廣州城市住宅小區(qū)的綠化建設(shè)及管理方案

方小林，王建維，陳辟羅

（華南農(nóng)業(yè)大學(xué)珠江學(xué)院 經(jīng)濟管理系，廣東 從化 510900）

目前,人們對居住環(huán)境的要求不再局限于一個簡單的栽花栽草的美化,而是需要置身于一個融合著自然、文化、藝術(shù)的高品質(zhì)生活環(huán)境,因而開放商也逐漸開始重視園區(qū)綠化的建設(shè)，滿足人們對綠化的生理和心理需求，不斷推陳出新、精益求精，營造一個美好的居住環(huán)境.為此，筆者在總結(jié)傳統(tǒng)的住宅小區(qū)綠化方案的基礎(chǔ)上，通過與某一房地產(chǎn)公司合作，做好收集資料所需要的調(diào)查問卷，并時刻關(guān)注市場動態(tài)及其走向，了解顧客需求，為住戶打造一個輕松和愜意，充滿正能量的住宅小區(qū).

1 住宅綠化養(yǎng)護(hù)工作的重要性

在小區(qū)建成后，住宅綠化養(yǎng)護(hù)也顯得更加重要,只有精心養(yǎng)護(hù),才能保持現(xiàn)有的綠化成果，才能充分體現(xiàn)綠化的生態(tài)價值、景觀價值、人文價值；才能真正成為城市的亮點，居民休閑的好去處，讓居民在下班之余得到充分的休息.

住宅綠化工程施工的過程就是把住宅規(guī)劃設(shè)計者的設(shè)計意圖轉(zhuǎn)化為具體園林景觀的過程.所以在施工過程中，為了達(dá)到設(shè)計人員預(yù)想綠化工程完成后所要達(dá)成的效果,要想獲得住宅綠化工程的理想效果，就必須深刻領(lǐng)會設(shè)計人員的設(shè)計意圖,并嚴(yán)格按施工圖進(jìn)行綠化施工，使其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的綠化小區(qū)，同時還要考慮到跟小區(qū)有關(guān)的各種因素，要能夠根據(jù)環(huán)境的不同而有所改變，而這也體現(xiàn)了小區(qū)的生態(tài)性.

2 新型住宅小區(qū)綠化的SWOT分析

盡管房地產(chǎn)業(yè)在近十年來發(fā)展迅猛，但住宅小區(qū)的綠化建設(shè)卻沒有與之同步，沒有跟上其步伐.而隨著人們生活節(jié)奏的加快，人們急需在工作之余得到一個充裕的休息，所以這也導(dǎo)致了綠化管理進(jìn)一步的改善的需要.現(xiàn)如今，經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，住宅小區(qū)的綠化建設(shè)也應(yīng)該推向一個新的高度.新型住宅小區(qū)不應(yīng)該僅有觀賞怡情的作用，也應(yīng)該具有生態(tài)環(huán)保的功能.當(dāng)居民下班之后回到所住小區(qū)，看著美麗的景觀，呼吸著健康的空氣，享受般的釋放一天積累的疲勞，這才是新型住宅小區(qū)應(yīng)該具有的功效.筆者對這種新型住宅小區(qū)的市場前景作出以下SWOT分析：

2.1 新型住宅小區(qū)的優(yōu)勢（Strength）分析：

2.1.1 設(shè)計理念先進(jìn)

大多數(shù)住宅小區(qū)的綠化設(shè)計理念粗糙，只是基本符合綠化管理法規(guī)或相關(guān)條例，缺乏基本的生活情趣或者人情味.通過設(shè)計團隊采用先進(jìn)的設(shè)計理念進(jìn)行精心設(shè)計，新型住宅小區(qū)綠化方案，符合時代潮流，擁有科學(xué)的管理理念.

