淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目物資采購管理

劉正

（桂林市安廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 廣西桂林市 541000）

淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目物資采購管理

劉正

（桂林市安廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 廣西桂林市 541000）

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成中，一般的建筑材料占其全部工程費用中的65～75%，可見其是耗費資金較多的環(huán)節(jié)之一，工程材料的采購管理大大影響著工程項目的成本和利潤。本文將結(jié)合實際相關(guān)工作經(jīng)驗，簡要分析房地產(chǎn)開放項目中物資采購管理方面的控制，旨在給開發(fā)企業(yè)提供一定的幫助。

房地產(chǎn)；開發(fā)項目；物資采購

房地產(chǎn)企業(yè)和開放項目的物資采購的內(nèi)容相對廣泛，其主要指的是為保證房地產(chǎn)相關(guān)開發(fā)項目的正常運行，對所需物資進行采購。房地產(chǎn)開發(fā)項目的物資采購范圍主要包括咨詢服務(wù)的采購、工程采購和材料設(shè)備采購。咨詢服務(wù)的采購即為對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所需的技術(shù)性文件及咨詢服務(wù)進行采購活動，其包括地質(zhì)勘察合同、設(shè)計合同、招標(biāo)代理合同、監(jiān)理合同、審計合同等，咨詢服務(wù)主要具有相對產(chǎn)品無形性的特點；工程采購指的是對房地產(chǎn)開發(fā)項目中建設(shè)所需的各種總包、分包和其它工程的合同進行采購；材料設(shè)備的采購指的是對合同中的具體設(shè)備及材料進行采購。

1 開發(fā)項目物資采購管理工作的重要性

1.1 控制開發(fā)建設(shè)成本，節(jié)約建設(shè)資金

物資采購是構(gòu)成整體開發(fā)項目的物質(zhì)基礎(chǔ)，應(yīng)用量大，經(jīng)濟性強，直接影響開發(fā)項目的整體造價。一般工程建設(shè)費用在其總造價中，物資采購費用應(yīng)占造價的60%以上。因此，物資采購是否經(jīng)濟適用，對控制開發(fā)建設(shè)成本、節(jié)約建設(shè)資金起著重要的作用。

1.2 保證開發(fā)項目質(zhì)量，提高資金使用效益

采購質(zhì)量優(yōu)良的物資，一方面可以規(guī)避價格風(fēng)險，使其價格達到最低或較低水平，從而可以有力地保證開發(fā)項目工程的總體質(zhì)量，提高投入資金的使用效益。

1.3 強化物資采購管理，從容應(yīng)對市場調(diào)整

面對2009年國內(nèi)外諸多不確定因素，我們開發(fā)企業(yè)如果僅僅依賴于國家和地方的救市政策是不行的，還要從自身的管理下功夫，選擇強化物資采購管理作為切入點不失為一個有效的選擇。

2 物資采購管理工作可分三個階段，每一階段、每一環(huán)節(jié)都非常重要

通過工作實踐，筆者認為采購管理工作可以分為事前、事中、事后三個管理階段。事前管理包括物資供應(yīng)商（材料設(shè)備）的登記備案、采購信息的提交、初步詢價、對生產(chǎn)廠家、樣板工程、售后服務(wù)機構(gòu)的考察、采購方式的選擇、采購文件及評審辦法的編制、采購信息的公布、征求有關(guān)單位意見、邀請監(jiān)察部門進行監(jiān)督、對擬參加采購活動的供應(yīng)商進行資格審查等采購前期的準備工作；事中管理主要包括評審專家抽選、組建評審工作的領(lǐng)導(dǎo)小組、采購工作評審、匯報采購結(jié)果、中標(biāo)人的確定、發(fā)布中標(biāo)的通知等采購相關(guān)的具體執(zhí)行及實施工作；事后管理主要包括合同簽訂、變更、審核付款、現(xiàn)場到貨驗收和最終調(diào)試、履行監(jiān)督合同、處理合同糾紛等在確定中標(biāo)人后的相關(guān)工作。此三個階段的管理工作，每一階段都十分重要，因此每個環(huán)節(jié)都不可麻痹大意，導(dǎo)致漏洞出現(xiàn)。這也就需要執(zhí)行該工作的經(jīng)辦人員機管理人員認真做好本職工作，杜絕各種不良思想及行為，特別是腐敗現(xiàn)象。

