年來(lái)，國(guó)家大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，“十二五”規(guī)劃期間我國(guó)計(jì)劃建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬(wàn)套（戶），2014年底全國(guó)棚戶區(qū)改造戶數(shù)涉及約470萬(wàn)戶，加快城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展和棚戶區(qū)改造安置必然成為城鎮(zhèn)發(fā)展過(guò)程中并行的重大舉措。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展不斷深入，越來(lái)越大規(guī)模的保障性安居工程決定了棚戶區(qū)改造的安置房源不僅僅限定在政府直接出資主持建設(shè)的，也可以通過(guò)有效的貨幣化機(jī)制組織棚戶區(qū)的居民進(jìn)行有效的回遷[2]。在這樣的情況下，政府可以指導(dǎo)應(yīng)接受保障的家庭到房地產(chǎn)市場(chǎng)上去購(gòu)買(mǎi)，政府通過(guò)資金的補(bǔ)貼來(lái)實(shí)現(xiàn)基本的保障。更重要的是政府可以在市場(chǎng)情況允許的背景下，可以購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)上的商品房來(lái)進(jìn)行安置，合理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，從而將商品房有效轉(zhuǎn)化為安置房。

1.2商品房轉(zhuǎn)為安置房的重要意義

在目前的城市商品房供應(yīng)過(guò)剩的情況下，將商品房轉(zhuǎn)為政府需要的安置房用于安置拆遷的居民，使其日常生活能夠正常進(jìn)行。這樣的轉(zhuǎn)換方式能使企業(yè)、政府以及老百姓等多方面獲得更大的效益，實(shí)現(xiàn)不同程度的共贏。

在城市棚戶區(qū)改造的過(guò)程中，政府基于市場(chǎng)發(fā)展的變化，出臺(tái)一系列政策，要求在一定的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中要充分發(fā)揮其市場(chǎng)的作用，將安置房的建設(shè)同普通的商品房建設(shè)進(jìn)行比較，創(chuàng)造性的提出將商品房轉(zhuǎn)為安置房，推動(dòng)棚戶區(qū)改造的發(fā)展進(jìn)程，具有非常重要的意義。

（1）政府將商品房轉(zhuǎn)化為安置房能有效縮短棚戶區(qū)改造的過(guò)渡期。在城鎮(zhèn)化建設(shè)的過(guò)程中，棚戶區(qū)的改造是其發(fā)展的重要內(nèi)容，從拆遷再到搬入需要兩三年的時(shí)間進(jìn)行，而將市場(chǎng)上的商品房轉(zhuǎn)為安置房可以大大縮短棚戶區(qū)改造的過(guò)期，其發(fā)展的速度加快。

（2）政府通過(guò)相關(guān)政策的指導(dǎo)，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房可以為棚戶區(qū)改造中的安置戶提供更多選擇的機(jī)會(huì)。在過(guò)去的棚戶區(qū)改造過(guò)程中，一般對(duì)群眾都是采用就地安置的方法進(jìn)行管理的。而新階段政府回購(gòu)商品房，將其有效轉(zhuǎn)化為安置房，這些商品房可以為安置戶提供更多的選擇機(jī)會(huì)，促使群眾生活水平的提高。

（3）將商品房轉(zhuǎn)化為安置房是在棚戶區(qū)改造的過(guò)程中逐漸發(fā)展來(lái)的。它能避免在棚戶區(qū)改造過(guò)程中出現(xiàn)復(fù)雜的矛盾。政府回購(gòu)商品房，將其轉(zhuǎn)化為安置房，進(jìn)行一次性的分配安置，有效安撫群眾的情緒，避免在安置的過(guò)程中出現(xiàn)補(bǔ)貼上的問(wèn)題，導(dǎo)致多種矛盾的形成。

（4）將商品房轉(zhuǎn)化為安置房能減少貧困人員的不斷出現(xiàn)。政府指導(dǎo)進(jìn)行安置的商品房同就地安置相比，能使不同的群眾分散在貧富差距不大的區(qū)域內(nèi)，可以有效防止出現(xiàn)貧困人員聚集的現(xiàn)象。

在不同的棚戶區(qū)改造中，我們要積極響應(yīng)國(guó)家的政策號(hào)召，在房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和的情況下，在棚戶區(qū)建設(shè)努力發(fā)展的背景下，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，具有上述重要的意義。

2　商品房在轉(zhuǎn)為安置房的過(guò)程中存在的問(wèn)題

現(xiàn)階段我國(guó)部分城市的棚戶區(qū)改造已經(jīng)在政府的指導(dǎo)下將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，進(jìn)行大面積的棚戶區(qū)改造。在商品房轉(zhuǎn)為安置房的過(guò)程中取得了一些成績(jī)，但也存在一些較為突出的問(wèn)題。

