試析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的常見問(wèn)題和解決措施

張名伊

（南昌軌道交通地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

試析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的常見問(wèn)題和解決措施

張名伊

（南昌軌道交通地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

隨著城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)在社會(huì)中迅速崛起。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)行管理是一個(gè)十分復(fù)雜的系統(tǒng)性工程。只有將建設(shè)的重心放在項(xiàng)目工程管理與人才培養(yǎng)方面，結(jié)合多種科學(xué)合理的方式，才能有秩序的開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的工作。本文將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的概念與意義進(jìn)行闡述，提出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的常見問(wèn)題，并就問(wèn)題提出相對(duì)應(yīng)的解決措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；工程管理；常見問(wèn)題；解決措施

房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目的工程管理是一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)之一。工程管理是一個(gè)具有系統(tǒng)性的工程，它與建設(shè)工程的各一個(gè)方面都聯(lián)系密切。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的好壞，很大原因都是工程管理對(duì)建設(shè)的實(shí)施。只有將工程管理的管理手段切實(shí)的運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，才能使此項(xiàng)目在建筑市場(chǎng)占領(lǐng)一席之地，并取得顯著的成果。

1　房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的概念與意義

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的概念

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理就是一項(xiàng)以有效率的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)為目標(biāo)，采取具有系統(tǒng)性的工程的理論與建設(shè)方法，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過(guò)程都是按照有規(guī)律的進(jìn)行計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)與監(jiān)督控制的管理系統(tǒng)。首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的目標(biāo)包括了成果性目標(biāo)與約束性目標(biāo)，這兩種目標(biāo)不同，對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目的工程管理也隨之不同。然后，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)受到各種因素的影響，因此對(duì)工程管理也會(huì)形成約束條件。必須建立一個(gè)完整的工程管理體系，才能提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的意義

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理具有十分重要的意義。工程管理主要是在房地產(chǎn)建設(shè)施工的過(guò)程中，對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督與控制，使建設(shè)施工嚴(yán)格按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)與要求進(jìn)行建設(shè)。在這個(gè)過(guò)程中，工程管理不僅直接對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了監(jiān)督，并且還在此基礎(chǔ)上控制了施工的工期，降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本投資。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中，項(xiàng)目管理主要包括了質(zhì)量管理、施工進(jìn)度管理、開發(fā)項(xiàng)目的成本管理與施工安全管理。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行工程管理的根本目的就是為了保證工程項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，切實(shí)的保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。只有通過(guò)工程管理，才能使施工單位嚴(yán)格的按照房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)計(jì)意愿進(jìn)行施工，從而直接的保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益最大化的目的。

2　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題

2.1前期對(duì)市場(chǎng)研究不充分

由于沒有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目和可行性研究報(bào)告，使得項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)遲遲不能如期進(jìn)行，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計(jì)，也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)研究不充分，心中無(wú)底，評(píng)判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，猶豫不決，致使項(xiàng)目決策慢、效率低。有些開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)以“市場(chǎng)是變化的，項(xiàng)目定位不能太死”為借口不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究。因市場(chǎng)和產(chǎn)品研究不詳細(xì)，導(dǎo)致決策遲緩，浪費(fèi)了項(xiàng)目的事機(jī)、時(shí)間。決策高層“猶豫”了一段時(shí)間后，一定會(huì)匆忙決策，這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。

