計(jì)算土地增值稅簡單技巧“四步曲”

劉小玉

土地增值稅是我國對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要措施之一，做好土地增值稅的征管、清算和納稅工作十分重要，也是值得思考和關(guān)切的議題，其計(jì)稅原理并不復(fù)雜，但是在具體的操作上有些困難。為幫助征納雙方掌握土地增值稅的簡易計(jì)算方法，本文結(jié)合實(shí)務(wù)舉例及歸納基本要點(diǎn)，提出“四步曲”的計(jì)算方法，讓土地增值稅計(jì)納起來簡便、準(zhǔn)確。

一、征稅范圍及其征收方式、規(guī)定

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

基本征稅范圍包括：（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；（3）存量房地產(chǎn)買賣。除此外，還包括以下具體情況的判定應(yīng)征稅：（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）；（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實(shí)物形態(tài)收入）；（6）投資方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資；（7）投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的；（8）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的。

征收方式：根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，我國現(xiàn)行土地增值稅適用的是“四級(jí)超率累進(jìn)”稅率，其分類如下：

1.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；

2.增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%（減扣除項(xiàng)目金額×5%）；

3.增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%（減扣除項(xiàng)目金額×15%）；

4.增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%（減扣除項(xiàng)目金額×35%）。上述5%、15%、35%為速算扣除計(jì)算系數(shù)。

主要免稅規(guī)定：1.對(duì)于建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過各項(xiàng)規(guī)定扣除項(xiàng)目金額20%的；2.因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，可以免稅。

二、計(jì)算公式及其扣除項(xiàng)目

計(jì)算公式：

應(yīng)納土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入扣除項(xiàng)目金額后的余額。

扣除項(xiàng)目主要大類歸集：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；

2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的實(shí)際發(fā)生成本；主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用；

3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；

4.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等）；

6.對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本類（1）、（2）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%扣除；

7.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目等。

三、實(shí)務(wù)舉例

【例1】某省會(huì)城市遠(yuǎn)城區(qū)的春蘄綜合樓面，假定有關(guān)信息如下，該處地價(jià)均為1800元/平米，銷售均價(jià)為7500元/平米，建筑安裝成本為1700元/平米，推廣成本為120元/平米，財(cái)務(wù)成本160元/平米，人工成本為210元/平米，營業(yè)稅及各項(xiàng)其他稅額約為售價(jià)的5.2%，即390元/平米。

根據(jù)上述資料，計(jì)納稅過程如下：

第一步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

1.綜合樓面地價(jià)1800元；2.建筑安裝成本1700元；3.推廣成本120元；4.財(cái)務(wù)成本160元；5.人工成本210元；6.營業(yè)稅及各項(xiàng)其他稅額等390元。

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：1800+1700+120+160+210+390=4380（元）/平米。

第二步，計(jì)算增值額。

銷售均價(jià)為7500元；

增值額=綜合樓面銷售均價(jià)收入－扣除項(xiàng)目金額合計(jì)

計(jì)算增值額：7500-4380=3120（元）/平米。

第三步，確定增值率。

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額為：3120元/平米÷4380元/平米×100%=71.23%，依上述“征收方式”條款對(duì)照，即增值額在50%-100%之間的，應(yīng)按第2條款計(jì)算。

第四步，計(jì)算土地增值稅稅額。

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

即：土地增值稅稅額：3120元/平米×40%-4380元/平米×5%=1029元/平米。

土地增值稅納稅額/房價(jià)：1029÷7500×100%=13.72%。

從以上舉例可以看出，該項(xiàng)目的最后利潤中，土地增值稅要占到13.72%。

【例2】某地級(jí)市玉曉房地產(chǎn)開發(fā)公司，2015年3月轉(zhuǎn)讓新建普通住宅樓一幢，取得收入5500萬元，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納營業(yè)稅及附加合計(jì)302.50萬元。有關(guān)信息如下，該公司為取得該住宅地的土地使用權(quán)支付地價(jià)款和有關(guān)稅費(fèi)2200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1100萬元，利息支出120萬元（假定能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）。該公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%。

根據(jù)上述資料，計(jì)納稅過程如下：

土地增值稅的計(jì)算：取得普通住宅樓收入為5500萬元。

1.扣除項(xiàng)目=2200+1100+120+（2200+1100）×5%+302.50+（2200+1100）×20%=3420+165+302.50+660=4547.50（萬元）；

2.增值額=5500－4547.50=952.50（萬元）；

3.增值率=952.50÷4547.50×100%=20.95% ；

4.應(yīng)繳納土地增值稅額=952.50×30%（稅率）=285.75（萬元）。

從本例中可以看出，房企開發(fā)公司計(jì)算扣除項(xiàng)目除涉及稅費(fèi)、開發(fā)成本、利息支出等外，在不同的情形下，還應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)扣比例5%及其加計(jì)扣除20%的比例進(jìn)行計(jì)算。