對(duì)新形勢(shì)下如何完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的探討

朱衛(wèi)東

【摘 要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及科學(xué)技術(shù)水平的提高，房地產(chǎn)各企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力愈演愈激烈。但是近年來由于國家土地政策的調(diào)整，加強(qiáng)對(duì)土地資源的限制，同時(shí)國家一直采取措施抑制房?jī)r(jià)上漲，很大程度上制約了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部機(jī)制不完善，財(cái)務(wù)管理問題層出不窮。本文從房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理過程中出現(xiàn)的問題入手，最后提出了一些解決的建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；完善

房地產(chǎn)行業(yè)一種投資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)程度較高的特殊產(chǎn)業(yè)，而財(cái)務(wù)管理對(duì)其有著極其重要的作用，其是決定房地產(chǎn)企業(yè)健康、良性發(fā)展的重要因素。在經(jīng)濟(jì)全球化的影響下，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，財(cái)務(wù)管理在管理力度和管理措施的增多導(dǎo)致房地產(chǎn)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理危機(jī)加重?？茖W(xué)高效的財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)能夠正常工作的有效保障，合理的運(yùn)用財(cái)務(wù)管理，能夠有效的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)開發(fā)商從工程開發(fā)到建筑施工完成需要消耗大量的時(shí)間，例如：在此過程中需要涉及到征地糾紛、地質(zhì)勘測(cè)、工程施工等，如果某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，則會(huì)對(duì)整體工程工期造成延遲影響，但是周期過長(zhǎng)則會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)率低的情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。

2.一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)上下產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，則此過程中需要投入大量的資金與物力以及人力等，并且投資時(shí)間較長(zhǎng)、中間涉及環(huán)節(jié)較多，以至于給房地產(chǎn)開發(fā)商財(cái)務(wù)管理工作帶來一定的難度與復(fù)雜度，如果在財(cái)務(wù)工作中不加強(qiáng)對(duì)其管理，則會(huì)嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的工程開發(fā)經(jīng)營時(shí)間較長(zhǎng)，以至于其中所存在的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也較高，由于房地產(chǎn)開發(fā)與建筑過程中，較多業(yè)務(wù)以及環(huán)節(jié)均需要投入大量的資金，加上建筑工程開發(fā)、施工周期時(shí)間長(zhǎng)，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增加了更多的不確定因素，以至于給房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益帶來諸多不確定因素，因此，針對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，做好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)工作、防范工作才是促進(jìn)其發(fā)展的硬道理。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)管理的觀念落后

目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作重視不夠，對(duì)于新形式下財(cái)務(wù)管理工作的重要性和對(duì)企業(yè)發(fā)展的作用沒有足夠的了解，在財(cái)務(wù)管理工作中采用的仍是傳統(tǒng)的工作方式，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理只承擔(dān)核算功能，無法參與到前期的預(yù)算管理中，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)管理無法形成健全的體系。在當(dāng)下，這種傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理工作方式已經(jīng)不能很好的滿足市場(chǎng)的需求。企業(yè)為加強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力，要更新自身的觀念，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重視，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行的整個(gè)過程的成本和費(fèi)用進(jìn)行有效的控制，以便形成系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理體系，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)資金高度密集型的企業(yè)，對(duì)資金的管理要求比傳統(tǒng)企業(yè)要高很多，但目前存在的問題是：融資方面，融資渠道單一，建設(shè)資金的短缺，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。投資方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)由于在投資的過程中沒有細(xì)分市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目投資沒有科學(xué)的管理，一味追求高端的產(chǎn)品，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金的利用低，資本結(jié)構(gòu)不合理的因素之一。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在日常的經(jīng)營活動(dòng)中，由于財(cái)務(wù)管理觀念的落后，對(duì)于資金的流動(dòng)、資本結(jié)構(gòu)缺乏有效的管理機(jī)制和活動(dòng)計(jì)劃，也存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作人員的綜合素質(zhì)水平不高

隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的壯大以及各企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力愈演愈激烈，做好財(cái)務(wù)管理工作對(duì)企業(yè)的發(fā)展以及提高綜合競(jìng)爭(zhēng)能力均具有著十分重要的意義，然而當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作人員的綜合素質(zhì)水平低下，不僅不能夠適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，而且其管理意識(shí)淡薄而嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的正常發(fā)展，另外，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理高層人員只注重追求經(jīng)濟(jì)效益而忽視人才的挖掘工作，以至于高綜合素質(zhì)水平以及復(fù)合型人才逐漸流失，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平漸漸下降。