2.1 事前管理是整個采購工作的基礎(chǔ)

萬事開頭難，事前管理是采購工作中的第一階段。通過對事前的各項工作進行認真科學(xué)的管理，則可合理規(guī)避采購廢熱風(fēng)險，還能提高采購效率，確保事中、事后管理等采購工作的順利進行。事前管理主要應(yīng)該注意三點：

2.1.1 采購文件的編制

（1）采購文件中的各項技術(shù)標(biāo)準應(yīng)當(dāng)符合國家強制性標(biāo)準，不應(yīng)設(shè)立不合理的條件或者條款（例如：有傾向性或歧視性、要求或標(biāo)明特定的供應(yīng)商或者產(chǎn)品以及含有排斥潛在供應(yīng)商的其他內(nèi)容）；

（2）在編制采購文件中對擬采購的產(chǎn)品進行檔次定位時，要注意優(yōu)先采購國內(nèi)的產(chǎn)品和環(huán)保、節(jié)能產(chǎn)品，鼓勵和促進民族工業(yè)和國內(nèi)中小企業(yè)的發(fā)展；

（3）由于工程用物資（材料設(shè)備）的采購時間一般都要求的十分緊張，在編制文件上有可能存在提出的技術(shù)要求和質(zhì)量標(biāo)準有偏差、不夠完善等問題，需要在談判過程中去完善、修改，這就導(dǎo)致可能會出現(xiàn)一次采購不成變成二、三次采購的重復(fù)勞動。要解決這個問題：①需要在編制采購文件時與監(jiān)理公司、設(shè)計院等有關(guān)單位共同商定相關(guān)條款；②由技術(shù)部門對采購文件認真審核；③組織技術(shù)交流會、產(chǎn)品推介會等活動，增加對產(chǎn)品及供應(yīng)商的了解和認識。

2.1.2 考察工作

在對供應(yīng)商的資格審查過程中，一般是停留在表面上：只是單純的審核投標(biāo)文件。由此可能會導(dǎo)致一些參差不齊的產(chǎn)品入圍參與采購工作，這對評審工作造成很大麻煩：①有些價格低、質(zhì)量差的產(chǎn)品在投標(biāo)過程中如果未能中標(biāo)，他會質(zhì)疑：我們的產(chǎn)品價格最低，為什么不中標(biāo)？②有些價格高、質(zhì)量好的產(chǎn)品在投標(biāo)過程中如果未能中標(biāo)，他也會質(zhì)疑：我們的產(chǎn)品和別的產(chǎn)品一起投標(biāo)明顯不利，奔馳車和捷達車能是一個價位嗎？如果這兩頭的產(chǎn)品中標(biāo)，一類是產(chǎn)品價格低但質(zhì)量差，一類是產(chǎn)品質(zhì)量好但價格高，都不好解釋。因此，在采購的前期，一定要對不熟悉的產(chǎn)品及供應(yīng)商進行考察工作，這一方面能增加對產(chǎn)品的質(zhì)量、性能及供應(yīng)商的綜合實力等各方面的了解，有利于明確采購產(chǎn)品定位及相關(guān)技術(shù)要求，保證質(zhì)量和檔次基本一致的供應(yīng)商參與投標(biāo)；另一方面能夠貨比三家，對采購文件進行完善，從而在采購工作中占據(jù)主動地位，避免被虛假現(xiàn)象蒙蔽，在一定的程度上避免了采購的風(fēng)險。

2.1.3 采購方式的選擇

采購方式需主要以公開招標(biāo)的采購方式。在選擇采購方式是要注重遵循實事求是以及具體情況具體分析的原則，對于工程中價格難確定、工期較緊張、編制采購文件存在著部分問題等情況，則比較適宜采用競爭性的談判方式進行采購。此種采購方式相對靈活，在談判過程中能夠進一步的明確和完善工程具體要求，從而采購到性價比最高的產(chǎn)品。

2.2 事中管理是采購工作的關(guān)鍵

事中管理在采購工作中起到承前啟后的重要作用，也是采購工作中的關(guān)鍵階段，因為在這一階段要確定出所要采購的產(chǎn)品。如果在事中管理工作環(huán)節(jié)上出現(xiàn)問題，不但會使前期工作毀于一旦，而且會影響到整個采購工作的順利進行。事中管理主要應(yīng)該注意兩點：

