淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制

張 浩

(大連泰安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，要想度過中國房地產(chǎn)企業(yè)的寒冬，練內(nèi)功是必修課，下面將從立項(xiàng)階段，規(guī)劃設(shè)計階段，合同商洽階段，施工階段，竣工結(jié)算階段，五個階段進(jìn)行論述。

一、立項(xiàng)階段的成本控制

立項(xiàng)階段的成本控制主要是成本的細(xì)化分析，包括：

1、土地開發(fā)成本：主要為土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，此部分費(fèi)用占項(xiàng)目總支出的30﹪，個別地區(qū)數(shù)值有可能還要高，要成分考慮開發(fā)風(fēng)險和升值空間。

2、前期工程費(fèi)用：主要為“三通一平”和“臨時設(shè)施費(fèi)”占項(xiàng)目總支出的3﹪左右，要提高臨時設(shè)施與建筑項(xiàng)目同壽命性，進(jìn)而降低成本。

3、建筑安裝成本：占項(xiàng)目總支出的 45%-55%，因地域差異比例數(shù)也不盡相同，要了解市場人工、材料、設(shè)備變動情況，對影響造價的主要因素進(jìn)行分析修正與調(diào)整，合理科學(xué)的確定項(xiàng)目的建筑成本指標(biāo)。

4、配套設(shè)施與智能化費(fèi)用成本：占項(xiàng)目總支出的8﹪左右，此部分成本費(fèi)用受小區(qū)規(guī)模和檔次的影響很大，控制此部分的費(fèi)用，園林環(huán)境工程成本：占項(xiàng)目總支出的3%-5%，此部分成本與小區(qū)規(guī)模，檔次也有直接的關(guān)系，控制起來難度較大，對成本將產(chǎn)生較大的影響。

5、投資決策階段的費(fèi)稅：管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、稅金，對于可控部分，以最少的費(fèi)用滿足項(xiàng)目要求，節(jié)約部分即可成為開發(fā)商的利潤。

6、不可預(yù)見費(fèi)：一般占直接成本的 3%-5%，此部分費(fèi)用應(yīng)有足夠的預(yù)留，要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行測算和估計，不能盲目的壓縮。

二、規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制

設(shè)計是施工的基礎(chǔ)，此階段的控制會對其他階段產(chǎn)生重要的影響，地產(chǎn)企業(yè)對以下三點(diǎn)的控制不能忽略。

1、工程設(shè)計的招投標(biāo)制度：地產(chǎn)企業(yè)在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制，以達(dá)到控制房地產(chǎn)開發(fā)的成本的目的。

2、實(shí)行限額設(shè)計：凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算，要通過技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計時應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)，特別是結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，如含金量，砼量等，以方便對節(jié)后設(shè)計的造價比較。

3、強(qiáng)化設(shè)計出圖前的審核工作：從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看，設(shè)計方案的不足或者缺陷來加以克制時，所花費(fèi)的代價最小，可取得的效果最好。在設(shè)計出圖前加強(qiáng)對設(shè)計圖紙的審核和管理工作，以求得提高實(shí)際質(zhì)量，避免將設(shè)計中的不足帶到施工階段。

三、合同洽商階段的成本控制

在形成合同的過程中，除了對價格的控制外，還有兩點(diǎn)不能忽視，就是合同的嚴(yán)密性和合同的可操作性。

1、合同的嚴(yán)密性；除正常應(yīng)明確的合同條款外，還應(yīng)對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險處理方法等進(jìn)行明確，以便避免結(jié)算時產(chǎn)生分歧和矛盾。

2、合同的可操作性：合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實(shí)現(xiàn)的條款，從而影響工程進(jìn)度以及項(xiàng)目各項(xiàng)計劃的實(shí)施。

四、施工階段的成本控制，

施工階段是將地產(chǎn)設(shè)計建成實(shí)物的階段，在此過程中，費(fèi)用投入是最大的一個階段，過程復(fù)雜、繁瑣，對成本的影響也是最大，必須加強(qiáng)以下三點(diǎn)的控制。

1、加強(qiáng)變更、簽證監(jiān)督和管理：變更、簽證主要包括設(shè)計變更、施工條件變更等。施工階段的變更、簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目刂企w系中?？刂剖┕ぷ兏?，簽證變更的關(guān)鍵在于地產(chǎn)企業(yè)的自我約束。變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確。造作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)有限、否決與責(zé)任追究制度等，確保變更、簽證質(zhì)量，杜絕不實(shí)與虛假變更、簽證的發(fā)生。

2、加強(qiáng)材料設(shè)備的采購：首先地產(chǎn)企業(yè)要清澈的劃分材料、設(shè)備的“甲供”、“甲控”、“乙供”的范圍，其次地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算成本人員要廣泛掌握建材行情，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價工作。合理控制差價水平。對施工單位自行采購的材料，屬于制定價范圍的，應(yīng)實(shí)行“適當(dāng)參與，推薦廠家、監(jiān)督質(zhì)量、合理限價“的原則，設(shè)備采購實(shí)行招投標(biāo)，確保質(zhì)優(yōu)價廉。

3、嚴(yán)格審核承包商的索賠要求：對于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。加強(qiáng)對索賠資料的審查，強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時性，加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控。

五、竣工結(jié)算階段的成本控制

“大量、集中、復(fù)雜”。是結(jié)算階段的特點(diǎn)，為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽，結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗(yàn)收單，應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的管理。重點(diǎn)做好材料差價及竣工調(diào)價的審定工作，審核時應(yīng)與原招標(biāo)文件對照，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定措施費(fèi)、提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費(fèi)用，認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審核制度及工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。

六、結(jié)語

當(dāng)前房地產(chǎn)正處于降溫階段，房地產(chǎn)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中一定要掌握好各階段的成本控制，將房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制貫穿與項(xiàng)目開發(fā)的全過程，其控制的重點(diǎn)在于立項(xiàng)階段、規(guī)劃設(shè)計階段、合同洽商階段、施工階段、竣工結(jié)算階段的全面細(xì)致工作。

控制好成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的春天就會再次降臨！

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