淺談商品房質(zhì)量問題引起的糾紛

姜曉東1 宋建會2

（1.上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司 2.上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司）

淺談商品房質(zhì)量問題引起的糾紛

姜曉東1 宋建會2

（1.上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司 2.上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司）

近幾年，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，房屋建筑工程質(zhì)量投訴日益增多,商品房質(zhì)量已成為社會關(guān)注的一個熱點和難點問題。這說明我們的社會在進(jìn)步，老百姓的維權(quán)意識在逐步提高，當(dāng)然也說明了工程質(zhì)量確實有諸多問題，有待改進(jìn)。本文詳細(xì)闡述質(zhì)量問題原因，避免因維權(quán)產(chǎn)生糾紛以及社會矛盾的升級。

房屋質(zhì)量 糾紛 質(zhì)量保險體質(zhì)

據(jù)統(tǒng)計，住宅工程質(zhì)量投訴主要集中在以下幾類:

①房屋裂縫；

②滲漏；

③抹灰層脫落；

④墻面發(fā)霉、透寒。

筆者作為一個長期從事監(jiān)督管理一線工作的工程人員，曾處理過各種各樣的質(zhì)量投訴問題。下面，就在處理投訴過程中用戶的一些疑點和對今后投訴工作的管理做一些思考和分析。

1、商品房要經(jīng)過怎樣的驗收程序后方能交付給用戶，地產(chǎn)商組織的竣工驗收否合理合法合格。這是遇到的用戶問的頻次較高的一個問題，也是一些開發(fā)商掩飾自身的違規(guī)交房行為的一種說法。這種說法是不嚴(yán)謹(jǐn)、不準(zhǔn)確的。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條規(guī)定:

“建設(shè)單位收到項目工程竣工報告后，應(yīng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收。建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)具備下列條件:

①完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；

②有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

③有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告；

④有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

⑤有施工單位簽署的工程保修書。

房地產(chǎn)商組織相關(guān)責(zé)任方進(jìn)行驗收，政府監(jiān)督機構(gòu)對竣工驗收如何監(jiān)管呢。根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》（建〔2000〕142號）第四條規(guī)定:“工程竣工驗收工作，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實施?？h級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)委托工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對工程竣工實施監(jiān)督?！笔紫龋こ淘诳⒐を炇找郧?，監(jiān)督人員會對工程是否具備驗收條件進(jìn)行檢查，符合要求后，才可以組織竣工驗收。驗收時，監(jiān)督人員到場對工程竣工驗收的組織形式、驗收程序、執(zhí)行驗收標(biāo)準(zhǔn)等情況進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)有違反建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令其改正，并對工程實體質(zhì)量按照一定的比例進(jìn)行抽查,對存在的質(zhì)量問題提出整改意見，督促相關(guān)責(zé)任方整改。

近年來，有很多用戶提出了這樣的問題:工程未進(jìn)行竣工備案，開發(fā)商就交房了，這樣是否合法?對于這個問題，筆者認(rèn)為很有必要討論一下。剛才提到《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條規(guī)定:“建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用?！蹦敲?，什么程度才是驗收合格呢，對此，國家的相關(guān)法律、法規(guī)未做出明確的解釋，使得在此方面有很多的理解和爭議。

