淺議房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程造價超預(yù)算的原因

姜文廣 邱銀妮

（1.大連信德工程造價咨詢有限公司 2.大連大禹工程造價咨詢有限公司）

淺議房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程造價超預(yù)算的原因

姜文廣1邱銀妮2

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投資大、時間長，成本構(gòu)成相對復(fù)雜以及控制的難度比相對較大是房地產(chǎn)企業(yè)的幾個明顯的特點。隨著今年房地產(chǎn)行業(yè)步入“新常態(tài)”，過去房地產(chǎn)野蠻暴利的生存環(huán)境已經(jīng)改變，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭也愈演愈烈。如果想要使得房地產(chǎn)投資收益得到較大的提高,那么通過控制工程成本預(yù)防超預(yù)算情況的出現(xiàn)，從而來降低房地產(chǎn)工程的投資成本，就變得非常重要。因此筆者根據(jù)自己的工作經(jīng)驗對房地產(chǎn)造價超預(yù)算的原因進(jìn)行淺析。

房地產(chǎn)開發(fā)項目 工程造價 超預(yù)算

一、筆者認(rèn)為房地產(chǎn)造價超預(yù)算的原因主要有以下幾個方面

1、房地產(chǎn)企業(yè)對建筑工程概預(yù)算編制不合理

由于建設(shè)工程概預(yù)算的編制是一項很繁瑣的工作，但是由于它的重要性不可忽視，預(yù)算編制人員又必須很細(xì)致認(rèn)真地去對待。技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的概預(yù)算工作,在編制的過程中往往會出現(xiàn)預(yù)算不合理的現(xiàn)象。如：在施工處理的過程中一旦對工程定額換算不合理就會導(dǎo)致工程總體實際支出預(yù)算與建筑初期的預(yù)算金額不相符合。如果對工程所采用的新技術(shù)、新材料、新結(jié)構(gòu)的預(yù)算不合理等,也會產(chǎn)生預(yù)算編制出現(xiàn)缺陷的問題。另外,預(yù)算編制的好壞也與預(yù)算編制人員的個人水平有直接關(guān)系。

2、環(huán)境、市場及其他外部因素的影響

房地產(chǎn)建筑工程項目的建設(shè)時間周期較長,所涉及的范圍也很廣,因此材料價格起伏變化、市場風(fēng)險，政策影響等情況變化超出了預(yù)算時對其風(fēng)險預(yù)測的預(yù)留范圍時,工程造價也很可能出現(xiàn)超預(yù)算。

3、建設(shè)單位未能做好工程實施階段的造價控制

房地產(chǎn)建設(shè)工程造價并不是一個孤立的、靜態(tài)的過程,如果僅僅注重對招投標(biāo)階段和竣工結(jié)算階段的預(yù)算造價控制,而忽視了施工階段工程造價的動態(tài)的控制,最后也很可能導(dǎo)致工程造價超預(yù)算。

4、建設(shè)單位對工程管理不善

房地產(chǎn)建筑工程項目施工周期長、范圍廣、工藝多,如果管理不完善,施工現(xiàn)場發(fā)生的情況、問題得不到及時反饋,這樣就造成難以對房地產(chǎn)建筑工程實施階段工程造價進(jìn)行及時的調(diào)整、監(jiān)控,容易造成資金浪費,出現(xiàn)工程造價超預(yù)算的情況。

二、做好控制房地產(chǎn)工程造價概預(yù)算的控制措施

針對上文所述幾種房地產(chǎn)建筑工程造價超預(yù)算的常見原因,我們?nèi)绾螌⒐こ淘靸r管理做的更好,使經(jīng)濟(jì)與技術(shù)緊密結(jié)合,以保證投資效益的最大化。本人結(jié)合自己這些年工程造價管理工作的經(jīng)驗,認(rèn)為必須要做好以下控制要點:

1、預(yù)算人員要在熟悉工程現(xiàn)場情況及特點，了解施工組織設(shè)計的特點的基礎(chǔ)上進(jìn)行概預(yù)算的編制。在編制前還要做好其他前期準(zhǔn)備工作，如地勘，設(shè)計圖紙，圖集等相關(guān)資料的收集，做好對現(xiàn)場施工環(huán)境的調(diào)查研究，了解工程所在地的建筑工程預(yù)算定額，取費標(biāo)準(zhǔn)以及材料價格等。

2、熟悉施工圖紙，正確計算工程量及套用定額。在概預(yù)算的編制過程中，概預(yù)算編制者應(yīng)多次詳盡的閱讀圖紙，并與熟悉工程，審核圖紙結(jié)合起來。以至于能夠做出精確的概預(yù)算分析、工程量計算、套用單價，防止丟項，落項，錯項的出現(xiàn)。