2.1無(wú)法落實(shí)商品房的房源，安置房存在極大的不確定性

在國(guó)家積極推進(jìn)將商品房轉(zhuǎn)化為安置房的計(jì)劃后，對(duì)建設(shè)專(zhuān)門(mén)的安置性住房的決定逐漸減少。政府通過(guò)購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)上的商品房，將其作為安置房分配給棚戶區(qū)改造的用戶，積極解決群眾的住房問(wèn)題，也推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

但是由于市場(chǎng)不確定性，政府的宏觀調(diào)控將商品房轉(zhuǎn)為安置房，但在實(shí)際的操作過(guò)程中，大部分商品房的房源是及其不穩(wěn)定的，開(kāi)發(fā)商基于利益的誘惑，在與政府的協(xié)商合作中很容易出現(xiàn)開(kāi)空頭支票的現(xiàn)象，這樣的利益誘惑是商品房的房源無(wú)法有效落實(shí)[3]，因此，對(duì)棚戶區(qū)拆遷群眾承諾的安置也就無(wú)從談起。

2.2商品房招標(biāo)存在暗箱操作的現(xiàn)象，其定價(jià)不穩(wěn)定

在商品房轉(zhuǎn)為安置房之前，政府要積極籌備對(duì)商品房的招標(biāo)和定價(jià)事宜。按照一定的流程順序一步一步將商品房轉(zhuǎn)化為安置房。

現(xiàn)階段，一些地方政府在商品房轉(zhuǎn)為安置房的過(guò)程中，不按照流程順序進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，定價(jià)，在操作上存在一定的灰色交易。盡管?chē)?guó)家在眼里打擊腐敗，但是房地產(chǎn)業(yè)的工程招標(biāo)依然灰色交易，用來(lái)作為安置房使用的商品房在政府的需求下，價(jià)格會(huì)出現(xiàn)不同程度的變化，其定價(jià)及其不穩(wěn)定。

2.3缺乏鼓勵(lì)機(jī)制，得不到群眾的支持和理解，影響城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程

政府在安置棚戶區(qū)群眾的過(guò)程中，對(duì)商品房的需求，一方面是為了加快城鎮(zhèn)化的建設(shè)步伐，另一方面是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的積極健康發(fā)展。然而在商品房市場(chǎng)，大量的房屋建筑最初并不是為棚戶區(qū)改造而建造的，采取商品房或貨幣化安置必然直接改變了房屋征收群眾的生產(chǎn)生活環(huán)境和一系列配套因素，在政府啟動(dòng)調(diào)查摸底工作時(shí)，受制于根深蒂固的傳統(tǒng)觀念，加上缺乏激勵(lì)和優(yōu)惠機(jī)制，群眾往往不愿意放棄自己的房屋而采取貨幣化安置，加劇了征遷矛盾，影響了城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程。

3　打通商品房轉(zhuǎn)化成安置房的方法及對(duì)策

分析商品房轉(zhuǎn)為安置房過(guò)程中存在的問(wèn)題，尋求解決其問(wèn)題的方法及對(duì)策，能推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進(jìn)房地也的發(fā)展。打通商品房轉(zhuǎn)為安置房的實(shí)施模式，可以從以下幾個(gè)思路入手：

3.1按照商品房轉(zhuǎn)為安置房的操作流程執(zhí)行操作，避免灰色交易

政府對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)要遵守一定的原則，結(jié)合安置的具體需求，對(duì)市場(chǎng)上的房屋進(jìn)行全面的了解和評(píng)估。從對(duì)房屋的招標(biāo)、定價(jià)、購(gòu)買(mǎi)方式等方面逐一制定細(xì)則展開(kāi)工作[4]。政府在具體實(shí)施時(shí)應(yīng)制定實(shí)施細(xì)則，細(xì)化規(guī)定公告、招標(biāo)、評(píng)估、談判及簽訂合同等環(huán)節(jié)，嚴(yán)格做好相關(guān)信息公開(kāi)，接受社會(huì)監(jiān)督，杜絕不正當(dāng)?shù)氖址▍⑴c招標(biāo)、灰色交易等現(xiàn)象。

