房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程成本控制要點(diǎn)分析

陳春秀

（四川至美項(xiàng)目管理有限公司四川成都　610051）

房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程成本控制要點(diǎn)分析

陳春秀

（四川至美項(xiàng)目管理有限公司四川成都610051）

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)集中度提高，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化率等外部因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也過渡到了內(nèi)部管理的競(jìng)爭(zhēng)。在新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的關(guān)鍵因素和核心內(nèi)容。在保證質(zhì)量的前提下，節(jié)約成本，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)利潤。本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理進(jìn)行研究，通過有效的協(xié)調(diào)、組織和控制來實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)，增強(qiáng)成本管理水平，提高企業(yè)在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。本文是以房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理為研究對(duì)象，在對(duì)項(xiàng)目成本管理充分認(rèn)知的基礎(chǔ)上，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際建設(shè)中房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理所用到的方法、方式進(jìn)行深入研究。

企業(yè)項(xiàng)目；成本控制；要點(diǎn)分析

引言

作為房地產(chǎn)企業(yè)，控制成本永遠(yuǎn)是其運(yùn)作的中心議題，因?yàn)槌杀究刂频暮脡?，直接決定著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，沒有較好的經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)是難以發(fā)展甚至是難以生存的，如何通過加強(qiáng)管理，通過降低成本以求提高經(jīng)濟(jì)效益早已成為房地產(chǎn)行業(yè)共同追求和努力的目標(biāo)之一。研究房地產(chǎn)企業(yè)成本，其實(shí)質(zhì)就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的研究。在開發(fā)成本中，土地成本、前期工程費(fèi)中的地勘測(cè)繪費(fèi)、三通一平工程費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、行政及經(jīng)營性收費(fèi)在項(xiàng)目初期大部分就可以確定，其波動(dòng)幅度小，可控性相對(duì)較小。而工程成本則因項(xiàng)目情況及復(fù)雜因素不同出現(xiàn)差異較大情況，如能采取有效措施，則可控性很強(qiáng)。因此工程成本是項(xiàng)目開發(fā)成本控制的重點(diǎn)。

本文就對(duì)工程成本控制階段的重點(diǎn)進(jìn)行分析。

1　可行性研究階段項(xiàng)目的決策總體方案和投資規(guī)模是重點(diǎn)

可行性研究階段項(xiàng)目的選址要綜合考慮自然環(huán)境、交通狀況、公眾基礎(chǔ)設(shè)施、當(dāng)?shù)氐淖》啃枨蠛湍軌蚪邮艿匿N售價(jià)格，對(duì)選址地需要修建房屋進(jìn)行合理定位，確定建筑方案，確定銷售價(jià)格后倒推工程目標(biāo)成本。建筑方案一經(jīng)確定，結(jié)構(gòu)成本基本就確定了。因此可行性研究階段項(xiàng)目的決策總體方案和投資規(guī)模是重點(diǎn)。

2　設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)

盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5～2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。

結(jié)構(gòu)成本基本上占到整個(gè)建安成本的40～60%，但往往因?yàn)橐?guī)劃和設(shè)計(jì)管理的好壞出現(xiàn)非常大的波動(dòng)，例如不同規(guī)劃及方案的基礎(chǔ)選型往往造成上千萬元的造價(jià)差別；不同的設(shè)計(jì)結(jié)果會(huì)導(dǎo)致建筑物每平米的含鋼量相差幾十公斤，一個(gè)十幾萬平米建筑面積的小區(qū)僅鋼筋造價(jià)就可能相差幾千萬元（當(dāng)然結(jié)構(gòu)并不僅僅只是指鋼筋一項(xiàng)）。結(jié)構(gòu)成本，在房產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)成本中所占比重很大，是一個(gè)關(guān)鍵成本，設(shè)計(jì)階段成本控制是成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。

