基于價值工程的房地產(chǎn)項目管理應用研究

郭新華

（內蒙古同創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，內蒙古 017000）

基于價值工程的房地產(chǎn)項目管理應用研究

郭新華

（內蒙古同創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，內蒙古 017000）

當前由于種種原因，我國工程項目管理還處于極為低端的水平，在工程項目中還存在著大量工期長、浪費大、質量差、造價高、污染重等現(xiàn)象，這些問題對于建設工程行業(yè)的發(fā)展以及和諧社會的構建造成了極大的威脅。種種問題的出現(xiàn)需價值工程理念的應用。

價值工程 房地產(chǎn) 項目管理

引言

房地產(chǎn)業(yè)素有永遠的朝陽產(chǎn)業(yè)之稱，同時又是一切經(jīng)濟活動的基礎和載體，我國的房地產(chǎn)項目每年投資在10000億以上，在全國固定資產(chǎn)投資中占20%以上，在我國國民經(jīng)濟中占有重要地位。而要真正達到以上要求，將價值工程的學說應用到房地產(chǎn)開發(fā)過程中就顯得十分必要。

一、價值工程的理論綜述

1 價值工程的基本原理

價值工程是研究如何用對象的最低壽命周期成本，可靠地實現(xiàn)使用者所需功能，從而獲取最佳的綜合效益，即：價值=功能/成本。

因此，提高項目的價值主要有以下五種途徑：一是在提高項目功能的同時，又降低項目投資成本。這是最為理想的途徑。二是功能不變，成本降低。三是成本不變，功能提高。四是功能稍微降低，成本較大幅度的降低。這種情況下功能雖降低了些，但仍需滿足顧客對項目特定功能的要求。五是功能大大的提高而成本略有提高。這種情況，雖然成本增加了，但功能的提高超過了成本的提高，因此價值還是提高了。

2 價值工程的評價方法

（1）對象選擇的方法

①ABC分類法

這種方法是將意大利經(jīng)濟學家巴列特的不均勻分布定律，用在成本分析上，即：A類零件為占零件總數(shù)10%左右的零件，其成本往往占整個產(chǎn)品成本的60%到70%；B類零件為占零件總數(shù)20%左右的零件，其成本占到整個產(chǎn)品成本的20%左右；C類零件為占零件總數(shù)70%左右的零件，其成本僅占到整個產(chǎn)品成本的10%到20%。在選取價值工程對象的時候，我們主要是選A類零件作為價值工程對象，B類零件作為一般對象，C類零件則不考慮。這種方法主要是運用“關鍵的少數(shù)，次要的多數(shù)”思想來抓住主要矛盾。

②強制確定法

強制確定法，簡稱FD法。該方法兼顧功能與成本，主要是先求出分析對象的成本系數(shù)和功能系數(shù)，得出價值系數(shù)。從而分析對象的功能與成本是否相符，不相符或者價值低的就選為價值工程的研究對象。

③功能重要性分析法

該方法不但可以用于價值工程的對象選擇，也可以用于功能評價與方案評價。該方法的步驟為：根據(jù)功能系統(tǒng)圖決定評價功能的級別，劃分功能領域；如果價值工程是新產(chǎn)品的設計，可設定新產(chǎn)品目標成本，分配到各功能領域作為功能目標成本，如果對象是老產(chǎn)品，老產(chǎn)品應以現(xiàn)實成本為基礎，制定目標成本；確定功能區(qū)域重要性系數(shù)；確定功能評價值，選擇價值工程對象。

（2）功能評價的方法

①0-1評分法

它的評分準則為：所有零部件按其重要性兩兩對比，重要程度高的得1分，重要程度低的得0分；兩零件比較過程中，不允許認為兩者同樣重要而給兩者都打1分，也不允許認為兩者同樣不重要都打0分。

②0-4評分法

首先把分析對象按矩陣排列，然后按相互功能重要程度采用0-4打分法兩兩作對比打分。即每兩個產(chǎn)品構成部件的功能總分為4。如部件A、B，A相對于B而言非常重要，B對A而言其作用可忽略不計，則A對應于B的得分為4，B對應于A的得分為0，A與B部件功能總分為4。若A相對于B而言較重要，B對A而言比較次要，則A對應于B的得分為3，B對應于A的得分為1，A與B部件功能總分為4。若A相對于B而言十分必要，B對A而言也十分必要，則A對應于B的得分為2，B對應于A的得分為2，A與B部件功能總分為4。