2.2.1 評審專家的選擇應(yīng)遵循下面三條原則

①與采購前期工作、供應(yīng)商有聯(lián)系的專家不能邀請；②對評審專家名單要嚴格保密，避免供應(yīng)商與評審專家“暗箱操作”；③對評審專家的選擇不能只局限在設(shè)計院、大專院校，還應(yīng)在質(zhì)量檢測和監(jiān)督機構(gòu)等單位和部門選擇，還應(yīng)該選擇有過使用類似產(chǎn)品經(jīng)驗的專家。讓評審專家更好的把好采購評審關(guān)。

2.2.2 采購工作的評審

采購的評審工作一定要細致、嚴格的按照評審規(guī)定和程序辦事，避免出現(xiàn)“人為因素”等影響采購工作公平、公正的行為。如果發(fā)現(xiàn)重大問題要及時向采購工作領(lǐng)導(dǎo)小組反映，停止采購評審工作，依法重新組織采購。

2.3 事后管理是采購工作的保證

事后管理是采購工作中的最后一個階段，也是較易令人麻痹大意的階段。有的人認為事前、事中管理非常到位，事后管理也不可能出現(xiàn)問題。這種觀點是錯誤的，事后管理一定要在事前、事中管理的基礎(chǔ)上進一步做好，千萬不能流于形式，避免前期扎實的工作功虧一簣。事后管理主要應(yīng)該注意兩點：

2.3.1 合同的簽訂和變更

合同一定要嚴格按照采購的內(nèi)容、技術(shù)標(biāo)準等具體條款進行簽訂，不得變更實質(zhì)性內(nèi)容。另外，合同之外的變更應(yīng)該有理有據(jù)，嚴格按照《招標(biāo)投標(biāo)法》和國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2.3.2 驗收及保管工作

貨到現(xiàn)場和安裝調(diào)試的驗收一定要以合同各項條款為依據(jù)，嚴格執(zhí)行合同，避免讓合同成為“一紙空文”而流于形式。大型特殊的材料或設(shè)備需要邀請國家、省市質(zhì)量監(jiān)督部門的專家，請專家?guī)椭殃P(guān)。另外，對驗收合格又沒有馬上投入到工程上的材料設(shè)備，要對其做好保管工作，否則可能會出現(xiàn)丟失、破壞等情況。由此會出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，不管責(zé)任人是誰，浪費的都是開發(fā)商投入的資金。為此，材料設(shè)備到場后，一定要界定好責(zé)任人，使其認真的承擔(dān)好保管的責(zé)任。

3 加強學(xué)習(xí)與交流，與時俱進、不斷創(chuàng)新、不斷完善

時代在發(fā)展，社會在進步，知識在不斷更新。在積累以往開發(fā)項目物資采購管理的基礎(chǔ)上，加強學(xué)習(xí)與交流，與時俱進，不斷總結(jié)經(jīng)驗，改正不足，不斷創(chuàng)新，完善管理工作和整體的開發(fā)項目，工作質(zhì)量自然就上來了。隨著國際金融形勢的企穩(wěn)，國家經(jīng)濟環(huán)境的改善和積極救市政策的出臺，加上開發(fā)企業(yè)自身強化內(nèi)容的管理，一定會克服困難，迎來反轉(zhuǎn)上行的時期。企業(yè)間的競爭無法避免，因此加強項目成本的控制，減支增效，將逐漸成為大多數(shù)企業(yè)長期發(fā)展的經(jīng)營戰(zhàn)略。

[1]孟令銀.淺談工程項目施工中物資采購管理的風(fēng)險及對策[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2013（3）：435.

[2]劉伊生.工程造價管理基礎(chǔ)理論與相關(guān)法規(guī)[M].北京：中國計劃出版社，2003.

[3]宋國防.工程經(jīng)濟學(xué)[M].天津：天津大學(xué)出版社，2003.

F293.3

A

1673-0038（2015）24-0238-02

2015-4-20

劉正（1977-），男，工程師，本科，主要從事房產(chǎn)公司成本管理和采購管理等工作。