房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制措施之我見

李 楠 曹麗娜

(大連億達(dá)美加房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)

房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制措施之我見

李 楠 曹麗娜

(大連億達(dá)美加房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)

從目前的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)看，老百姓對(duì)于房屋的需求因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲而得不到滿足，商品房的空置率提高，炒房現(xiàn)象嚴(yán)重，老百姓只能對(duì)著房子空嘆氣。社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，資金不斷的涌向房地產(chǎn)業(yè)，促使房?jī)r(jià)不斷的虛高，呈現(xiàn)出“供”大于“求”的狀態(tài)。炒房已經(jīng)給社會(huì)民生帶來(lái)了諸多的不利影響，政府也不斷的出臺(tái)限購(gòu)令來(lái)控制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，一方面是要盡可能的讓老百姓買得起房，另一方面又要迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，加快資金的回報(bào)率以及投資的收益率。下文中，筆者將從我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的造價(jià)控制問題及形成原因分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的造價(jià)控制手段兩方面做出分析。

房地產(chǎn)項(xiàng)目 造價(jià)控制措施

房地產(chǎn)造價(jià)的控制與管理就是要運(yùn)用科學(xué)技術(shù)的原理以及經(jīng)濟(jì)和法律手段，解決在項(xiàng)目建設(shè)過程中的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)、經(jīng)營(yíng)和管理等等問題。長(zhǎng)期以來(lái)，建筑工程的造價(jià)不能合理的確定及有效的控制，嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資，只有不斷的從投資決策、設(shè)計(jì)和施工以等過程對(duì)造價(jià)進(jìn)行控制管理，才能降低工程的成本和產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格，才能最大的提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資利益。

1.我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的造價(jià)控制問題及形成原因分析

1.1 房地產(chǎn)造價(jià)控制與管理的現(xiàn)狀和問題

房地產(chǎn)造價(jià)控制和管理的重要就是要合理的確定以及有效的控制建筑項(xiàng)目的造價(jià)。現(xiàn)在，很多房地產(chǎn)建筑單位對(duì)于限額設(shè)計(jì)都不重視，也沒有采取相應(yīng)的有效措施，結(jié)果就導(dǎo)致大量的建筑項(xiàng)目沒有實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，也沒有實(shí)施優(yōu)選設(shè)計(jì)的方案，給建筑項(xiàng)目的造價(jià)與管理帶來(lái)了很多問題。如果定額的換算不合理，那么因?yàn)樾录夹g(shù)和新結(jié)構(gòu)以及新材料的不斷出現(xiàn)，導(dǎo)致了定額的缺項(xiàng)或者需要補(bǔ)充的項(xiàng)目和內(nèi)容也會(huì)不斷增多。房地產(chǎn)項(xiàng)目中普遍存在高估冒算的現(xiàn)象。部分施工單位為了獲得較多的收入，利用多計(jì)工程量和提高定額單價(jià)等手段來(lái)提高工程造價(jià)。房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的造價(jià)合理確定，是在建筑實(shí)施的各個(gè)程序階段中，合理的確定投資估算、概算和預(yù)算造價(jià)、承包的合同價(jià)以及結(jié)算價(jià)和竣工決算價(jià)。

1.2 造價(jià)控制問題形成原因分析

要想有效的控制房地產(chǎn)造價(jià)，就必須對(duì)于影響房地產(chǎn)造價(jià)的因素進(jìn)行全面的分析。一是房地產(chǎn)建筑的土地成本。由于房屋受地段的影響，對(duì)在市區(qū)的好地段必須要保證銷售率，但是這些地段經(jīng)常需要拆遷，那就要安置拆遷戶，開放商品房的有些部分是需要社會(huì)公共的部分，還包括綠化地帶所占用的土地。因此要保證房子的出產(chǎn)率，原因在于它的高低直接影響了房子的價(jià)位，也間接的反應(yīng)了項(xiàng)目土地的造價(jià)成本。二是房地產(chǎn)項(xiàng)目樓房的設(shè)計(jì)及項(xiàng)目規(guī)劃。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)規(guī)劃能降低成本還能帶來(lái)效益，所以很有必要利用價(jià)值工程原理來(lái)做好項(xiàng)目的規(guī)劃期工作，它直接影響項(xiàng)目后期的施工及銷售。三是建筑的施工和安裝成本。這部分成本大概占到總成本的40%,建材價(jià)位的也在不斷攀升，這些支出部分上升，采購(gòu)、儲(chǔ)存、保管、材料的選擇、施工設(shè)備的選擇、施工隊(duì)伍的選擇、工程量預(yù)算等因素都會(huì)影響建造成本，所以根據(jù)計(jì)價(jià)工程原理來(lái)看，要在保證質(zhì)量的情況下，控制好房地產(chǎn)的造價(jià)。四是房地產(chǎn)在項(xiàng)目運(yùn)作的過程中所需要的費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)投資相對(duì)來(lái)說(shuō)都很大，在這過程中有大量的資金被占用，時(shí)間的推遲過程也會(huì)對(duì)造價(jià)成本產(chǎn)生不容忽視的影響。房地產(chǎn)開發(fā)商在購(gòu)買了土地之后，向銀行做抵押獲得貸款，如果建造的周期太長(zhǎng)，那么產(chǎn)生的利息就會(huì)很多，資金的占用時(shí)問越短，周轉(zhuǎn)次數(shù)就會(huì)越多，從而效益也就越大。在今天物價(jià)不斷上漲的情況下，資金隨時(shí)問的推遲而不斷的在貶值所以，建筑項(xiàng)目的周期決定了資金的損值量，周期越短，效益也就越高。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的造價(jià)控制手段