3.2嚴(yán)格執(zhí)行評(píng)估程序，確保商品房符合住房安置需求

對(duì)商品房的評(píng)估應(yīng)采取“背靠背”方式，統(tǒng)購(gòu)單位根據(jù)談判和評(píng)估結(jié)果，結(jié)合房屋征收安置實(shí)際需求，建議按照價(jià)格就低、位置就近的原則，委托2家以上專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)分別對(duì)擬統(tǒng)購(gòu)商品房的數(shù)量、質(zhì)量、戶型比例及單價(jià)進(jìn)行綜合評(píng)估，所形成的評(píng)估報(bào)告應(yīng)提交專(zhuān)家委員會(huì)論證，在簽訂合同前應(yīng)嚴(yán)格履行公示和聽(tīng)證程序。

3.3與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂房源保證協(xié)議，保證商品房的房源

政府對(duì)安置房的調(diào)整和控制是促進(jìn)安置工作順利進(jìn)行的重要手段。由于市場(chǎng)利益不斷變化，政府在于房地產(chǎn)商合作將商品房轉(zhuǎn)為安置房的過(guò)程中，為了保障房源的穩(wěn)定，政府和開(kāi)發(fā)商之間要簽訂有效的協(xié)議，并在約定的時(shí)限內(nèi)報(bào)送當(dāng)?shù)胤课萁灰讬C(jī)構(gòu)備案，防止開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)。

3.4積極采取激勵(lì)措施，推動(dòng)被征收人選擇貨幣化安置

地方政府應(yīng)結(jié)合自身財(cái)力，根據(jù)實(shí)際情況制定，制定相關(guān)激勵(lì)制度。①被征收人的房屋是由于政府城鎮(zhèn)化建設(shè)征收導(dǎo)致滅失，筆者認(rèn)為對(duì)安置房按二套房認(rèn)定有失公平，對(duì)選擇取貨幣補(bǔ)償購(gòu)買(mǎi)商品房的，建議按首套房予以認(rèn)定并享受相應(yīng)政策；②嚴(yán)格界定鼓勵(lì)措施適用范圍，如在規(guī)定時(shí)限內(nèi)簽約及購(gòu)買(mǎi)商品房的，在貨幣補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上給予一定數(shù)量的貨幣獎(jiǎng)勵(lì)，具體實(shí)施建議從住房公攤補(bǔ)償、物業(yè)維修基金減免及特殊困難補(bǔ)助等方面入手實(shí)施；③從被征收人的戶籍落戶、子女就學(xué)、勞動(dòng)就業(yè)及社會(huì)保障等方面出臺(tái)相關(guān)激勵(lì)制度，減輕離地進(jìn)城農(nóng)村居民負(fù)擔(dān)。

3.5搭建被征收人選購(gòu)商品房服務(wù)平臺(tái)，滿足多層次住房安置需求

鼓勵(lì)信譽(yù)良好的房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入服務(wù)平臺(tái)發(fā)布相關(guān)房源信息，進(jìn)行項(xiàng)目對(duì)接。按照自愿原則，地方政府組織采取貨幣化安置的被征收群眾向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)商品房，所進(jìn)入平臺(tái)的房地產(chǎn)或中介機(jī)構(gòu)與服務(wù)平臺(tái)簽訂承諾給予一定優(yōu)惠的“團(tuán)購(gòu)價(jià)”協(xié)議。筆者認(rèn)為地方政府除了要制定入圍規(guī)則外，應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)管職能，嚴(yán)格審查入圍機(jī)構(gòu)的條件和相關(guān)房源信息的準(zhǔn)確性和可靠性，對(duì)后續(xù)結(jié)果進(jìn)行跟蹤督促。

4　結(jié)語(yǔ)

在城鎮(zhèn)化深入發(fā)展的背景之下，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整和對(duì)棚戶區(qū)改造的過(guò)程中將兩者集合在一起，出臺(tái)相應(yīng)的政策措施將商品房轉(zhuǎn)為安置房，明確其轉(zhuǎn)化的重要意義，分析騎在轉(zhuǎn)化過(guò)程中存在的問(wèn)題，積極尋求其解決方法和措施，能有效推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

[1]潘明.如何處置"村轉(zhuǎn)居"后村集體資產(chǎn)[J].黨政論壇，2010（8）：51～53.

[2]孔秋涼.安置房與商品房“同質(zhì)化”的實(shí)踐——江陰市普惠苑九期拆遷安置小區(qū)簡(jiǎn)介[J].城市建筑，2013（16）：292.

[3]聞之.商品房轉(zhuǎn)安置房利于消化存量房[J].時(shí)代金融（上旬），2015（3）：62～64.

[4]葛豐.地方政府統(tǒng)購(gòu)商品房要過(guò)三道坎[J].中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊，2015（6）：2.

[5]葉檀.回購(gòu)商品房充當(dāng)保障房看上去很美[J].理財(cái)，2015（3）：10.

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2015-8-26