2.1推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位

積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新。所以在設(shè)計(jì)合作伙伴的選擇上要很慎重，要保證在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中能夠讓合作伙伴和我們業(yè)主在設(shè)計(jì)思路上能夠進(jìn)行廣泛的溝通，并能進(jìn)行充分的換位思考，能夠站在我們業(yè)主的位置上去思考和工作，才能保證總成本的降低，使總效率進(jìn)一步提升。

2.2設(shè)計(jì)周期的合理取值

設(shè)計(jì)周期的不同對(duì)總成本也有至關(guān)重要的影響，因?yàn)轫?xiàng)目不同對(duì)資金的時(shí)間價(jià)值、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的變化和產(chǎn)品的實(shí)際價(jià)值的綜合關(guān)系就不同，有些項(xiàng)目需要快速回籠資金那就需要快速的設(shè)計(jì)，迅速開盤銷售使資金回籠，有些項(xiàng)目就需要精耕細(xì)作慢慢實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的實(shí)際價(jià)值，這就要求我們?cè)谠O(shè)計(jì)周期的控制上要把握好項(xiàng)目的特點(diǎn)，需要縮短設(shè)計(jì)周期的項(xiàng)目要采取有效的決策導(dǎo)向和管理措施，做好工序的前置和搭接，作好標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和推廣，在保證質(zhì)量和不增加成本的前提下縮短設(shè)計(jì)周期。

2.3開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)

與設(shè)計(jì)院簽訂的合同中，把結(jié)構(gòu)的含鋼量和混凝土量等指標(biāo)進(jìn)行定量的約定并對(duì)此進(jìn)行設(shè)計(jì)成果的考核。

限額設(shè)計(jì)合同的引入和使用以及對(duì)設(shè)計(jì)單位應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行約定據(jù)行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)的內(nèi)部統(tǒng)計(jì)資料顯示，設(shè)計(jì)失誤造成的損失一般占總成本的3～10%，而設(shè)計(jì)決策失誤占到了整個(gè)設(shè)計(jì)失誤的60%以上，雖然很多企業(yè)沒有做類似的定量分析，但估計(jì)因設(shè)計(jì)失誤造成的成本損失也是一個(gè)不小的數(shù)字；因此要將設(shè)計(jì)錯(cuò)誤所導(dǎo)致的損失（錯(cuò)漏碰缺）、設(shè)計(jì)延誤所導(dǎo)致的損失、施工配合不到位所導(dǎo)致的損失、設(shè)計(jì)結(jié)果超限額的罰則在合同中進(jìn)行約定。

一般我們要有意識(shí)的在方案及擴(kuò)初階段和施工圖設(shè)計(jì)階段，要求并引導(dǎo)設(shè)計(jì)院在保持結(jié)構(gòu)安全意識(shí)的同時(shí)，也保持有較強(qiáng)烈的結(jié)構(gòu)成本控制意識(shí)，通過更精細(xì)化的設(shè)計(jì)來降低結(jié)構(gòu)成本；結(jié)構(gòu)成本的優(yōu)化應(yīng)以滿足規(guī)范要求、保證結(jié)構(gòu)安全和建筑產(chǎn)品的品質(zhì)為前提。

2.4注意設(shè)計(jì)院對(duì)于施工圖設(shè)計(jì)階段的精細(xì)化設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)單位對(duì)結(jié)構(gòu)的精細(xì)化設(shè)計(jì)也非常重要。如：

（1）基礎(chǔ)的選型及設(shè)計(jì)圖

注意勘察報(bào)告的取值建議：關(guān)注基礎(chǔ)選型及地基處理建議，關(guān)注承載力的取值建議，關(guān)注抗浮設(shè)計(jì)水位的標(biāo)高，可否提出最低設(shè)計(jì)水位標(biāo)高和施工期間的水位標(biāo)高。當(dāng)基礎(chǔ)有“墩基”和“樁基”選擇時(shí)，因“墩基礎(chǔ)”往往會(huì)比“樁基礎(chǔ)”的造價(jià)高很多。我們?cè)诖_定樁基方案時(shí)，當(dāng)我們的荷載比較大時(shí)，寧愿挖深一些，使基礎(chǔ)成為“人工挖孔樁”，而不要采用“人工挖孔墩”。