2.1 房地產(chǎn)造價(jià)控制的設(shè)計(jì)管理

設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的計(jì)價(jià)形式是采用編制設(shè)計(jì)預(yù)算，通過設(shè)計(jì)預(yù)算了解造價(jià)的構(gòu)成，分析資金的分配合理性。房屋的設(shè)計(jì)階段應(yīng)主動(dòng)的控制房屋的造價(jià)，嚴(yán)格按預(yù)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)來(lái)編制造價(jià)計(jì)劃。

2.2 房地產(chǎn)造價(jià)控制的核算分析

房地產(chǎn)的開發(fā)成本核算指的是，企業(yè)將開發(fā)規(guī)定數(shù)量?jī)?nèi)的商品房所需要支出的費(fèi)用，按照成本項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行歸集與分配，最后計(jì)算出所開發(fā)項(xiàng)目的總成本及單位建筑面積的成本。房地產(chǎn)在開發(fā)過程中會(huì)涉及到很多費(fèi)用，其中可以直接計(jì)算到開發(fā)產(chǎn)品的承重的費(fèi)用稱為開發(fā)的直接費(fèi)用，有些則必須經(jīng)過分配后，才能計(jì)算到開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用被稱為是開發(fā)間接費(fèi)用，不能計(jì)算到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用則稱為期間費(fèi)用。商品房的成本核算對(duì)象，應(yīng)該結(jié)合開發(fā)的地點(diǎn)和用途、結(jié)構(gòu)和裝修、層高和施工隊(duì)伍等因素來(lái)確定。一旦確定，就不能隨意的改變，來(lái)保證商品房的成本核算準(zhǔn)確性。成本費(fèi)用項(xiàng)目和核算內(nèi)容應(yīng)該根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的具體情況來(lái)看，按照不同的建造成本來(lái)設(shè)置不同的成本項(xiàng)目。商品房的開發(fā)規(guī)模不同，房地產(chǎn)的開發(fā)成本歸集對(duì)象也不同。對(duì)于比較小規(guī)模的開發(fā)，可以將整個(gè)開發(fā)量看作是成本歸集對(duì)象。對(duì)于大規(guī)模程度的開發(fā)，成本的核算則不能過細(xì)，核算過細(xì)會(huì)增加工作量，使成本核算工作更加繁瑣。相反，成本的核算也不能以簡(jiǎn)單的小區(qū)為單位，因?yàn)閺拈_始建設(shè)到完成往往需要幾年到十幾年的時(shí)間，而這其中的商品房的開發(fā)確是持續(xù)完工出售的，這樣就會(huì)造成成本核算的滯后，失去成本在結(jié)算及管理上的作用。

2.3 房地產(chǎn)造價(jià)控制的施工管理

一是做好對(duì)質(zhì)量和造價(jià)以及進(jìn)度的有效管理控制。工程的系統(tǒng)目標(biāo)主要是由質(zhì)量和造價(jià)及進(jìn)度三個(gè)部分組成的矛盾統(tǒng)一體，其中任何一個(gè)因素發(fā)生了變化，另外兩個(gè)因素也會(huì)隨之而變化。在相關(guān)制度的約束下，開發(fā)商可以改變的只有工程的造價(jià)及進(jìn)度。建筑的施工過程中，造價(jià)是和進(jìn)度相互掛鉤的。在工程的招標(biāo)過程中就要對(duì)施工日期進(jìn)行合理的確定，否則就會(huì)影響到整個(gè)工程的建設(shè)全局。二是對(duì)施工階段的造價(jià)控制和管理的重要環(huán)節(jié)是對(duì)設(shè)備費(fèi)和材料的價(jià)格控制。設(shè)備費(fèi)和材料費(fèi)大概占到整個(gè)工程項(xiàng)目的總投資的70%，是工程費(fèi)的主要組成部分，其價(jià)格的高低往往直接影響到工程的造價(jià)。因此，在對(duì)工程的造價(jià)進(jìn)行控制和管理的關(guān)鍵在于對(duì)設(shè)備費(fèi)和材料費(fèi)的控制和管理。

2.4 房地產(chǎn)造價(jià)控制的經(jīng)濟(jì)技術(shù)管理

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃階段的造價(jià)控制，要在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上對(duì)其進(jìn)行全面的實(shí)施安排，對(duì)于項(xiàng)目的施工安裝、完成周期、經(jīng)濟(jì)效果等方面都會(huì)產(chǎn)生積極的影響，并目起到?jīng)Q定性的作用。在施工的過程中，從設(shè)計(jì)到最終完成，工程量已經(jīng)完全具象化，大量的資金在這一階段投入。從施工管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，這個(gè)階段的節(jié)約概率比較小，但是可以避免浪費(fèi)，這就需要從施工隊(duì)伍的選擇、材料的選擇、施工設(shè)備的選擇等幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行管理，從而有效的控制和管理房?jī)r(jià)。

綜上所述，房?jī)r(jià)的波動(dòng)從很大程度上嚴(yán)重影響了老百姓的生活，目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了普通老百姓的購(gòu)買能力，所以降低房?jī)r(jià)，讓老百姓有購(gòu)房能力，對(duì)社會(huì)的安定起到了積極的意義。從房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)看，努力將建造的成本降低，不僅可以提高利潤(rùn)，還可以從成本降低戰(zhàn)略這個(gè)方面來(lái)贏得幣場(chǎng)，從而提升品牌的競(jìng)爭(zhēng)力。

[1]趙金虎.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)可行性分析[J]. 中小企業(yè)管理與科技(下旬刊). 2011(04)

[2]王菲.淺談房地產(chǎn)銷售資源管理與控制[J]. 知識(shí)經(jīng)濟(jì). 2011(10)

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1007-6344（2015）05-0080-01