③倍數(shù)確定法

簡稱DARE法，它主要包括以下幾個步驟：第一，確定功能區(qū)域，決定評價功能的級別。如F0是飲水機的總功能。F0之后有四個功能區(qū)域：F1（加熱）、F2（制冷）、F3（保溫）、F4（控制溫度）。第二，將上下相鄰功能，從上到下兩兩對比，并將對比的重要性進行打分。例如F1的重要性為F2的3倍，F(xiàn)2為F3的2倍，F(xiàn)3為F4的2.5倍，最后的F4定為1分，這樣打出的比分叫做暫定重要性系數(shù)。第三，對暫定重要性系數(shù)進行修正。從最低分的F4開始，將F3至F1的重要性系數(shù)按倍數(shù)遞推上去，得到各功能的修正重要系數(shù)。如F2的修正系數(shù)為：1.0×2.5×5=5.0。第四，將各功能的修正重要系數(shù)除以其合計總數(shù)，就得到該功能的重要程度系數(shù)。如F2的重要程度系數(shù)：5.0/23.5=0.213。

（3）價值評價的方法

價值評價的方法采用價值系數(shù)法，步驟如下：計算方案的功能系數(shù)=方案功能評價總分/方案功能評定總分之和；計算方案的成本系數(shù)=方案成本/方案成本之和；計算方案的價值系數(shù)=方案功能系數(shù)/方案成本系數(shù)；方案的選擇。

一般選擇價值系數(shù)大于1且最高的方案為最佳方案。但是，價值系數(shù)大于1，有三個原因：一是對象目前具有的功能超過了其應有的功能水平，即存在功能過剩；二是目前成本偏低，難以滿足對象實現(xiàn)其應有的功能要求；三是評價對象在技術、經(jīng)濟等方面存在特殊性，能夠以較低的成本滿足功能要求。因此，當價值系數(shù)大于1且為第三種情況時，我們才能把它選取為最佳方案。

二、建設項目中應用價值工程的特點

建設產(chǎn)品與一般工業(yè)產(chǎn)品相比具有許多特點，如建設產(chǎn)品具有多樣性、壽命長等特點，建設產(chǎn)品的生產(chǎn)具有單件性、建設周期長等特點。建設產(chǎn)品的多樣性決定了建設項目應用價值工程具有普遍性；建設生產(chǎn)的單件性決定了建設項目應用價值工程的一次性。投入建設產(chǎn)品的資金流動性大，決定了建設項目的價值工程活動具有高效性，開展價值工程活動的效益高。建設產(chǎn)品具有的使用壽命長的特點，決定了在建設項目中開展價值工程應注重測算全壽命周期費用。

三、價值工程的應用

價值工程在建筑行業(yè)實際工作中應用很廣泛，我們每天的工作中都在進行一些方案、材料、工藝等方面的選擇，我們在選擇過程中遵循的原則就是在合理的情形下要降低施工成本，通過項目管理工作為項目的使用價值增值，這樣施工企業(yè)的社會效益和經(jīng)濟效益才能達到雙贏。

現(xiàn)如今的建筑市場競爭非常激烈，并且受到人工、材料等諸多因素的影響，行業(yè)的平均利潤率在不斷的降低，很多施工企業(yè)因為項目操作的不規(guī)范，導致企業(yè)既沒有獲得經(jīng)濟利益，也逐漸失去了市場份額。在現(xiàn)如今的項目管理過程中涉及到很多類型的經(jīng)濟、技術方案的比選與優(yōu)化，比如技術方案的比選、原材料采購的比選、設備購買與租賃的比選等等，應用價值工程理論體系可以很容易選擇經(jīng)濟、適用的技術、采購等方案，有效的控制施工成本，為決策者提供一定的便利。

運用價值工程進行項目成本控制，能夠避免功能不足和功能過剩的情況發(fā)生。在項目的施工階段，應用價值工程對技術以及物資方面進行重點管理，是施工成本控制的主要的有效手段。