部分大中城市住宅銷售價格指數(shù)[1]廣東主要城市住宅銷售價格指數(shù)(2015年4月)

2.1.2 比較低的綠化價格

在市場調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)有的住宅小區(qū)綠化狀況，采用總成本控制戰(zhàn)略，從初建到建成都由房地產(chǎn)公司監(jiān)控，保證了信息傳遞的及時性和有效性，加快了新型住宅小區(qū)的建成效率，總的來說降低了綠化總成本，這樣就能降低新型住宅小區(qū)的房價，從而更好地打入市場，各大城市銷售價格見下表1，從表中可見各類小區(qū)價格與同期相比都稍微低一點.

2.2 新型住宅小區(qū)的劣勢（Weakness）分析：

2.2.1 住宅小區(qū)的綠化質(zhì)量有所下降

由于房地產(chǎn)開發(fā)成本的不斷提高，部分房地產(chǎn)商為了減少房地產(chǎn)建設(shè)成本，致使許多房地產(chǎn)商所開發(fā)的住宅小區(qū)的綠化面積的不斷縮水，部分地區(qū)的住宅小區(qū)的綠化面積已經(jīng)不符合國家相關(guān)規(guī)定.所以這也導(dǎo)致了住宅小區(qū)的綠化質(zhì)量有所下降，急需一場新的改革.

2.2.2 尚未形成系統(tǒng)化的理論

新型住宅小區(qū)綠化只是近年來提出的一個新概念，目前尚未形成一定的理論，需要進(jìn)一步探索，需要在原行業(yè)中進(jìn)行改革創(chuàng)新.該理論的出現(xiàn)反過來幫助原有行業(yè)，有利于原有行業(yè)發(fā)展壯大.

2.3 新型住宅小區(qū)的機會（Opportunity）分析

2.3.1 政策機會

在2015年兩會中，李克強總理表示，房地產(chǎn)市場有其自身的規(guī)律，中國國土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮(zhèn)，情況各異，所以我們要求強化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場的責(zé)任，因地制宜，分城施策.中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快，中國房地產(chǎn)市場的需求是剛性的，我們鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展.

2.3.2 地區(qū)認(rèn)同度加強

據(jù)2015年兩會對于房地產(chǎn)方面的方針的看出：各地區(qū)強化產(chǎn)業(yè)支撐，打造核心增長極.此外，改善開放招商環(huán)境，凡是有利于盤活資源、有利于解決就業(yè)、有利于增加稅收、有利于推動發(fā)展的項目，都要給予支持、積極引進(jìn)；凡是能夠進(jìn)入市場、實行市場化運作的，必須進(jìn)入市場，必須公開、公平、公正地進(jìn)行招投標(biāo).真正讓好的企業(yè)擁有好的資源、得到好的發(fā)展.

2.3.3 房地產(chǎn)銷售行業(yè)開始漸漸升溫

社會融資成本上升疊加經(jīng)濟下行，市場對于房地產(chǎn)領(lǐng)域擔(dān)憂升溫，房地產(chǎn)企業(yè)多個融資渠道明顯收窄，并出現(xiàn)銷售不暢、資金回籠困難.在房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期的背景下，房企過往拼規(guī)模、高杠桿的經(jīng)營模式亟待做出調(diào)整.在這種情況下，我們引入新型住宅小區(qū)綠化不僅能使原小區(qū)在風(fēng)格上進(jìn)行變換，擁有屬于自己的魅力，而且還能讓房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個新的發(fā)展空間，也讓新型住宅小區(qū)綠化有了新的發(fā)展空間.

2.4 新型住宅小區(qū)的威脅（Threats）分析

各大房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部都有著優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計團隊，這些團隊隨著房地產(chǎn)開發(fā)商的不斷發(fā)展而發(fā)展.房地產(chǎn)開發(fā)商也不斷的引進(jìn)先進(jìn)的人員來增強設(shè)計團隊的實力，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部的設(shè)計團隊也在行內(nèi)獲得了較高的地位.

3 住宅小區(qū)綠化改進(jìn)措施

通過以上分析，可以不難得出，想要讓新型住宅小區(qū)迅速打入市場，可以根據(jù)SWOT分析得出的結(jié)論提出相應(yīng)措施，以求在激烈的市場環(huán)境中迅速站穩(wěn)一席之地.