3、對市場材料價格等波動對價格可能產(chǎn)生的影響留有余地。建筑工程所涉及的材料數(shù)量大，種類多，價格不一，購置的材料及設(shè)備在工程的造價中占很大的比重（約為55%～65%）,這就要求編制人員對各種設(shè)備，材料的價格做到心中有數(shù)，并依據(jù)設(shè)備材料價格的市場波動，對其價差進(jìn)行調(diào)整，實現(xiàn)動態(tài)管理。

筆者參與的大連市佰城美園6#、9#樓，大連港天下糧倉16#樓，25 #樓等工程項目概預(yù)算編制過程當(dāng)中,均充分注重了上述問題的把握,故在預(yù)算編制的預(yù)見性及指導(dǎo)性上得到了很大提高,工程造價非常好地控制在了預(yù)算的預(yù)測范圍內(nèi)。

4、有研究表明,房地產(chǎn)建筑工程的實施階段對建筑工程造價的影響約為 15%,所以在這個階段節(jié)約投資的可能性比較小。因此,很多建設(shè)單位忽略了對房地產(chǎn)建筑工程項目實施階段的造價預(yù)算把握控制。然而,在房地產(chǎn)建設(shè)工程項目的實施階段,施工時造成浪費投資的可能性很大,其原因主要有兩個:無法控制或很難控制的因素影響(如地震，臺風(fēng)等不可抗力因素);受施工技術(shù)限制，合同變更等人為因素影響(此類因素是可以得到控制的)。建設(shè)單位必須注重建筑工程項目的實施階段的預(yù)算控制。在滿足工程進(jìn)度、質(zhì)量的目標(biāo)要求下實現(xiàn)投資效益的最大化。造價預(yù)算編制人員要貫徹落實合同造價預(yù)算的內(nèi)容，將其作為控制的重要步驟，并從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等幾方面采取措施，做好現(xiàn)場簽證、變更工作，嚴(yán)格結(jié)算程序，防范超前過量支付的情況出現(xiàn)，從而做好項目實施階段的預(yù)算控制,實現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益的。

5、嚴(yán)肅房地產(chǎn)工程造價調(diào)整審批過程,最大程度減少變更對工程造價的影響。每個建筑工程建設(shè)都有決策、設(shè)計、實施三個重要階段,概預(yù)算編制于工程的設(shè)計階段,因此這就使預(yù)算在實施階段中產(chǎn)生了局限性。在工程的實施過程中,經(jīng)常會發(fā)生項目的變更。例如大連某房地產(chǎn)項目的基礎(chǔ)工程,原筏板設(shè)計按照土基計算,但是在施工中發(fā)現(xiàn)有溶洞,為避免地基下陷，只能對樓房基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)設(shè)計進(jìn)行修改,從而造成了工程造價的增加,這種變更為不可抗力?？墒俏覀兌剂私?項目的變更常常會導(dǎo)致工程造價增加,因此作為工程造價人員應(yīng)努力最大程度地減少項目變更對工程造價的影響。造價控制人員要對工程的變更部分進(jìn)行多次技術(shù)及經(jīng)濟(jì)論證,確認(rèn)其必要性、可行性,盡量減小設(shè)計變更引起的支出。造價控制人員必須嚴(yán)肅工程造價調(diào)整的審批過程,對工程超量及超價部分加強控制。努力將工程項目變更對工程造價產(chǎn)生的影響降到最小。

6、加強對工程預(yù)算管理人員素質(zhì)的提高。房地產(chǎn)工程造價預(yù)算管理人員即但要有豐富的專業(yè)基知識，也要有高尚的職業(yè)道德，要養(yǎng)成工作實事求是，無私奉獻(xiàn)、愛崗敬業(yè)的精神，要做出一份好的工程預(yù)算，必須要有一個高素質(zhì)的工程造價預(yù)算管理人員。這幾年，筆者所在公司就很注重預(yù)算管理人才的培養(yǎng)，積極為本公司預(yù)算管理人員的提高和深造創(chuàng)造機會，同時關(guān)心其生活，幫助其解決生活上的憂愁，以情留人，經(jīng)過多種努力，打造出了一支專業(yè)技能過硬的預(yù)算管理隊伍，極大提高了隊伍預(yù)算管理的能力。由此可見預(yù)算管理人員的個人素質(zhì)直接影響到預(yù)算管理的水平，因此，各房地產(chǎn)公司應(yīng)該注重對預(yù)算管理人員的培養(yǎng)，促使使其專業(yè)知識和素質(zhì)得到同步提高。

三、結(jié)語

對于工程造價超預(yù)算這個大課題,遠(yuǎn)不止這些內(nèi)容能夠涵蓋,還需要具體情況具體分析,促使其不斷完善. 總之,房地產(chǎn)開發(fā)中工程造價超預(yù)算問題的控制解決,其實質(zhì)就是運用科學(xué)原理,采用科學(xué)的方法和切合實際的造價依據(jù)來提高房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資效益，增強其企業(yè)競爭力。

TU43

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1007-6344（2015）02-0096-01