（2）地下室的布置：注意地下室的空間利用率。

（3）注意空調(diào)、電纜、水管的管道空間，管線的交叉布置和統(tǒng)一協(xié)調(diào)，控制層高，可以減少建筑的總高度、降低結(jié)構(gòu)的總荷載。同時(shí)可以減少地下室土方開挖及運(yùn)輸?shù)臄?shù)量，減少基坑支護(hù)的面積、基坑支護(hù)的單價(jià)，間接降低結(jié)構(gòu)成本。

（4）減少所有外維護(hù)磚墻、內(nèi)分隔墻、裝飾隔斷的數(shù)量，減少門窗、幕墻、粉刷、涂料、瓷磚、石材、防水材料等數(shù)量。

（5）建筑的地下室及屋頂找坡：找坡的材料成本和結(jié)構(gòu)成本，結(jié)構(gòu)找坡或半結(jié)構(gòu)找坡比建筑找坡更加節(jié)約成本。

（6）結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的布置及配筋圖

在正常樓層，十字梁較井字梁便宜約16～22%；在一定跨度范圍內(nèi)，梁的布置越少越好；優(yōu)化剪力墻布置的位置數(shù)量，在建筑物的兩端和周邊重點(diǎn)布置，在建筑物的內(nèi)部和中間位置減少布置，以保證結(jié)構(gòu)的抗震扭轉(zhuǎn)指標(biāo)滿足要求。結(jié)構(gòu)的計(jì)算位移是否與規(guī)范的最低要求相差不遠(yuǎn)，清除不必要的結(jié)構(gòu)成本。

（7）標(biāo)準(zhǔn)單元的樣板截面及配筋圖

優(yōu)化剪力墻的長(zhǎng)度，最優(yōu)化的剪力墻長(zhǎng)度是其寬度的8倍+ 100。

優(yōu)化剪力墻的厚度：對(duì)于底部商業(yè)、底層假復(fù)式住宅或架空層層高較高，《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》附錄D專門的公式驗(yàn)算，大部分墻厚不需比標(biāo)準(zhǔn)層加厚或加厚一點(diǎn)即可滿足穩(wěn)定要求，節(jié)省本層造價(jià)約15%。

（8）鋼筋材料的選擇：在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中墻、柱、梁優(yōu)先選用Ⅲ級(jí)螺紋鋼，少用Ⅱ級(jí)螺紋鋼；樓板配筋中優(yōu)先采用冷軋帶肋鋼筋，板底配筋盡量采用直徑小、間距密的方式配置；可以滿足配筋要求，并可以減少鋼筋用量。

（9）對(duì)于墻、柱提高混凝土標(biāo)號(hào)可顯著減小柱墻的尺寸，增加建筑實(shí)際使用率；但是對(duì)于梁及板不宜采用高標(biāo)號(hào)，應(yīng)盡量采用低標(biāo)號(hào)；減少所有結(jié)構(gòu)柱、剪力墻等豎向構(gòu)件的長(zhǎng)度和體積。

（10）降低上部結(jié)構(gòu)所承受的地震力、風(fēng)荷載，間接降低結(jié)構(gòu)成本。

（11）降低設(shè)備及營運(yùn)費(fèi)用，更好地滿足節(jié)能規(guī)范的要求，減少空調(diào)等設(shè)備的負(fù)荷量，減少后期空調(diào)等設(shè)備的運(yùn)營成本。

