關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)成本管理

唐麗麗張薇

（1.大連達(dá)連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，遼寧 大連 116011； 2.利比投資咨詢（上海有限公司）大連分公司）

關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)成本管理

唐麗麗1張薇2

（1.大連達(dá)連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，遼寧 大連 116011； 2.利比投資咨詢（上海有限公司）大連分公司）

隨著經(jīng)濟的發(fā)展及社會的進步，房地產(chǎn)成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中起著越來越重要的作用，成本管理伴隨著項目全過程，是企業(yè)經(jīng)營的重要組成部分，加強成本管理，降低成本成為提高企業(yè)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。

成本管理 原則 方法

1 我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

目前正值房地產(chǎn)的低迷期。在整體交易量萎縮的情勢下,CPI指數(shù)居高不下,地價、勞動力價格、原材料價格等等這些硬性成本都在上升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間不斷縮減。在不久的將來,地產(chǎn)業(yè)將逐漸成暴利—微利—薄利行業(yè)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)要想在這種激烈的競爭環(huán)境中謀求生存和發(fā)展,就必須提高自己的核心競爭力,加強企業(yè)的成本管理。同時，在目前的房地產(chǎn)生存環(huán)境日益惡化的情況下，越來越多的企業(yè)開始關(guān)注和重視成本管理和控制這個和經(jīng)濟效益（利潤）直接掛鉤的重要環(huán)節(jié)。

2 房地產(chǎn)成本管理的概念及組成

房地產(chǎn)成本管理就是指在房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程中所發(fā)生的全部成本和費用支出總額。房地產(chǎn)成本不僅指耗費已發(fā)生的實際成本，還包括預(yù)計在經(jīng)營活動中，可能發(fā)生的預(yù)計成本以及變動成本?！俺杀竟芾怼钡淖罱K目標(biāo)是將成本合理的揭示出來，并運用合理的控制方法與手段進行“成本優(yōu)化”，以達(dá)到“效益（利潤、品牌等）最大化”。成本控制是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的成本、費用通過一系列方法進行預(yù)測、決策、計劃、核算、控制、分析和考核等的科學(xué)控制工作。

成本管理是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的一條極為重要的軸線，通過參與決策、拿地、定位、策劃、營銷、設(shè)計、招投標(biāo)、施工、材料采購、竣工驗收、后評估等各環(huán)節(jié)，分析對比，實現(xiàn)項目價值最大化,成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最大效益-提升價值。

房地產(chǎn)成本主要由土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設(shè)施費用、管理費用、貸款利息、稅費、其他費用等組成。

3 房地產(chǎn)成本管理的原則

（1）要有全員參與的成本意識，公司所有員工都必須有成本意識，并貫徹于日常工作中，所有部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，共同進行成本控制。

（2）全過程的成本管理原則，項目從決策、設(shè)計、施工到竣工驗收及項目的后評估，要有完整的概算、預(yù)算及結(jié)算，全過程要有主動及時的成本比較、方案選擇、信息反饋與分析控制。

（3）合同化的管理原則，所有預(yù)結(jié)算成本范圍內(nèi)的成本，都需簽定經(jīng)濟合同，細(xì)致、明確地規(guī)定乙方的工作范圍、內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及工程結(jié)算辦法、違約責(zé)任等。（4）目標(biāo)利潤制約下的目標(biāo)成本管理原則，項目投資決策階段確定的項目收益水平是項目最終收益的下限，與此對應(yīng)的成本水平在售價不能提高的情況下，是不可突破的項目成本目標(biāo)（上限）

（5）內(nèi)部分級、分部門控制原則，任何部門、任何個人不能單獨代表公司，獨立完成設(shè)計公司利益流出的成本決策與業(yè)務(wù)操作。各部門對自己的成本發(fā)生額度負(fù)責(zé)，在部門限額不變的條件下可內(nèi)部調(diào)整，但不可超出限額控制值。

（6）可復(fù)查原則。業(yè)務(wù)操作及概算、預(yù)算、結(jié)算全過程應(yīng)有完整、詳細(xì)的記錄和檔案管理，預(yù)、決算工作結(jié)果應(yīng)具備100%的可復(fù)查性。

4 房地產(chǎn)成本管理體系

目標(biāo)成本指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項目開發(fā)成本計劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細(xì)，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實現(xiàn)主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實現(xiàn)這個目標(biāo)，我們就要對房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進行測算。在實際操作中，目標(biāo)成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中。

由于市場是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標(biāo)成本時除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，還要隨時了解市場。由于在規(guī)劃設(shè)計階段已經(jīng)決定了絕大部分的項目成本，因此應(yīng)把此階段作為成本管理的重點。由于市場是千變?nèi)f化的，而且開發(fā)過程中有很多不可預(yù)見的因素，因此，必須對整個成本進行過程上的動態(tài)管理。

