房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的重點(diǎn)控制對(duì)策

萬(wàn)芳

（明發(fā)集團(tuán)南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 江蘇南京 210000）

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的重點(diǎn)控制對(duì)策

萬(wàn)芳

（明發(fā)集團(tuán)南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 江蘇南京 210000）

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的全面發(fā)展，我國(guó)各地房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相比其他的一般性消費(fèi)過(guò)程，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入大等特征，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈和殘酷。本文簡(jiǎn)要介紹了房地產(chǎn)造價(jià)中存在的諸多問(wèn)題，并對(duì)重點(diǎn)方面提出了相關(guān)的控制措施。

房地產(chǎn)；工程造價(jià)；重點(diǎn)控制；對(duì)策

前言

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)域信用體系不健全，法制不完備和執(zhí)法不嚴(yán)，房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)主體行還不完全規(guī)范，以及部分地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)者不切實(shí)際搞“形象工程”和“政績(jī)工程”“腐敗工程”等，至今我國(guó)還未能建立起一套完全適應(yīng)于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制管理體制的模式，給建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)了諸多的不良影響，同時(shí)也阻礙了房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展，因此，建立科學(xué)健全的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制制度是當(dāng)今社會(huì)發(fā)展的必然性。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)存在的問(wèn)題

1.1 設(shè)計(jì)方案的問(wèn)題

在造價(jià)中設(shè)計(jì)方案以及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)決定了整個(gè)工程的造價(jià)。現(xiàn)在很對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)水平有限，通產(chǎn)為了保證設(shè)計(jì)質(zhì)量，隨意的提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加了工程總造價(jià)。同時(shí)在建設(shè)單位進(jìn)行建設(shè)時(shí)為了保證高標(biāo)準(zhǔn)的要求，增加相關(guān)的各種人、材、機(jī)的使用，從而增加整個(gè)工程的總造價(jià)，并且為之后的工程結(jié)算造成了結(jié)算障礙。

1.2 施工階段存在的問(wèn)題

在項(xiàng)目施工階段現(xiàn)場(chǎng)管理人員責(zé)任心不強(qiáng)，對(duì)合同、預(yù)算和有關(guān)規(guī)定不熟悉，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程量問(wèn)題不經(jīng)核實(shí)隨意簽證、確認(rèn)，未按程序簽證，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證管理混亂，簽證內(nèi)容含糊不清。工程變更沒(méi)有嚴(yán)格控制，業(yè)主方提出的設(shè)計(jì)變更未作技術(shù)經(jīng)濟(jì)性分析比較，施工單位為獲得更多利潤(rùn)，把投標(biāo)時(shí)的低價(jià)材料改用高價(jià)材料造成結(jié)算價(jià)增加幅度較大。

1.3 合同管理缺乏規(guī)范性

雖然我國(guó)已經(jīng)頒發(fā)了相應(yīng)的施工合同標(biāo)準(zhǔn)，但在具體的實(shí)踐中，部分施工單位并未按照相應(yīng)的合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，或是部分合同條款存在表述不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)默F(xiàn)象，促使在實(shí)施中雙方存在理解歧義的問(wèn)題。如由于對(duì)工程量清單中所含的工作內(nèi)容理解不同，致使工程不能夠如期完成。同時(shí)因?yàn)榻ㄔO(shè)單位缺乏相應(yīng)的法律意識(shí)，缺乏對(duì)合同法律的理解，存在反索賠的意識(shí)差，以及有法不依的情況。

1.4 簽證管理問(wèn)題

在建設(shè)中有很多關(guān)于簽證的問(wèn)題，這主要是由于監(jiān)理人員對(duì)施工的監(jiān)理不嚴(yán)格造成的，比如，在施工過(guò)程中出現(xiàn)施工操作不合格時(shí)，監(jiān)理人員不進(jìn)行制止；對(duì)不合格的項(xiàng)目隨意簽證，不進(jìn)行相關(guān)審查。除此之外，承包商為了降低成本，使用沒(méi)有資格證書(shū)的監(jiān)理人工程師，使得監(jiān)管工作不按照管理要求進(jìn)行。

1.5 工程竣工結(jié)算的問(wèn)題

工程計(jì)量不按規(guī)定計(jì)算，不按照國(guó)家規(guī)范統(tǒng)一規(guī)定計(jì)算規(guī)則，重疊交叉、多算、少扣工程量時(shí)有出現(xiàn)，造成竣工結(jié)算工程量增加。一些造價(jià)控制人員對(duì)工程結(jié)算審核較草率，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目合同條款和竣工內(nèi)容是否一致就進(jìn)行審核和驗(yàn)收。造價(jià)控制人員專業(yè)素質(zhì)不夠強(qiáng)，未按照國(guó)家規(guī)定的計(jì)算方法對(duì)工程量進(jìn)行精準(zhǔn)計(jì)算，也沒(méi)有檢查計(jì)價(jià)定額是否合理，是導(dǎo)致結(jié)算階段項(xiàng)目成本造價(jià)浮動(dòng)的主要原因。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的對(duì)策

2.1 構(gòu)建工程造價(jià)管理體系

對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目的定期造價(jià)監(jiān)督檢查是房地產(chǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目的重要環(huán)節(jié)之一，造價(jià)管理部門(mén)必須要根據(jù)規(guī)定實(shí)施定期造價(jià)監(jiān)督檢查，構(gòu)建并完善重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)監(jiān)督制度。建設(shè)部門(mén)要最大程度的了解在建項(xiàng)目造價(jià)的執(zhí)行情況，并審核、控制對(duì)造價(jià)產(chǎn)生影響的諸多因素，防止出現(xiàn)資源浪費(fèi)，出現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)予以解決，充分發(fā)揮監(jiān)督管理職能。

