淺談如何做好房地產(chǎn)成本控制

費繼峰 王千一

（大連順興房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，遼寧省 大連市 116085）

當前，為了限制住房價的過快增長，推出了相關(guān)調(diào)控政策。在這種情況下，房地產(chǎn)市場迎來了“嚴冬”。在這種環(huán)境下，開發(fā)商過冬，就要像冬眠的動物那樣降低消耗，也就是要控制成本。倘若不能將成本有效控制，就算不是“嚴冬”，房地產(chǎn)企業(yè)的生存也是難以為繼的，在生存與發(fā)展都承受嚴重挑戰(zhàn)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)也將成本控制列為企業(yè)開源節(jié)流的重要舉措之一。

一、房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制的意義

（一）可以提高企業(yè)的核心競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)的黃金時期已經(jīng)慢慢過去，在這個激烈競爭的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到市場的認可。不僅需要在資金實力、品牌口碑方面取得一定的影響力，還需要在房屋建筑方面實現(xiàn)低成本。在其它條件相同的情況下，房層建筑的低成本，就代表著在銷售價格方面的超強競爭力，銷售越快資金流就越大，企業(yè)的競爭力也就越強。所以房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理是降低成本、提升企業(yè)核心競爭力的主要途徑。

（二）可以保證利潤空間的最大化

利潤就是在扣除成本、費用及稅金后剩下的資金額度。落實成本控制，自然可以為企業(yè)謀取更多的利潤。目前經(jīng)濟效益是保證一個企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要手段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實現(xiàn)其最大經(jīng)濟增加值和目標利潤方面，落實成本控制與管理非常必要。

（三）可以提升企業(yè)的運營效率

成本控制還能夠提高企業(yè)的管理效率。主要表現(xiàn)在成本控制是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要舉措，成本控制水平的高低，就代表著企業(yè)管理水平的高低。而且成本控制也是提升房地產(chǎn)開發(fā)項目管理效率的重要手段。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面除了缺乏健全的制度體系和良好的成本控制意識外，對開發(fā)各環(huán)節(jié)成本制定不能全面到位的問題也普遍存在。房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長、投入大的特點，房地產(chǎn)開發(fā)成本集中產(chǎn)生在開發(fā)的各主要環(huán)節(jié)。在這幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)成本控制存在的問題主要有：

（一）設計環(huán)節(jié)

很多房地產(chǎn)企業(yè)在控制設計成本時，往往存在設計單位選擇不當，溝通不利以及成本控制意識不嚴等問題。很多房地產(chǎn)開發(fā)項目在設計階段都沒能將成本與技術(shù)、工藝、材料等指標很好的結(jié)合起來分析，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有重視設計方案會審這一環(huán)節(jié)，不能很好的組織評審小組來進行科學、系統(tǒng)的討論和會審。這些問題的存在，都導致了后續(xù)施工過程中設計的變更較多，從而造成后期窩工、返工以及誤工等現(xiàn)象，直接影響到了成本的后續(xù)控制。

（二）招標環(huán)節(jié)

企業(yè)的工程部和成本控制等部門缺乏對投標企業(yè)的認真考察，導致一些資質(zhì)較差的或者是一些資金及技術(shù)實力不強的施工企業(yè)中標；在對招標文件進行編制時，沒有對相關(guān)的信息、數(shù)據(jù)及資料進行全面的收集，也不能做到精確的分析。導致在招標過程中出現(xiàn)了很多成本控制隱患。

（三）施工環(huán)節(jié)

在這一環(huán)節(jié)存在的問題最多，很多企業(yè)在施工現(xiàn)場簽證都沒有嚴格的制度規(guī)范，也不能制定科學的制度流程，導致簽證流程混亂，從而造成成本控制失利；一些大宗的材料及設備采購和使用方面，沒能做到盡可能的利用自身資源和渠道，導致材料及設備的使用成本控制不利，同時也無法保障品質(zhì)；工程在付款審核方面各方的責任感缺失，審核機制不健全，導致審核不到位，甚至流于形式。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施