3.1 SO戰(zhàn)略：從源頭抓起，重視設(shè)計理念的實施

房地產(chǎn)公司要響應(yīng)政府號召，以新時代和諧生態(tài)家園為切入點打入市場，提供質(zhì)高價優(yōu)的產(chǎn)品，獲得市場美譽；很多住宅小區(qū)的綠化之所以表現(xiàn)一般，很大原因就是開發(fā)商為了節(jié)約成本，根本沒有按照設(shè)計理念那樣來綠化小區(qū)，只是草草的裝飾幾片草坪，點綴幾棵樹，熟不知這樣做是因小失大，根本得不償失[3].所以要嚴(yán)格按照園林設(shè)計師的設(shè)計圖紙來綠化小區(qū)，這樣就能使得每個小區(qū)的綠化都有屬于自己的風(fēng)格，而不再是千篇一律.

3.2 WO戰(zhàn)略：降低小區(qū)綠化成本

除了響應(yīng)政府“科學(xué)發(fā)展觀”的號召，堅持李克強總理“因地制宜，分類指導(dǎo)”的房地產(chǎn)開發(fā)精神，努力完善住宅小區(qū)綠化管理的設(shè)計理念使之符合時代的發(fā)展，房地產(chǎn)公司還可以通過降低小區(qū)綠化成本，從而使房地產(chǎn)建設(shè)成本降低.這樣就可以使房地產(chǎn)公司不必再因房地產(chǎn)綠化管理成本問題而減少住宅小區(qū)的綠化面積.其次，綠化成本的降低，將改變小區(qū)綠化過于重視單一草坪的現(xiàn)象，使小區(qū)綠化出現(xiàn)多樣性.

3.3 St戰(zhàn)略：主打生態(tài)健康品牌

通過利用先進(jìn)的設(shè)計理念來和房地產(chǎn)內(nèi)部的住宅小區(qū)設(shè)計團隊進(jìn)行競爭，堅持質(zhì)高價優(yōu)的銷售理念吸引房地產(chǎn)商的眼光.隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民生活水平的逐漸提高.消費者對于住宅的要求也漸漸的由“夠大”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皦蚱肺?，夠健康”[4].突出生態(tài)品牌，使小區(qū)綠化管理更加符合國家“科學(xué)發(fā)展觀”的戰(zhàn)略.這樣不僅能獲得政策支持、節(jié)能環(huán)保，而且還能使居民的生活品質(zhì)大大改善，兩全其美.

3.4 Wt戰(zhàn)略：小區(qū)綠化因地制宜，讓其富有多樣性

小區(qū)的綠化不僅跟住宅有關(guān)，更是跟小區(qū)所處的地理位置息息相關(guān).由于南北方的氣候本來就有所不同，所以栽種在小區(qū)的綠化植物也應(yīng)該有所不同，這樣不僅能避免植物不適應(yīng)氣候死亡的成本，還能因地制宜的展現(xiàn)各地的氣候美，讓居民感受到四季變遷，真正有家有生活的感覺[5].真正做到提高我們產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，加強生態(tài)生活的理念宣傳.

4 總結(jié)

在當(dāng)今房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的情況下，老式綠化卻根本沒有進(jìn)行新一步的突破，這就迫切需求新型住宅小區(qū)綠化的出現(xiàn)，這樣不僅能打開新市場，更為重要的是做到了國家要求的生態(tài)環(huán)保，在建設(shè)生態(tài)小區(qū)的同時，給居民一個健康的綠色家園.

〔1〕中華人民共和國國家統(tǒng)計局.http://data.stats.gov.cn/normalpg?src=/lastestpub/quickSearch/m/mgd09.html&h=800.

〔2〕五大關(guān)鍵詞解讀2015年全國兩會房地產(chǎn)相關(guān)政策.http://news.winshang.com/news-454055.html.

〔3〕鄒原東.園林綠化施工與養(yǎng)護(hù)[M].北京:化學(xué)工業(yè)出報社,2013.

〔4〕龐德平.園林綠化工程施工技術(shù)[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2008.

〔5〕李娜.園林綠化養(yǎng)護(hù)管理[M].北京:化學(xué)工業(yè)出版社,2014.