2.5審圖與優(yōu)化設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)階段“工程成本控制目標(biāo)”的確立?！肮こ坛杀境醪侥繕?biāo)”確立后，成本主責(zé)部門應(yīng)編制《擴(kuò)初與施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制建議書》用于指導(dǎo)擴(kuò)初與施工圖階段設(shè)計(jì)。施工圖設(shè)計(jì)完成后，一般在30d內(nèi)，成本管理部應(yīng)負(fù)責(zé)細(xì)化及修正“成本初步目標(biāo)”，并結(jié)合項(xiàng)目銷售預(yù)測(cè)與盈利預(yù)測(cè)情況進(jìn)行合理成本分配，形成項(xiàng)目最終的“工程成本控制目標(biāo)”。此階段的成本目標(biāo)一般作為控制招標(biāo)采購價(jià)的最高價(jià)。在我國，項(xiàng)目成本估算需要在項(xiàng)目不同階段編制，三階段成本目標(biāo)是一些大型項(xiàng)目常用做法，小型項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際情況確定兩個(gè)階段的成本目標(biāo)。

3　招投標(biāo)階段

（1）選擇恰當(dāng)?shù)恼袠?biāo)方式，一般不要搞公開招標(biāo)，首先選擇邀請(qǐng)招標(biāo)，找原來的合作伙伴，這樣大家都比較了解，也比較放心。合同中要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍等要約定清楚。

（2）做好招標(biāo)文件的編制及控制價(jià)的編制。

（3）先擇合適的施工單位，合理低價(jià)者中標(biāo)。避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。選擇一個(gè)合適的施工單位，不但可以保證工程質(zhì)量，還可以維護(hù)建設(shè)單位的后續(xù)工程、市場(chǎng)賣價(jià)、口碑、社會(huì)地位等等。

（4）做好合同的簽定工作

應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭(zhēng)議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭(zhēng)取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測(cè)在施工過程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。

4　施工階段的成本控制，在工程建設(shè)成本管理中仍然占有重要地位

工程施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及工程設(shè)計(jì)意圖最終實(shí)現(xiàn)并形成工程實(shí)體的階段也是最終形成工程產(chǎn)品質(zhì)量和項(xiàng)目使用價(jià)值的重要階段，需要投入大量的資金和各種資源。這一階段影響項(xiàng)目工程成本的可能性為10～15%，雖然節(jié)約投資的可能性已經(jīng)較小，但浪費(fèi)的可能性確很大，極易造成投資的超支。

（1）項(xiàng)目開工前對(duì)乙方報(bào)送的施工組織設(shè)計(jì)要認(rèn)真審查，要采用先進(jìn)的施工組織新技術(shù)和科學(xué)的施工方案。

（2）密切與設(shè)計(jì)單位溝通，挖掘能降低成本，且科學(xué)合理的設(shè)計(jì)變更，嚴(yán)格控制變更程序，控制不合理的變更。

（3）嚴(yán)格管理增加工程量變更、簽證的發(fā)生，盡量縮短施工周期。

（4）對(duì)工程變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，選擇技術(shù)先進(jìn)，造價(jià)合理的變更實(shí)施。

（5）加強(qiáng)甲供材料的現(xiàn)場(chǎng)管理，合理堆放，減少搬運(yùn)及損耗。注意施工材料的認(rèn)價(jià)與封樣，避免施工單位使用劣質(zhì)材料，影響工程質(zhì)量。

（6）注意施工單位的索賠。

5　結(jié)算階段的成本控制

結(jié)算階段的成本控制是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。

6　結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑成本控制不是簡(jiǎn)單的某一階段的成本控制，而是項(xiàng)目開發(fā)的全過程控制，從而達(dá)到降低成本，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

[1]魯望塵，王春雨.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制與管理[J].企業(yè)研究，2012（14）.

[2]吳奕青.房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本管理分析[J].四川建材，2012（02）.

[3]谷海晨.淺析房地產(chǎn)開發(fā)成本控制[J].中國總會(huì)計(jì)師，2012（08）.

F275.3

A

1673-0038（2015）15-0147-03

2015-3-26

陳春秀（1971-），女，工程師，主要從事建筑工程造價(jià)工作。