首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來，這是動態(tài)成本管理的基礎(chǔ)；其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設(shè)計變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設(shè)計變更流程和簽證管理流程；還必須在各階段對動態(tài)成本進行分析和總結(jié)，必要時及時調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實反映成本控制現(xiàn)狀。

5 房地產(chǎn)成本管理的方法

(1)成本控制的各個階段劃分

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的特點，房地產(chǎn)的成本控制主要分為:立項及策劃階段成本控制；設(shè)計階段的成本控制；招標(biāo)階段及施工階段的成本控制；竣工結(jié)算及維護階段的成本控制。

(2)開發(fā)各階段成本控制的方法

(a)立項及策劃階段成本控制：全面深入了解地塊和市場情況、當(dāng)?shù)氐恼允召M標(biāo)準(zhǔn)；準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場；充分做好市場調(diào)研及地塊現(xiàn)狀調(diào)研，在公司要求利潤水平測算能承受最大地價；最大限度利用規(guī)劃條件，以獲得最大利潤；能包干的費用決不分開交。

(b)各設(shè)計階段的成本控制

方案設(shè)計階段通過限額設(shè)計使經(jīng)濟合理性最大并進行方案優(yōu)化，結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)來制定目標(biāo)成本;擴初階段控制選型及檔次要合理，技術(shù)成熟且市場占有率較高;施工圖設(shè)計階段要保證圖紙的質(zhì)量和深度，能滿足施工圖預(yù)算的編制要求。重點控制主要及細(xì)部設(shè)計，確定主要用料標(biāo)準(zhǔn)。控制鋼筋、砼、裝修及管線用量指標(biāo)。與責(zé)任成本值及目標(biāo)成本值對比，判斷是否超標(biāo)要做到事前控制，需要在獲得土地后進行項目指標(biāo)測算；方案確定前進行各個方案的經(jīng)濟指標(biāo)對比；做好設(shè)計方案的評審，加強設(shè)計方案優(yōu)化，實行限額設(shè)計；加強設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督，減少設(shè)計變更費用。應(yīng)聯(lián)合設(shè)計、工程、成本人員會同監(jiān)理人員，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。配合采購部，確定圖紙中甲方指定材料的材質(zhì)、規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)。

(c)招標(biāo)階段及施工階段的成本控制：根據(jù)工程計劃制定招標(biāo)計劃，召開標(biāo)前會議；明確范圍與標(biāo)準(zhǔn)劃分，詳細(xì)評標(biāo)，保證價格合理性；施工組織設(shè)計審查；圖紙會審交底，做好事前、事中、事后控制工程進度和質(zhì)量；造價高、影響報建、品質(zhì)、工期的重大變更的控制；關(guān)鍵工期節(jié)點的付款；相關(guān)索賠及時通知。

由于工程變更是施工環(huán)節(jié)管理的一個重點及難點，控制不好不但會影響項目工程進度與施工質(zhì)量，更會增加不可控制的成本，因此必須對變更進行嚴(yán)格鑒定和確定，明晰責(zé)任關(guān)系。對工程變更，一定要先測算造價后在決定是否執(zhí)行，避免先施工后算賬的現(xiàn)象。提倡優(yōu)化方案，降低造價的變更，盡量減少增加造價的變更。

簽證項目發(fā)生后，工程部一定要分清責(zé)任和范圍。對合同內(nèi)的項目一概不再簽證。對合同外的項目，一定要分清責(zé)任方，也要合理的規(guī)避索賠風(fēng)險。

（d）竣工結(jié)算階段成本控制的方法

確認(rèn)驗收文件中對時間、質(zhì)量和數(shù)量的要求；收集工程和材料的數(shù)量和價格依據(jù)；關(guān)于工期和費用索賠，分析超付的可能性；一次性投資與使用成本的平衡，辦理維修責(zé)任索賠?？刂品椒ǎ杭訌娊Y(jié)算資料的審核。對每一項變更、簽證要理清其發(fā)生的必要性，分清責(zé)任。加強成本分析及成本考核。通過投資目標(biāo)值與實際值的對比，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，作為以后項目開發(fā)的參考。

6 結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理是重要且復(fù)雜的過程，涉及的范圍及人員非常廣泛，成本控制是成本管理的核心，需要房地產(chǎn)企業(yè)引起重視，以便能利潤最大化。

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[3]戈飛平.成本管理觀念的更新與成本控制新思路[J].上海會計,1999(7).

TU723

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1007-6344（2015）04-0043-01

唐麗麗，女, 1986年生，漢族，工程師，從事工程造價工作。