1.價值工程在項目投標階段的應用

由于施工企業(yè)在項目的投標階段到項目結束之后的質保階段，一直都有成本的發(fā)生。所以說從項目施工投標開始，就應當對項目進行價值分析，一直持續(xù)到工程結束之后的質量保障階段。項目投標階段的價值分析屬于整個價值分析的重點階段，因為這個階段的價值分析結果能夠成為決策者進行項目投標最直接的依據(jù)，良好的價值分析能夠給決策者提供一份清晰的決策報告，讓決策者依據(jù)價值分析的報告，來確定投標的限額。在這個階段，施工企業(yè)應當在拿到對方的建設信息之后，針對要求，編制有效地項目信息表，并且要對項目信息表中的內容進行逐項的分析，得出最終的，有效地價值分析，來給企業(yè)的決策者提供有效的決策信息。

2.價值工程在項目設計階段的應用

項目設計階段對項目成本的控制有著重要的作用，在項目設計階段運用價值工程是節(jié)約成本的有效途徑。從建筑因素方面來說，運用價值工程法不但要根據(jù)建筑技術的要求做出設計方案，還要對設計方案的建筑功能進行詳細的分析，把一些輔助功能去掉，選出最佳設計方案，保證設計方案的經(jīng)濟效果。

（1）成本控制

從結構因素來看，建筑設計中的技術與經(jīng)濟效益是密不可分的，項目設計應該考慮到施工成本和工程壽命周期內維修費的分配狀況，去掉輔助功能，從成本控制的角度選擇最優(yōu)方案，并根據(jù)建筑物的形態(tài)構思選擇結構類型。從設備因素方面來說，自然環(huán)境能夠促進能源的節(jié)約，設備的配置要充分考慮這一點，在設計過程中，要充分考慮環(huán)境協(xié)調性、技術可靠性與使用方面性等因素，再運用價值工程對成本進行分析控制，起到節(jié)約成本的作用。

（2）質量控制

在施工過程中一切以質量、安全為前提，在此基礎上充分應用價值工程中的節(jié)約型原則，在保證功能的前提下節(jié)約人力、物力、財力消耗，在各施工段的施工過程中減少材料的浪費，降低設備的投資，以達到降低施工項目成本的目的，從而提高價值。

（3）人員素質管理

價值工程對管理人員的素質有很高的要求。在價值工程實施的全過程中，人是主導因素，在各個方面的人員組成，都應該有豐富的經(jīng)驗和較高專業(yè)知識水平，并且有很好的團隊合作精神，利用集體智慧來實施價值工程，把質量管理融合于價值工程的管理中，才能達到預定的目標。如果沒有一個高素質的管理機構，就不能自如地應用價值工程來控制項目成本。

（4）編制施工組織設計

施工組織設計是施工管理過程中的具有指導性的技術、經(jīng)濟文件。在編制施工組織設計的過程中，應充分運用價值工程進行分析、研究，注意分析建筑工程特點，圍繞項目的使用功能以及各項指標要求，確定施工方案。在選擇材料時，應根據(jù)工程特點確定周轉材料的投入，例如：單層建筑中模板的投入方案的選擇同高層建筑模板投入方案的選擇進行對比，在單層建筑的施工中模板只考慮周轉一次，而在高層建筑施工中的模板要根據(jù)工程特點以及質量要求考慮模板的周轉次數(shù)，所以同樣應用在一層的模板在成本投入上就有很大的區(qū)別。在機械設備的計劃方面，也可以應用價值工程進行比較，確定各種機械設備的合理進場時間，減少設備的閑置成本，也可以適當增加維護、保養(yǎng)方面的投入，使設備能夠連續(xù)工作，避免因設備發(fā)生故障導致停工或降效，造成損失。

結束語

價值工程是一種非常好的技術與經(jīng)濟相結合的工具和方法，在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理全過程都可以發(fā)揮巨大的作用。運用價值工程進行房地產(chǎn)項目管理，可以提高房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的整體價值，使產(chǎn)品具有較強的市場適應性，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的效益。特別是房地產(chǎn)行業(yè)基本處于勞動密集型階段，技術改進空間很大，因此在房地產(chǎn)開發(fā)項目中應用價值工程必將產(chǎn)生巨大的效果，這在建設節(jié)約型社會提倡和諧發(fā)展的當今社會具有非常重要的意義。

[1]李亮群.探討在中國建筑業(yè)中價值工程的應用 [J].技術經(jīng)濟.2004(2):23-25.

[2]譚家魁.對房地產(chǎn)項目管理的幾點認識[M].北京:機械工業(yè)出版社，2003.

[3]中國房地產(chǎn)年鑒編委會.中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒2001[M]北京:中國統(tǒng)計出版社.2002.

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1007-6344（2015）05-0028-02