2、 對于驗收合格的工程，為什么還有質(zhì)量問題?對于這樣的質(zhì)疑，筆者認(rèn)為開發(fā)單位有責(zé)任也有義務(wù)向用戶作出解釋:工程評定為合格，并不表示工程就不存在質(zhì)量問題,國家的驗收規(guī)范規(guī)定出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量缺陷不能評定為合格,而一般質(zhì)量缺陷點不超過總檢查數(shù)量的 20%時，可以驗收通過。并且質(zhì)量問題也不是固定在一個時期出現(xiàn)的,竣工驗收時可能沒有出現(xiàn)，但在使用中出現(xiàn)了。所以，對于工程竣工交付使用后出現(xiàn)的質(zhì)量問題，國家實施質(zhì)量保修制度,施工單位必須嚴(yán)格履行保修義務(wù)。用戶發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，如果在保修范圍和保修期內(nèi)，應(yīng)向開發(fā)商或物業(yè)反映，由建設(shè)單位通知施工單位進(jìn)行整修。如果建設(shè)單位和施工單位不履行保修義務(wù),用戶可以向建設(shè)行政主管部門進(jìn)行投訴，由政府部門協(xié)調(diào)解決。遇到用戶反映質(zhì)量問題,相關(guān)責(zé)任單位的工程技術(shù)人員首先應(yīng)該察看并進(jìn)行初步判斷，是否是質(zhì)量問題，若是質(zhì)量問題，應(yīng)進(jìn)一步判斷是一般質(zhì)量問題還是嚴(yán)重質(zhì)量問題，若是嚴(yán)重質(zhì)量問題，經(jīng)處理后工程應(yīng)該重新驗收，若是一般質(zhì)量問題，則應(yīng)及時進(jìn)行維修。有時候，處理問題的方式會對事態(tài)的發(fā)展起決定性的作用,很多小的糾紛都是由處理問題的態(tài)度而引發(fā)成為影響惡劣的事件的。在處理質(zhì)量投訴時應(yīng)該耐心的進(jìn)行講解和解釋，盡量去打消用戶的疑惑甚至是恐慌。

3 如何從根本上解決質(zhì)量投訴問題投訴率居高不下，筆者認(rèn)為，是有很多的原因造成的，這不僅僅是大連市的問題,全國各個城市都存在著這樣的問題,這也反映了我國的一些保障制度的社會評價制度還是不健全的，如何解決，筆者談一下個人看法:

1）現(xiàn)政府建立工程質(zhì)量保險體系（房屋維修基金）。為百姓日后的房屋維修提供保障。房屋在使用過程中，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)可以保修，那在保修期以外可以通過物業(yè)公司和業(yè)主委員會申報維修基金對保修期外的房屋進(jìn)行修繕。目前，這種制度在發(fā)達(dá)國家已經(jīng)日臻完善。

2）要建立開發(fā)企業(yè)的信用體制，對于不誠信的開發(fā)單位要媒體曝光，使用戶可以擦亮眼睛，不去選擇那些開發(fā)商開發(fā)的房子。目前來說，政府對開發(fā)單位的誠信體制建立還不完善，對不誠信的開發(fā)單位還缺乏有效的制約，只有政府機制和市場機制聯(lián)動起來，才能起到較好的效果。

3）要全面實施住宅工程分戶驗收制度。實行住宅工程分戶驗收對提高住宅工程質(zhì)量水平是一個比較有效的制度。該制度是指在工程主體分部和單位工程竣工驗收前，依據(jù)國家質(zhì)量驗收規(guī)范、省市有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計文件對住宅工程每一戶分別進(jìn)行的逐戶逐間的專門驗收，并在驗收合格后填寫分戶驗收合格證書的行為。這種制度可有效的約束參建方的行為,彌補按照國家驗收規(guī)范進(jìn)行的抽點驗收可能鉆的空子。

4）加大政府宣傳、加大公開力度。公布投訴程序、電話、負(fù)責(zé)人等相關(guān)信息，通過公共媒體，讓老百姓了解一些住宅工程質(zhì)量方面的基本常識，具備一些簡單的判斷能力。此外，還應(yīng)該通過公共媒體,讓老百姓了解一些諸如住宅工程質(zhì)量方面的基本常識，具備一些簡單的判斷能力。

[1]中華人民共和國國務(wù)院令底279號《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》2000年1月30日發(fā)布第十六條規(guī)定

[2]《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》（建〔2000〕142號）第四條規(guī)定

[3]中華人民共和國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文：城鎮(zhèn)建設(shè)部分（2013版）201308中國建筑工業(yè)出版社

TU75

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1007-6344（2015）02-0133-01