2.2項(xiàng)目決策階段的問(wèn)題

決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問(wèn)題一定會(huì)在以后的項(xiàng)目建設(shè)、銷售、交付及使用過(guò)程中反映出來(lái)，可以說(shuō)由此造成的項(xiàng)目管理難度是“胎”里帶的。例如某項(xiàng)目的陽(yáng)臺(tái)欄桿形式確認(rèn)達(dá)半年之久；某項(xiàng)目在銷售階段才意識(shí)到戶型單一、戶型偏大及市場(chǎng)定位偏差問(wèn)題；某在建項(xiàng)目使用市場(chǎng)定位由住宅改為商務(wù)公寓功能的“正確”修改；某項(xiàng)目重新進(jìn)行產(chǎn)品定位和重新設(shè)計(jì)；公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)常為建設(shè)過(guò)程中不時(shí)出現(xiàn)的戶型修改、材料顏色、裝修效果、窗型、車位擺放等而“救火”；某項(xiàng)目已拿地近3年，產(chǎn)品定位不明，概念設(shè)計(jì)已經(jīng)進(jìn)行一年有余，至今仍猶豫不決等等。工程現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)常處于等圖狀態(tài)，要么沒有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標(biāo)準(zhǔn)都不明確，工程現(xiàn)場(chǎng)只有等待或無(wú)所適從或發(fā)出修改圖后急忙安排敲打、改造，有工期目標(biāo)時(shí)只有“著急”，無(wú)工期目標(biāo)時(shí)“干耗”，項(xiàng)目管理目標(biāo)往往落空，無(wú)論是開發(fā)商內(nèi)部的工程管理和銷售部門等，還是參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位及政府規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門和購(gòu)房客戶等各個(gè)方面都不滿意。

2.3項(xiàng)目施工中存在監(jiān)督與管理的漏洞

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，部分的施工單位會(huì)大力的推進(jìn)施工力度，重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度，從而忽視在建設(shè)過(guò)程中細(xì)節(jié)問(wèn)題，導(dǎo)致在項(xiàng)目建設(shè)中出現(xiàn)監(jiān)督與管理的漏洞問(wèn)題。疏于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的檢查，從而直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工過(guò)程中的質(zhì)量問(wèn)題。在相關(guān)的監(jiān)督部門發(fā)現(xiàn)了開發(fā)項(xiàng)目中的問(wèn)題，沒有及時(shí)的與施工單位進(jìn)行溝通，問(wèn)題沒有得到解決，便降低了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的質(zhì)量。

2.4建設(shè)施工團(tuán)隊(duì)之間的配合度不足

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)具有周期性與復(fù)雜性的建設(shè)工程，其建設(shè)的難度十分大。因此，需要各個(gè)不同的施工隊(duì)伍進(jìn)行互相的配合施工。而在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況中，施工人員互相之間缺乏配合度，施工人員的施工專業(yè)素質(zhì)各有不同，施工的質(zhì)量也缺乏保證。如果這些問(wèn)題得不到解決，將會(huì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工效率與施工質(zhì)量，從而直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體受到影響。

2.5項(xiàng)目工程的管理體制與規(guī)章制度不完善

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的施工，需要根據(jù)實(shí)際的施工情況出發(fā)，合理的分配施工的人員。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果片面性的追求經(jīng)濟(jì)效益，降低施工人員的數(shù)量，就會(huì)直接的降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理部門對(duì)施工的管理與監(jiān)督力度，就會(huì)影響項(xiàng)目工程的建設(shè)質(zhì)量。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的規(guī)章制度也沒有全面的落實(shí)。我國(guó)實(shí)行關(guān)于施工的規(guī)章制度就是為了保證房地產(chǎn)的施工質(zhì)量，然而，就實(shí)際的情況來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有落實(shí)國(guó)家的規(guī)章制度，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的質(zhì)量有直接的影響。

3　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理策略

3.1要加強(qiáng)項(xiàng)期投資決策階段的市場(chǎng)詳細(xì)可行性研究

前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過(guò)程管理有章可循。龍頭抬不起來(lái)，“龍身”無(wú)法行動(dòng)。沒有圖紙，無(wú)法建設(shè)；有圖常變，目標(biāo)落空。要重視項(xiàng)目的前期可研工作，就要加強(qiáng)前期可研的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入；要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時(shí)要“借腦”；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化。