4.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問題沒有引起足夠的重視

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作沒有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問題引起足夠的重視，甚至相關(guān)財(cái)務(wù)管理工作人員認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)相同于其他行業(yè)，只注重形式化工作而忽視加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作，以至于財(cái)務(wù)管理工作中因某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)錯(cuò)誤而致使風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)加大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作人員需要正視本企業(yè)與其他企業(yè)有著本質(zhì)區(qū)別的特點(diǎn)，對(duì)財(cái)務(wù)管理相關(guān)工作做好防范意識(shí)，從而有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施

1.加強(qiáng)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)管理層在實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略化的過程中，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)是核心工作。為此，首先，從房地產(chǎn)高層開始加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的認(rèn)識(shí)，并對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重要性和作用進(jìn)行宣傳，從而達(dá)到企業(yè)所有員工對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的認(rèn)同，在企業(yè)中樹立財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的核心工作的管理觀念，將財(cái)務(wù)管理工作作為企業(yè)的核心工作，從而保證企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作能夠有效的展開，并充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理工作對(duì)企業(yè)發(fā)展的作用。其次，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理工作人員的培訓(xùn)，使其專業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)水平不斷提高，建立具有高素質(zhì)的專業(yè)人員隊(duì)伍。第三，企業(yè)應(yīng)將財(cái)務(wù)管理工作與企業(yè)的經(jīng)營工作有效的結(jié)合起來，通過企業(yè)的經(jīng)營改善企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的現(xiàn)狀，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.提高資金的利用率，建立集中管理的財(cái)務(wù)管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)和資金的使用過程中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金管理的重視，強(qiáng)化資金的管理工作，對(duì)資金的使用進(jìn)行科學(xué)的安排和計(jì)劃并合理的進(jìn)行調(diào)度，以提高資金的利用率。首先，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的管理。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)有資金要進(jìn)行統(tǒng)籌與規(guī)劃，將企業(yè)使用的全部資金集中起來，提高資金的利用率，比如成立財(cái)務(wù)公司的管理模式以加強(qiáng)資金集中管理。通過集中管理式的工作模式的建立，有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)由核算型財(cái)務(wù)管理模式向管理型財(cái)務(wù)管理模式的轉(zhuǎn)變。同時(shí)，注重對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的信息化建設(shè)，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)資源進(jìn)行優(yōu)化配置。其二，房地產(chǎn)企業(yè)在籌資方面要拓展籌資渠道，籌資金額要與企業(yè)戰(zhàn)略相匹配并支持企業(yè)投資增長(zhǎng)，同時(shí)融資規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)安排等必須充分考慮企業(yè)運(yùn)營的安全性、價(jià)值增值的可持續(xù)性，同時(shí)考慮融資成本。其三，在投資方面房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要克服盲目樂觀，堅(jiān)持謹(jǐn)慎性的原則，加強(qiáng)前期的可行性研究，讓財(cái)務(wù)經(jīng)理參與前期管理，確定最佳投資方案，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作人員的綜合素質(zhì)水平

由于財(cái)務(wù)管理工作人員是執(zhí)行相關(guān)制度的主體，因此，為了保障房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作順利、安全開展，則相關(guān)財(cái)務(wù)管理工作人員需要加強(qiáng)學(xué)習(xí)而提高自身綜合素質(zhì)水平以及業(yè)務(wù)處理能力，從而更好地處理好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中的問題，進(jìn)而為本房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供有力保障。

4.對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)防范與控制

由于房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他企業(yè)，其發(fā)展過程中存在著諸多不確定因素，以至于給企業(yè)的未來發(fā)展帶來較多風(fēng)險(xiǎn)因素，因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展核心重點(diǎn)內(nèi)容的財(cái)務(wù)管理工作，則需要充分的了解本企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，并且借鑒相關(guān)成功案例來對(duì)本企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行降低，同時(shí)，還需要做好收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡工作以獲得最佳組合，從而為本房地產(chǎn)企業(yè)帶來更高的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

四、結(jié)語

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展加劇了房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)，財(cái)務(wù)管理工作作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的管理工作，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作是提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的最有效手段。企業(yè)應(yīng)從財(cái)務(wù)管理的工作制度和理念、工作方式和方法以及財(cái)務(wù)管理的范圍等多方面抓起，綜合提高財(cái)務(wù)管理工作的工作效率，以促進(jìn)企業(yè)更好的發(fā)展。

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