（一）做好設計環(huán)節(jié)的成本控制

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，開發(fā)項目設計方案的好壞對整個項目開發(fā)的成敗都會產(chǎn)生直接影響。因此，在對設計方案進行確定時，必須做好方案的評審工作，盡量選擇最為合理、最為經(jīng)濟也最為科學的設計或規(guī)劃方案，同時還要考慮土地的統(tǒng)合利用率。通常最優(yōu)的設計方案不一定是最為漂亮、最為宏偉的，但必須是即經(jīng)濟又實用的。無論是布局還是搭配都應該體現(xiàn)出比例的合理性，同樣在戶型、面積及層數(shù)方面也應當體現(xiàn)出合理性。實際上方案設計本身的成本控制是次要的，而且通常成本較高的設計方案其技術(shù)指標也同樣高，投資效益也越好，因此，在開發(fā)項目的設計方案選擇過程中，應該對高收益、低成本等因素進行綜合考慮，以保證設計方案成本的投資收益最大化。

（二）做好招標環(huán)節(jié)的成本控制

在開發(fā)項目的設計方案確定以后，便可對該項目實施真正意義上的開發(fā)，首先就是對施工單位進行確定。通常施工單位的確定需要根據(jù)招投標文件，招投標的目的就是為了以最低的成本，來實現(xiàn)最高的施工標準。因此，在進行招標時，需要先對投標企業(yè)的資質(zhì)、業(yè)績、以及技術(shù)、管理水平等進行綜合調(diào)查和評價，盡量選擇規(guī)模較大，信譽較好以及建筑能力強的施工企業(yè)。在招投標過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應該嚴格審查招標文件，在招投標過程中盡量考慮成本控制問題，以低成本為目標，簽訂細致而嚴謹?shù)闹袠撕贤瑮l款，避免由于合同中權(quán)責不清的問題而引起日后的糾紛，這樣也能夠為自身企業(yè)獲取利益的保障。

（三）做好項目前期預算的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目通常周期都較長，尤其是一些大型的項目需要進行分期開發(fā)，因此，地房產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)之前，應該對預算編制進行嚴謹?shù)目刂?。通常房地產(chǎn)企業(yè)所采用的預算控制模式為全面預算模式，主要包括了房地產(chǎn)籌資、采購、投資、銷售以及其它經(jīng)營活動。在預算控制方面不但要做好預算的編制，還要做好預算的執(zhí)行、分析以及考核等管理工作。預算項目和標準都應明確，同時還要對預算的審定、下達等程度進行規(guī)范，這樣才能及時而有效的控制好預算成本。另外，相關(guān)部門還應該對預算的成果進行評價、分析，以積極有效的采取改進措施，保證預算工作在成本方面得到根本性的控制。比如在籌資時，首先要確定籌資的方案，對現(xiàn)金的使用計劃進行編制和修訂，然后再制定出相應的成本費用計劃，其中要盡量準確的預測出分階段的現(xiàn)金支出情況，最后再對銷售的預期計劃進行制定，以便對未來的收入情況進行較為準確的預測。

（四）做好施工環(huán)節(jié)的成本控制

施工成本占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的比例較高，因此，對施工成本進行控制是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重中之重。在進行施工成本控制時，應該充分發(fā)揮技術(shù)及管理優(yōu)勢，在不影響工程質(zhì)量的情況下，將施工成本控制到最低，這可以說是房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)成本控制的主要途徑。施工階段除了在技術(shù)和管理方面進行成本控制，還應該在工程變更及簽證方面做好成本控制工作。在施工階段設計變更、進度變更、施工條件變更以及工程項目變更等都會對施工成本產(chǎn)生嚴重影響，因此施工過程中要做好這一系列的變更管理工作。由于在房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中，容易受到很多不確定因素的影響，從而導致工程計劃成本與實際成本出現(xiàn)差異，因此房地產(chǎn)項目施工之前，還需要對各種可能出現(xiàn)的影響因素進行全面的分析，并制定好相應的防范措施，以保證施工成本的可控性。另外，在施工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還應該盡量避免擴大建筑規(guī)模、提高建筑標準、增加建筑內(nèi)容等導致施工成本突增的現(xiàn)象出現(xiàn)。

四、結(jié)束語

由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間不斷縮小，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也越來越激烈，做好開發(fā)項目的成本控制，已經(jīng)成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化，保持良性發(fā)展的關(guān)鍵。

[1]黃亞發(fā).淺析房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)成本控制[J].內(nèi)部控制，2013；12：139～140

[2]王桂琪.淺談房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的有效控制及改進[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010；6：101

[3]母遠達.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制中存在的問題與對策[J].時代金融，2013；7：12