2.2 加強(qiáng)決策階段的造價(jià)控制

建設(shè)項(xiàng)目決策是選擇和決定投資行動(dòng)方案的過(guò)程，是對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證、對(duì)不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較選擇及做出判斷和決定的過(guò)程。項(xiàng)目決策對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的影響。在房地產(chǎn)工程的決策階段，需要考慮眾多的因素，并進(jìn)行工程的可行性和收益分析，這個(gè)過(guò)程需要具有專業(yè)知識(shí)和具備豐富的造價(jià)管理經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)人員進(jìn)行細(xì)致入微的調(diào)研和分析，盡可能地將造價(jià)影響因素考慮全面，使得分析結(jié)果具有較高的可信性。

2.3 加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行工程管理主要是為了達(dá)到在建設(shè)的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)進(jìn)度快、質(zhì)量好以及投資省的目標(biāo)。工程項(xiàng)目的具體設(shè)計(jì)是工程造價(jià)的源頭，要想做到在實(shí)際建設(shè)過(guò)程中節(jié)省建設(shè)投資，首先要做到的就是在工程設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的控制。在現(xiàn)階段工程設(shè)計(jì)的過(guò)程中，專業(yè)的設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)觀念意識(shí)比較淡薄，在工程設(shè)計(jì)的過(guò)程中隨心所欲缺乏相關(guān)的束縛與限制。在進(jìn)行工程設(shè)計(jì)時(shí)要對(duì)具體的設(shè)計(jì)方案有具體的費(fèi)用限制，使工程的設(shè)計(jì)的造價(jià)限制在一定的范圍之內(nèi)，擺脫過(guò)去的盲目的設(shè)計(jì)方法。

2.4 加強(qiáng)施工和審計(jì)階段的造價(jià)控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的施工階段，由于施工單位通常會(huì)將部分在結(jié)算中可能發(fā)生索賠的項(xiàng)目隱藏，應(yīng)注重施工單位組織設(shè)計(jì)的管理。并且審核施工單位的施工方法，確保其與國(guó)家所實(shí)行的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)相一致。保證不同施工階段中機(jī)械和人員的投入與施工設(shè)計(jì)的預(yù)期相一致。若是發(fā)生工程延期的情況，應(yīng)對(duì)機(jī)械設(shè)備投入和人員投入進(jìn)行調(diào)查，同時(shí)施工單位在施工期時(shí)，也應(yīng)和施工組織的設(shè)計(jì)相一致。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的造價(jià)審計(jì)工作時(shí)，應(yīng)注重對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的把控，加強(qiáng)對(duì)事后審計(jì)、事中審計(jì)和竣工后審計(jì)的重視度。為保證施工方案編制的合理性，還需加強(qiáng)事前審計(jì)。

2.5 加強(qiáng)竣工階段的造價(jià)控制

現(xiàn)場(chǎng)簽證的費(fèi)用按照簽證材料進(jìn)行計(jì)算?，F(xiàn)場(chǎng)簽證是工程竣工結(jié)算的重要材料，在施工進(jìn)行的過(guò)程中要注重對(duì)工程簽證的整理和收集，常見(jiàn)的工程簽證主要有施工現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)條件和地下水位的變化；工程施工現(xiàn)場(chǎng)土方的轉(zhuǎn)運(yùn)；由于設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的材料變化造成材料的浪費(fèi)，不可抗力事件的發(fā)生導(dǎo)致工程的損失。在編制竣工結(jié)算時(shí)，要把現(xiàn)場(chǎng)簽證的費(fèi)用計(jì)入工程造價(jià)。在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的索賠事件要及時(shí)進(jìn)行工程索賠，索賠時(shí)要有相關(guān)的依據(jù)和材料，在索賠材料上要有監(jiān)理工程師和建設(shè)單位的簽字。

3 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)的工程造價(jià)管理不僅影響了該工程的建筑質(zhì)量和建設(shè)工期，還影響著建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)和工作方向，甚至影響了城市規(guī)劃和社會(huì)發(fā)展，既體現(xiàn)了工程造價(jià)管理對(duì)于一個(gè)工程項(xiàng)目的重要性，也體現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)地區(qū)發(fā)展的重要性。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程造價(jià)管理，在工程從設(shè)計(jì)到實(shí)踐決算的各個(gè)階段完善造價(jià)管理機(jī)制，能夠有效地提高建設(shè)單位的利潤(rùn)、降低社會(huì)資源消耗，是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的要求，也是促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效方法。

[1]花 建.淺談煤礦機(jī)電維修管理模式及其發(fā)展[J].科技風(fēng)，2014（4）.

[2]馮小燕，彭芳，閆小飛.淺析煤礦機(jī)電設(shè)備維修管理模式及發(fā)展趨勢(shì)[J].科技風(fēng)，2015（2）.

[3]張定新.談煤礦機(jī)電設(shè)備維修管理模式及發(fā)展趨勢(shì)[J].科技風(fēng)，2013（11）.

[4]陳興.淺談煤礦機(jī)電設(shè)備維修管理模式及其發(fā)展趨勢(shì)[J].機(jī)電信息，2013（18）.

F293.33

A

1673-0038（2015）48-0131-02

收稿日期：2015-11-14

萬(wàn) 芳（1987-），女，江蘇南京人，助理工程師，本科，主要負(fù)責(zé)招投標(biāo)，標(biāo)底編制，圖紙算量及目標(biāo)成本管理工作，身份證號(hào)：360124198702103923。