3.2要加強(qiáng)項(xiàng)目決策實(shí)施階段的設(shè)計(jì)和前期工程項(xiàng)目管理計(jì)劃

整合、招標(biāo)或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績(jī)、與項(xiàng)目匹配的專業(yè)設(shè)計(jì)資源，要求設(shè)計(jì)單位按照已批準(zhǔn)的項(xiàng)目可研報(bào)告進(jìn)行方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，并以可研報(bào)告的預(yù)設(shè)要求評(píng)價(jià)、審核各階段設(shè)計(jì)文件；此階段尚要依據(jù)項(xiàng)目可研和設(shè)計(jì)文件編制詳細(xì)的項(xiàng)目管理計(jì)劃和完善、周密的、包含接口條件在內(nèi)的項(xiàng)目各工程內(nèi)容招標(biāo)文件。要嚴(yán)格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經(jīng)過(guò)必要的決策程序才能進(jìn)行。

3.3要重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理

在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。

3.4提高項(xiàng)目施工中監(jiān)督與管理的力度

建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，必須嚴(yán)格依照開發(fā)施工的程序進(jìn)行，不能只片面性的提高施工的速度。施工單位要提高施工的進(jìn)度，就必須在保證施工質(zhì)量的同時(shí)，相對(duì)的縮短施工工期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的監(jiān)督人員，必須提高項(xiàng)目施工中的監(jiān)督與管理力度，監(jiān)管部門在發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中具有問(wèn)題后，及時(shí)的與負(fù)責(zé)施工的單位與負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通交流，督促施工單位對(duì)問(wèn)題進(jìn)行處理。在提高了項(xiàng)目施工中的監(jiān)督與管理的力度，能夠直接的保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工質(zhì)量。

3.5提高建設(shè)施工團(tuán)隊(duì)之間的配合度

在實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)之前，可以建立一個(gè)施工溝通的平臺(tái)，讓負(fù)責(zé)各個(gè)施工領(lǐng)域的施工人員進(jìn)行溝通與交流。在進(jìn)行施工時(shí)，施工人員互相進(jìn)行施工配合，避免因?yàn)闇贤ú划?dāng)而影響房地產(chǎn)開發(fā)工程施工的質(zhì)量。因此，只有將負(fù)責(zé)各個(gè)不同領(lǐng)域的施工人員的相統(tǒng)一，才能達(dá)到施工隊(duì)伍的協(xié)調(diào)工作，進(jìn)而提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的施工質(zhì)量。

3.6完善項(xiàng)目工程的管理體制與規(guī)章制度

在秉承著施工的實(shí)際情況出發(fā)的理念下，必須構(gòu)建完善的工程項(xiàng)目管理的機(jī)制，使相關(guān)的施工作業(yè)人員進(jìn)行監(jiān)督管理，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工的質(zhì)量與效率，實(shí)現(xiàn)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)時(shí)，相關(guān)的施工單位必須按照國(guó)家制定的規(guī)章制度進(jìn)行施工。嚴(yán)格按照施工的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督管理，保證施工的高效進(jìn)行。

4　結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在城市發(fā)展迅速的過(guò)程中，可以得知房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量不斷的增加，工程管理在實(shí)際建設(shè)中遇到的問(wèn)題也在隨之增多。因此，必須采取相對(duì)應(yīng)的解決方式去解決在建設(shè)中遇到的建設(shè)管理問(wèn)題。必須重視項(xiàng)目工程的管理問(wèn)題，提高其管理水平，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)中具有競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。不斷的完善對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理體制，能夠使房地產(chǎn)更好的滿足現(xiàn)代人們的居住需求，并且適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。

[1]陳能娟.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理常見問(wèn)題和解決措施[J].企業(yè)技術(shù)開發(fā)，2013，16：127～128.

[2]唐誠(chéng).淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的常見問(wèn)題和解決措施[J].建筑·建材·裝飾，2013.

[3]張繼賓.關(guān)于建筑項(xiàng)目工程管理的深入探討[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2012（21）.

TU71

A

1673-0038（2015）32-0189-02

2015-7-22

張名伊（1990-），女，助理工程師，本科，主要從事工程管理工作。